De woningbehoefte in Amsterdam en de omliggende regio neemt nog steeds toe. Dat biedt kansen voor beleggers.
"De woningbehoefte in Amsterdam en de omliggende regio neemt nog steeds toe. Dat biedt kansen voor beleggers.
Informatie over de woningbouwlocaties in de Metropoolregio Amsterdam is te vinden op Vestigingslocaties.nl. Op de Provada is de Metropoolregio aanwezig met een eigen stand: hal 11, stand 1
PropertyNL en PropertyEU organiseren op de Provada de nodige bijeenkomsten over de woningmarkt en over diverse Nederlandse steden.
Door Erik de Boer
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 29 mei 2015
Amsterdam en de omliggende agglomeratie bereiden zich voor op een periode van forse groei van de woningproductie. Nederlandse beleggers zullen de behoefte niet kunnen opvangen, vandaar dat de regio zich op de Mipim in maart prominent heeft gepresenteerd aan internationale beleggers. De woningbehoefte zal ook een belangrijk item zijn op de komende vastgoedbeurs Provada.
‘We hebben ons huiswerk op orde, alle informatie die beleggers ontwikkelaars en beleggers nodig hebben is beschikbaar, en we hebben flinke stappen gezet om de time-to-market periode drastisch in te korten’, zegt Laurens Ivens, wethouder Wonen en ruimtelijke ordening van Amsterdam en bestuurder van de Metropoolregio. ‘Het probleem voor Nederland is duidelijk. Steden en regio’s aan de randen van het land worden geconfronteerd met krimp van inwoners en van economische activiteit, terwijl er in het westen van het land, de Randstad, juist een trek naar de stad is.’
Amsterdam groeit momenteel jaarlijks met ruim 11.500 inwoners (ruim 1,5% van de totale bevolking van 811.000). Daar komen jaarlijks nog eens ruim 6000 inwoners bij in de omringende gemeenten.
Voor wat betreft de stad en de Metropoolregio is de situatie helder: er is overal een tekort aan. Ivens: ‘Er zijn in Amsterdam tekorten in alle woningtypen (eengezins en meergezins), alle eigendomstypen (huur en koop) en in alle prijsklassen. In de rest van de Stadsregiogemeenten plus de gemeente Almere (maar exclusief Amsterdam) zijn er tekorten in de sociale huursector, de vrije huursector en de middeldure koopsector (€ 250.000–500.000) en – zij het een klein tekort – in de dure koopsector van boven € 500.000. Ook is er in de regiogemeenten een tekort aan eengezinswoningen.’
Grote bouwopgave
De Metropoolregio zal moeten bouwen. De stad geeft de komende jaren een forse impuls om de bouwproductie te stimuleren. Tot en met 2018 moeten er jaarlijks 17.000 nieuwe woningen komen, daarna zal een groeitempo op het niveau van 5.000 stuks in stand worden gehouden.
Dit dient overigens niet alleen gerealiseerd te worden met nieuwbouw. Amsterdam kent een forse kantorenleegstand. Ook bij maatschappelijk vastgoed neemt leegstand snel toe. De stad is er alles aan gelegen om met oplossingen te komen, omdat leegstand onmiskenbaar negatieve effecten heeft op de leefbaarheid van de omgeving en het woon- en verblijfsplezier. Eigenaren van leegstaande panden worden door de stad ondersteund om hun initiatieven tot transformatie te ondersteunen. Er is een transformatieteam aangetreden met als opdracht om minimaal 1250 woningen per jaar vanuit transformatie te realiseren.
Groei structureel
Ivens meent dat alle seinen op groen staan voor (internationale) beleggers om naar de investeringsmogelijkheden te kijken die de regio biedt. ‘De groei die we voorzien zal de komende decennia aanhouden. Als je alleen al kijkt naar internationale bedrijven, dan zien we dat in 2014 139 nieuwe hoofdkantoren in de regio zijn geopend. Denk aan Netflix, Uber, Tesla, Palo Alto Networks en Expedia, die samen ruim 2500 nieuwe banen zullen opleveren. We zien dat de huur- en verkoopprijzen voortdurend stijgen, dus de vraag overtreft het aanbod. En we zijn bezig met het uitrollen van nieuwe kavels.’
Extra aantrekkelijk volgens hem is dat veel woningprojecten in de steden zelf moeten worden gerealiseerd. ‘Dus een belegger profiteert ook van de dynamiek van een stad die leeft en bloeit.’
De regio profiteert van de uitstraling van de stad en de groei van de economische activiteit en heeft om alle mensen naar hun zin te huisvesten ook veel locaties en beleggingsmogelijkheden in de etalage.
De Amsterdamse wethouder realiseert zich dat beleggers vooral geïnteresseerd zijn in het middensegment (huur van € 700–900). Hier zijn de risico’s het laagst. Daaronder zit het gereguleerde segment. ‘In deze sector ben je als belegger zeker van een veeljarig aantrekkelijk rendement’, aldus Ivens.
Samenwerking ontwikkelaar/belegger
De wethouder meent dat er voor beleggers voldoende grote pakketten beschikbaar zijn en komen om hun woningportefeuille mee te versterken. Het beleid is dat nieuwe wijken in verschillende blokken worden opgedeeld met ieder weer andere typen woningen. De stad streeft naar gemengde wijken en daar is ook veel belangstelling voor. Beleggers kunnen deze blokken echter pakketsgewijs opnemen, zodat er voor hen voldoende schaalgrootte ontstaat.
Amsterdam heeft ook grote woontorens in voorbereiding, zoals rond de A10-ring West, in het gebied Sloterdijk, in Overhoeks bij het nieuwe filmmuseum en in het Amstelkwartier. ‘We moeten als stad echt de lucht in om alle uitbreidingen mogelijk te maken.’
Daarnaast is de stad bezig met de uitbreiding van IJburg, een compleet nieuwe wijk die wordt veroverd op het water aan de oostkant van het Centraal Station. ‘Twee grote eilanden zijn inmiddels opgespoten, het derde wordt binnenkort opgeleverd’, zegt Ivens.
Grote locaties in de regio Amsterdam
- Westzanerwerf in Zaanstad: circa 200 woningen
- Chromosterrein in Zaanstad: circa 60 rijwoningen
- Kop van West in Purmerend: circa 200 eengezinswoningen en 370 appartementen
- Luijdendijk-Zuid in Landsmeer: circa 350 woningen
- De Scheg in Amstelveen: circa 800 woningen
Zaanstad: Woningproductie moet weer in hogere versnelling
Zaanstad is in de gelukkige omstandigheid dat er voorlopig nog voldoende locaties voor woningbouw beschikbaar zijn. Bovendien is er ondanks de crisis in een gestaag tempo doorgebouwd. Alleen de afgelopen twee jaar is het elan weggevloeid. Voor wethouder Jeroen Olthof van onder andere Wonen de schone taak de woningproductie weer in een hogere versnelling te krijgen.
De grote trots van Zaanstad is de gebiedsontwikkeling Inverdan, het nieuwe centrumgebied van in totaal 100 ha stedelijk gebied, waar ruimte is voor in totaal ongeveer 2000 woningen, 23.000 m² winkels en 45.000 m² kantoor. Inmiddels zijn er twee hotels gerealiseerd, die dankzij het typisch Zaanse ontwerp een toeristenattractie van formaat zijn geworden, is er een nieuw station in combinatie met stadhuis gekomen, een bioscoopcomplex, een nieuw winkelcentrum, horeca, kantoren, een ondergrondse parkeergarage met 900 plaatsen en woningen.
Maar daarmee is de stad er volgens Jeroen Olthof niet. Zaanstad moet uiteraard zijn aandeel in de woonopgave van de Metropoolregio invullen. Daarnaast is er druk op de sociale woningbouw en een tekort aan duurdere koopwoningen voor hoger opgeleiden en het middensegment huurwoningen.
Olthof: ‘De komende 25 jaar zullen we ongeveer 14.000 woningen moeten bouwen, waarvan het grootste deel binnenstedelijk. Daarnaast is belangrijk dat we de doorstroming op gang krijgen van scheefwoners in de goedkoopste woningcategorie. Maar dan moeten we voldoende aanbod hebben in het opvolgende segment, zodat we voor deze groep inwoners een wooncarrière kunnen faciliteren.’ En dan is er een tekort aan vrije sector woningen dat op ongeveer 1400 stuks wordt geraamd.
Er zijn nog voldoende bouwkavels beschikbaar. Poelenburg Oost is een locatie van 70.000 m² die bestemd is voor woningbouw die de komende paar jaar zijn beslag moet krijgen, net zoals locaties als Provily, Bannehof en Kreekrijk. Daarnaast telt het centrum van de stad ook een aantal zelfbouwkavels. Verder zal de waterfrontontwikkeling ZaanIJ een belangrijk deel van de woningbouwopgave moeten gaan invullen, met onder andere locaties als schiereiland de Hemmes, Brokking en het Hembrugterrein. ‘Het zou mooi zijn als beleggers bereid zijn mee te doen om de woningbouwopgave in te vullen; de vraag is er. Er zijn een aantal grotere particuliere en institutionele beleggers in Zaanstad actief, maar er is ruimte voor meer partijen. Gelukkig komt Zaanstad momenteel steeds vaker in beeld bij partijen die de afgelopen decennia niet boven het Noordzeekanaal wilden kijken’, aldus Olthof.
Als woongebied profiteert de Zaankanter van alle voordelen die Amsterdam biedt. Met de trein is hij in 12 minuten in het centrum van Amsterdam. Daarnaast heeft Zaanstad zelf dankzij Inverdan een aantrekkelijk centrum, waar ook nog een cultureel cluster in de planning zit. En Zaanstad beschikt over een omvangrijk buitengebied, waar je in een landelijke omgeving kunt wonen. De bereikbaarheid kan op de langere termijn verder verbeterd worden als de ambitie in vervulling gaat die Zaanstad zal opnemen in het Plan van de Stad, waaraan momenteel wordt gewerkt.
Diemen: afhankelijk van Amsterdamse woningmarkt
De gemeente Diemen zit in een positieve flow wat betreft de woningmarkt. Voor nieuwbouwlocatie De Sniep loopt de verkoop van woningen nu positief, voor de splinternieuwe Campus Diemen met 1000 studentenwoningen bestaat inmiddels een wachtlijst en voor het grote herontwikkelingsproject Holland Park gaat deze zomer de eerste paal de grond in. Er zijn wel wolken aan de horizon, maar die hebben te maken met de langere termijn. Als deze locaties vol zijn, heeft de gemeente niet veel ruimte voor woningbouw meer over, aldus wethouder Lex Scholten.
Diemen, met 26.500 inwoners, is door haar ligging zeer afhankelijk van wat er op de Amsterdamse woningmarkt gebeurt. ‘De gemeente ligt net buiten de ring A10 en dat heeft voor- en nadelen’, aldus Scholten. ‘De vraag naar woningen in de hoofdstad is nu zo groot dat binnenkort de ring doorbroken gaat worden en woningzoekenden aan de andere kant van de A10 gaan kijken. Diemen is een logische keuze, maar we zijn wel onbekend. We vormen eigenlijk een soort eilandje tussen de A9, A10 en Amsterdam-Rijnkanaal. Ons grote voordeel ten opzichte van de Amsterdamse buitenwijken is onze fenomenale bereikbaarheid, met twee treinstations, metro, bussen en de A9 en A10 om de hoek.’
De onbekendheid geldt in zekere mate ook voor de relatie met woningbeleggers. ‘Er zijn er wel een paar in Diemen actief, zoals ASR, Delta Vastgoed en twee pensioenfondsen, maar ik denk dat we er bij het ontwikkelen van deze relaties als gemeente nog een schepje bovenop kunnen doen. Ook de beleggers ontdekken zoetjesaan de andere kant van de A10.’
Het grote succes van Diemen is de complete sloop van het gebied Bergwijk en de realisatie daar van de Campus en nu van Holland Park. De gemeente is sinds 2007 bezig met de aanpak van Bergwijk. ‘Het was toen al een zieltogend, monofunctioneel kantorengebied waar verder geen fluit te beleven was. En toen moest de echte crisis nog beginnen.’
De gemeente heeft eerst een handje geholpen om de verkoopwaarde van die panden flink te verlagen, zodat eigenaren ontvankelijk zouden worden voor alternatieve bestemmingen. ‘Vervolgens hebben we een strategische visie opgesteld om te laten zien wat mogelijk zou zijn in dit gebied. Dat was in feite een open uitnodiging aan ontwikkelaars en beleggers.’
Snippe Projecten was de eerste die toehapte en een van de kantoorpanden kocht. Maar terwijl de gemeente de verwachting had per kavel een belegger te moeten vinden, raakte ontwikkelaar Snippe zo enthousiast over de kansen dat hij een aantal panden aankocht. Die transformeerde hij tot Campus Diemen Zuid, met 1000 studentenwoningen, winkels, horeca- en sportvoorzieningen en tegenwoordig zelfs een dansschool. Er is inmiddels een stevige wachtlijst. Scholten is met Snippe in gesprek over uitbreiding van de campus.
Deze zomer start Snippe Projecten, samen met Bouwaccent, met de volgende stap, de eerste fase van Holland Park. Hier wordt 100.000 m² verouderde kantoren gesloopt om plaats te maken voor een bijzondere woonwijk, waar 1000 woningen, winkels, horeca en sportfaciliteiten langs grachten slingeren. De eerste fase is afgelopen januari in de verkoop gegaan, en daarvan was binnen twee maanden 70% verkocht. Binnenkort start de inschrijving voor fase twee.
De hele procedure voor Holland Park is overigens in zeer korte tijd doorlopen. Scholten: ‘Eind 2012 zijn we met André Snippe in gesprek gegaan, in 2013 heeft hij alle benodigde panden gekocht, en in 2014 is het bestemmingsplan aangepast en zijn de vergunningen afgegeven.’
Als De Sniep en Holland Park klaar zijn, zal Diemen zich moeten richten op het renoveren of vervangen van woningen, omdat de bestaande nieuwbouwlocaties in 2025 gevuld zullen zijn.
‘Vooralsnog is het over de ring trekken van woningzoekenden naar Diemen echter de grootste uitdaging voor ons’, aldus Scholten."
Gerelateerde artikelen:
