Column Ynze van der Tempel: Overdrachtsbelasting bij portefeuilleverkoop

Voordat ik die zaak bespreek, gaan we voor een beter begrip van de situatie eerst even naar de supermarkt om kauwgum te kopen. Bij de kassa van elke supermarktketen liggen de pakjes kauwgum voor het grijpen. Elders in de winkel ligt dezelfde kauwgum, maar dan in een grotere verpakking. In zo’n multi-pack kosten dezelfde pakjes per stuk veel minder. Dat roept de vraag op of supermarkten pakjes kauwgum wel op de beste manier te koop aanbieden door ook grotere verpakkingen te verkopen. Moet kauwgum niet alleen bij de kassa worden verkocht? Het antwoord lijkt me duidelijk: supermarktketens weten zelf wel hoe je het beste kauwgum kunt verkopen.

Als we de supermarkt vervangen door een beursgenoteerde vastgoedbelegger en de kauwgum door een grote vastgoedportefeuille, hebben we in een notendop de casus die voorlag in de uitspraak van Rechtbank Noord-Holland. De transactie in kwestie vond plaats in 2008 en zag op de verkoop van 147 panden voor bijna € 660 mln. Een van de verkrijgers was een BV, die 47 panden kreeg voor circa € 60 mln. Niet in geschil was dat de transactie met de BV plaats vond tussen onafhankelijke partijen en dat zakelijk is gehandeld, maar niettemin meende de belastingdienst dat de overeengekomen prijs veel lager is dan het bedrag waarover overdrachtsbelasting is verschuldigd. Volgens de inspecteur was overdrachtsbelasting verschuldigd over maar liefst € 30 mln meer, en hij kreeg gelijk van de rechter.

De rechtbank verwijst naar de wet waarin staat dat overdrachtsbelasting is verschuldigd over de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak die wordt verkregen. Volgens de Hoge Raad is de waarde in het economische verkeer in het algemeen de ‘verkoopprijs, waaronder moet worden verstaan de prijs die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meeste geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed’.

De rechtbank is het vervolgens met de inspecteur eens dat moet worden gekeken naar de verkoopprijs die had kunnen worden gerealiseerd per individueel pand. Volgens de rechter hadden de panden bij een losse verkoop in totaal meer kunnen opleveren dan bij een verkoop als onderdeel van een portefeuille. De verkoper had de portefeuille bewust niet in kleinere onderdelen verkocht, omdat dit ten koste zou gaan van de verkoopsnelheid. Hij had geen tijd om een ‘uitpondprijs’ te realiseren. En deze verkoopstrategie, die vanuit de verkoper volledig rationeel was, leidde er dus uiteindelijk toe dat de koper volgens de rechtbank over een hoger bedrag overdrachtsbelasting werd verschuldigd dan alleen over de koopsom van de gehele portefeuille.

Complicatie in deze zaak was naar mijn mening dat de koper er kennelijk vooralsnog onvoldoende in slaagde om duidelijk te maken dat de taxatie van de belastingdienst naar zijn mening te hoog was. Wat ook niet hielp, was dat verkoper ten behoeve van zijn financier een taxatierapport had laten opstellen waarin ook een veel hogere waarde stond.

Los daarvan heb ik moeite met de benadering van de rechtbank en de belastingdienst. Rechter en inspecteur moeten naar mijn mening niet te snel een oordeel hebben over wat de juiste verkoopstrategie is zolang partijen onafhankelijke derden zijn en er geen aanleiding is om te veronderstellen dat er cadeautjes worden uitgedeeld. Zelfs als de waarde per pand moet worden bepaald, moet er nog steeds ruimte zijn om de meeste geschikte en optimale wijze van verkoop mede te laten afhangen van redelijke commerciële randvoorwaarden van de eigenaar. Uitponden moet niet de norm worden. Zeker nu het de koper is die geconfronteerd wordt met de extra overdrachtsbelastinglast en hij geen invloed heeft op de afwegingen die een verkoper maakt rondom de wijze van verkoop. Net zoals supermarkten ervoor kunnen kiezen om kauwgum los per pakje of in een voordeelverpakking te verkopen, moeten vastgoedeigenaren ook de vrijheid hebben om de verkoopstrategie te kiezen die hen het beste uitkomt, zonder dat dit voor kopers kan leiden tot lastige discussies met de belastingdienst en meer overdrachtsbelasting dan waarop was gerekend.

Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff