Column Ynze van der Tempel: Grijs bestaat niet

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 24 maart 2017

Maar eerst gaan we even schilderen. Op ons schilderij hebben we grijs nodig. Dus denkt u even aan veel grijs. Grijs kun je maken door eerst een klodder witte verf te pakken en daar wat zwart aan toe te voegen. Maar het kan ook omgekeerd: eerst zwart pakken en dan wit toevoegen. In beide gevallen ontstaat grijs. Hetzelfde grijs. Het maakt niet uit met welke kleur je bent begonnen. Zo werkt het in de schilderswereld, maar niet in de fiscale wereld. Want daar zou het een groot verschil maken of je met wit of zwart begint. En in de fiscale wereld ontstaat er ook nooit grijs.

Terug naar de overdrachtsbelasting om dat uit te leggen. De Hoge Raad heeft onlangs vier arresten gewezen over de invulling van het begrip woning. Uit deze uitspraken volgt dat de oorspronkelijke bouwwijze van een pand voor de overdrachtsbelasting doorslaggevend is. Een stadsvilla die oorspronkelijk is gebouwd als woning, maar al jarenlang in gebruik is als kantoor zonder keuken of badkamer, blijft een woning. De koper betaalt ‘slechts’ 2% overdrachtsbelasting, ook als het gebouw nog heel lang kantoor blijft. Hier is met de juiste ‘kleur’ begonnen. In de zaak over een hospice liep het anders. Dit pand was oorspronkelijk ontworpen en ingericht als thuis voor mensen in hun laatste levensfase en niet als een ‘gewone’ woning. Er was geen sprake van professionele zorg, het bestemmingsplan vermeldde ‘wonen’. Toch was de overdrachtsbelasting 6%. Bij het ontwerp is met de verkeerde ‘kleur’ begonnen.

De vier arresten van de Hoge Raad gaan over situaties waarin vastgoed wordt verkregen in de huidige staat. Tegenwoordig worden veel kantoren getransformeerd naar woningen. Ook daar ligt de ‘2% of 6% vraag’ vaak op tafel. Betekent het bovenstaande nu dat ook in dit soort situaties altijd 6% is verschuldigd? Simpelweg omdat het startpunt een kantoor is en dus met de ‘verkeerde’ kleur is gestart?

Ik denk het niet. Dat volgt mijns inziens uit een van de arresten waarin sprake was van een boerderij die eerder geen woning was, maar werd omgebouwd tot een woning. Het pand werd na deze verbouwing echter niet als woning gebruikt, maar direct langjarig verhuurd als een kantoor met 38 werkplekken. Het had bijbehorende systeemplafonds, data-aansluitingen en wat er daarvoor meer nodig is. Bij de verbouwing naar woning was dit kantoorgebruik al voorzien. Bij die verbouwing werd er echter wel gebruik gemaakt van bouwtekeningen die al eerder waren vervaardigd voor een transformatie naar een woning. De leidingen voor bijvoorbeeld de badkamer en keuken werden wel aangelegd, maar niet gebruikt. Met beperkte aanpassingen zou er weer sprake kunnen zijn van een gebruik als woning. Het oordeel van onze hoogste rechter was dat hier 2% overdrachtsbelasting is verschuldigd. Een pand dat eerder geen woning was kan dus toch door verbouwing een woning worden, ook al wordt het direct daarna als kantoor gebruikt.

Grote vraag is natuurlijk: waar ligt het omslagpunt? Naar mijn mening is een gebouw dat oorspronkelijk is gebouwd als kantoor in ieder geval geen kantoor meer als het volledig is gestript. Het kan dan niet meer als kantoor worden gebruikt. Het is als het ware even een ‘onzijdig’ gebouw geworden. Als zo’n pand dan de bestemming wonen heeft, zou deze bestemming doorslaggevend moeten zijn. In het woonboerderij-arrest biedt de Hoge Raad die opening. Zodra begonnen is met de aanleg van bijvoorbeeld de leidingen voor het gebruik als woning, is de omslag naar woning mijns inziens definitief. Maar dat is nu nog even een persoonlijke mening. De Hoge Raad moet zich hier nog duidelijker over uitspreken.

Terug naar ons schilderspalet. Zwart kan dus wel wit worden. En zwart blijft zwart als er daarna weer wat wit wordt toegevoegd. Tenzij de hoeveelheid wit te groot is en alles weer wit wordt. Maar grijs wordt het nooit.

Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff