Rondetafelgesprek Eindhoven: Rem op de economie dreigt

Met Eindhoven en zijn vastgoedmarkt gaat het zo goed dat de grenzen van de groei in zicht komen. Waar zouden nieuwe vestigers nog kwalitatief goede kantoren kunnen vinden? Is er winkelruimte voor een nieuwe speler als die zich aandient? Bedrijfshallen zijn helemaal schaars. De vastgoedadviseurs – Peter Bossers (Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting), Folkert Franssen (RSP Makelaars), Eric Harmsen (CBRE), Ton van den Heuvel (Heuvel Vastgoed), Corné Kolsteren (Kolsteren Bedrijfshuisvesting), Max Vissers (Vissers & Partners Bedrijfsmakelaars) en Antoon van de Water (RSP Makelaars) – die onlangs bijeen waren op de High Tech Campus voor een Ventu-rondetafelgesprek, weten niet zeker of ze al hun klanten optimaal kunnen blijven bedienen.

Solide plek
Eindhoven staat in de rangorde van grootste steden in Nederland op een solide vijfde plaats. Omdat het een eindje buiten de Randstad ligt, neemt het een aparte positie in. Dat is ook het geval omdat Eindhoven een Brainport is met belangrijke technologische ondernemingen (Philips, ASML, Daf, Neways en VDL) en een Technische Universiteit. Eindhoven groeit en breidt uit; geleidelijk, maar gestaag. In een analyse van de regio Eindhoven door JLL spraken de vastgoedadviseurs al van ‘serieuze groeipijnen’ op de kantorenmarkt. De druk in Eindhoven is niet veel minder groot dan die in achtereenvolgens Amsterdam en Utrecht. Voor wat betreft de krapte staat de Eindhovense markt op de derde plaats.
‘Op de kantorenmarkt is er alles bij elkaar opgeteld misschien nog 200.000 m² in aanbod, maar dat is niet allemaal hoogwaardig’, zegt Antoon van de Water van RSP Makelaars. Sterker nog, eerdergenoemd rapport van JLL schatte het metrage van kwalitatief goede kantoren op 25.000 m². De echte krapte op dit moment zit volgens Peter Bossers van Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting echter in de bedrijfshallen; daar is nauwelijks nog iets te vinden.
In meer of mindere mate is iedereen het er wel over eens dat er weinig voorraad meer is – op alle gebieden. Eric Harmsen van CBRE: ‘Door het gebrek aan kwaliteit wordt de doorstroming in de vastgoedmarkt belemmerd. Zonder ingrijpen vormt over twee jaar de vastgoedmarkt in potentie een rem op de economie.’ De huidige economische groei zorgt niet alleen voor een hoge bezettingsgraad van het vastgoed, maar vergroot ook de druk op de infrastructuur. ‘De infrastructuur begint te knellen’, zegt Bossers. En Corné Kolsteren van Kolsteren Bedrijfshuisvesting voegt daaraan toe: ‘De bereikbaarheid is ’s ochtends en ’s avonds een ramp.’ Druk verkeer en matige tot slechte bereikbaarheid vormen een ergernis en kosten daarnaast geld. Wat daar nog bijkomt, is dat het in zo’n geval ook niet aantrekkelijker wordt voor ondernemingen om ergens in de omgeving van Eindhoven te zitten.

Regierol gemeente
De gemeente Eindhoven zou meer de regie moeten nemen, vinden betrokkenen. Het kantorengebied High Tech Campus staat min of meer op zichzelf en ook met Strijp-S en Strijp-T, voormalige bedrijventerreinen van Philips, heeft de gemeente nauwelijks bemoeienis. In het centrum, op Flight Forum, Park Forum en wat andere delen van de stad waar kantoren kunnen worden gebouwd, kan de gemeente wel wat doen. De Eindhovense markt is op een punt aangekomen dat er wel weer kan worden gebouwd.
‘In de praktijk is het vaak lastig werken met de gemeente’, zegt Bossers. ‘Het apparaat is log en er is weinig flexibiliteit mogelijk om met de markt mee te bewegen.’ In de regel uit zich dat in het handhaven van bestemmingen en lange procedures. Met het gevaar dat zich een klassieke varkenscyclus voltrekt, pleiten veel aanwezigen toch voor nieuwbouw. Folkert Franssen van RSP Makelaars: ‘Na het uitbreken van de crisis zijn er veel kantoorplannen geschrapt, maar die hebben we nu eigenlijk nodig.’
‘In twee jaar tijd is er heel veel gebeurd’, zegt Ton van den Heuvel van Heuvel Vastgoed. ‘Sinds de crisis zijn er veel transformaties geweest, maar er is weinig nieuw gebouwd.’ Het is een landelijk vraagstuk: moet er snel nieuw worden gebouwd om tegemoet te komen aan de vraag die er is of die in de pijplijn zit? Geen stad wil bouwen voor de leegstand; de schrik van de gevolgen van de crisis zit er nog goed in. JLL meende dan ook dat er verontrustend weinig kantoren in de pijplijn zitten voor de komende drie jaar.
Van den Heuvel wijst er bovendien op dat bouwen duur is. ‘De bouwkosten zijn sterk gestegen en daarnaast is verduurzaming ook een punt van aandacht de komende jaren.’ Van den Heuvel is met zijn kantoor naast Eindhoven ook actief in de schil rond de stad: Valkenswaard, Helmond en Heeze. Daar is eveneens sprake van een sterk groeiende vraag door vooral productie-achtige bedrijven die voornamelijk interesse hebben in bouwgrond of koop van bestaande objecten. Het aanbod is door de sterke opname ook hier behoorlijk afgenomen.

Autonome markt
‘Eindhoven is een min of meer autonome markt’, zegt Harmsen. ‘Utrecht kan profiteren van Amsterdam, en ook in andere steden kunnen partijen soms uitwijken en hebben ze keus. De agglomeratie Eindhoven staat echter op zichzelf en het grootste deel van de groei is organisch: ASML, TomTom en een significante maakindustrie.’ Franssen beaamt dat er inderdaad weinig partijen van buiten neerstrijken.
Dat het wel een groeimarkt is, laat ook de uitbreiding zien van RSP Makelaars in Eindhoven. Het bedrijf zat eerst alleen in Den Bosch, ging toen winkels en taxaties doen in de regio Eindhoven, en doet inmiddels ook kantoren en bedrijfsruimte. Van de Water: ‘Eindhoven is de Randstad van het zuiden; dus daar moesten we zitten.’
Net als elders spelen ook in Eindhoven de kwesties die de vastgoedmarkt bezighouden. Voor kantoren is dat bijvoorbeeld de beste locatie met voldoende voorzieningen. De ‘war for talent’ speelt daarbij een rol. Om die te winnen willen professionals een aangename werkomgeving, prettig kunnen wonen, aantrekkelijke winkels en voldoende vertier. PwC bijvoorbeeld is van de monolocatie Flight Forum naar kantoorruimte op de Piazza verhuisd, midden in het centrale winkelgebied van Eindhoven. Naar verluidt heeft Deloitte daar ook wel oren naar en is het kantoor zoekende. AKD wilde ook, maar kan niets geschikts vinden – wat weer tekenend is voor deze markt, waar goede kantoren schaars zijn geworden.

Tweedeling in winkelmarkt
Ook op retailgebied zijn de invloeden van veranderend koop- en winkelgedrag merkbaar. Het toverwoord daarbij is beleving. ‘Een broek van H&M kun je op internet bestellen, maar de sfeer vind je op straat. In de binnenstad van Eindhoven zijn dan ook steeds meer retailgebieden te vinden die inspelen op de door de consument gewenste beleving’, zegt Kolsteren. ‘Niet alleen op individuele basis, zoals assortiment of inrichting, maar ook door de synergie van retailers onderling.’ Er is dan ook een tweedeling ontstaan tussen winkels in het centrum en winkels daarbuiten, zowel in hoogte van de huur, als in de soort winkels: van met beleving winkelen naar boodschappen doen.
Volgens Kolsteren zijn er voor kleinere winkelzoekers in het centrum van Eindhoven nauwelijks mogelijkheden, in tegenstelling tot zoekers naar grotere units. ‘Het vertrek van V&D heeft een gat achtergelaten dat nog niet is opgevuld’, zegt hij.

Kansen voor beleggers
Als de vastgoedadviseurs beleggers aan de deur zouden krijgen die rendement willen, dan zijn er wel wat mogelijkheden. ‘Investeren in verouderde gebouwen, waarde toevoegen en die vervolgens verhuren’, zegt Van de Water. ‘Daar liggen goede kansen.’ Ook ziet hij schaarste in goede winkelgebieden. Wie daar kan investeren, kan rendement verwachten.
Volgens Kolsteren is het A1-winkelgebied in Eindhoven vrij klein. Dus dat wordt dringen als er zich mogelijkheden voordoen. ‘Ik heb een retailhart’, zegt hij. ‘Beleggen in een winkelgebied in opkomst of één dat zich al heeft bewezen is een goede investering.’
Van den Heuvel heeft een specifiek idee over beleggers heen moeten: ‘Mijn advies zou zijn om geld te steken in langdurig verhuurde bedrijfsruimten, hoogwaardig en met een goed energielabel, het liefst A+++.’
Bossers ziet nog wel kansen in kantoren. Investeren in verduurzaming levert volgens hem op langere termijn rendement op. ‘We zien interesse van particuliere beleggers in panden van € 2–7 mln’, zegt hij. ‘Er is meer belangstelling van beleggers dan er aan vastgoed beschikbaar is.’
Harmsen denkt dat er in de omgeving van het station meer kantoren moeten komen, en dat beleggers daarin zeker willen investeren. ‘De huidige marktomstandigheden verantwoorden een hoger huurniveau voor kwalitatief hoogwaardig vastgoed. Dit onderschrijft de potentie voor nieuwbouw.’ Harmsen zou graag zien dat er op risico wordt ontwikkeld en hij verwacht dat er wel toestemming voor komt: ‘Zolang het binnen het bestemmingsplan past. Er is nu gewoonweg te weinig kwalitatief goede kantoorruimte beschikbaar.’
Volgens Max Vissers van Vissers & Partners Bedrijfsmakelaars zijn er in het centrum mogelijkheden om te investeren in horeca, dat goed lijkt te lopen. Op zichzelf is dat zo, maar de doorlooptijd van veel horeca is volgens Kolsteren kort en is er sprake van snelle wisselingen. Daarnaast ziet Vissers wel iets in gedateerde bedrijfscomplexen, niet al te groot, die op te splitsen zijn in units. Lokale beleggers zouden erin kunnen investeren om ze vervolgens te verkopen aan zzp’ers.

Klem
Eindhoven lijkt klem te zitten tussen zijn gebrek aan beschikbare ruimte en hoge bouwkosten. Grote projecten, bijvoorbeeld rond het station, zullen niet eerder aan de markt komen dan over drie jaar. Wat er daarna aan vastgoed nodig is, is nog onduidelijk, maar investeringen zijn nu vereist. De markt hoopt dat de gemeente ontwikkelaars en beleggers kan faciliteren.

Op de foto v.l.n.r.

Hanne Schippers (RSP Makelaars)
Peter Bossers (Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting)
Eric Harmsen (CBRE)
Antoon van de Water (RSP Makelaars)
Ton van den Heuvel (Heuvel Vastgoed)
Corné Kolsteren (Kolsteren Bedrijfshuisvesting)
Folkert Franssen (RSP Makelaars)
Max Vissers (Vissers & Partners Bedrijfsmakelaars)

Foto: Hugo de Jong