De belangrijkste les van Mark Fidler volgens columnist Tom Berkhout: vastgoedmarkten bewegen in cycli. Het wordt vanzelf weer lente.
Onlangs meldde het kleuterjournaal dat de blaadjes nog niet van de bomen vallen. Sterker nog: er kwamen weer nieuwe blaadjes aan de bomen. Dat is het gevolg van het warme weer, verklaarde de bomenexpert. Geen goed teken. Een vochtig, herfstig najaar en een strenge winter zouden het bomenbestand goed doen na die droge, zonnige zomer en nazomer. De oplettende PropertyNL-lezer vermoedt al waar ik heen wil.
Ook op de vastgoedmarkt lijkt de herfst maar niet voorbij te willen gaan. Den Haag is weer ouderwets bezig. Het minderheidskabinet weet nog steeds niet wat het nog wel kan en met wie, ondanks Jettens strijdkreet dat ‘het’ wél kan (nog zonder iemand te meppen). De uitkeringen blijven onaangetast in stand, hetgeen door Klaver en Spekman breed grijzend werd uitgemeten in de pers. Jetten heeft eindeloos gepolder ervoor teruggekregen. Iedereen was zó blij weer met elkaar aan een witgedekte tafel te zitten met een kopje koffie. Ze hopen over een halfjaar iets te kunnen zeggen. Ik heb medelijden met deskundige bewindslieden die meters willen maken, maar geen kant op kunnen. Wennink en Draghi: mooie rapporten, goede analyses. We hoeven het alleen nog maar uit te voeren.
Regelmatig houd ik ‘groepsgesprekken’ (colleges en workshops) met vastgoedprofessionals en hun adviseurs. Dan peil ik altijd de stemming: wat zien jullie, wat gebeurt er? Ik hoor van financieel adviseurs (financiers, fiscalisten, accountants, taxateurs, makelaars) dat de belangstelling voor vastgoedbeleggen tot het nulpunt is gedaald. Laatst was ik bijvoorbeeld in de kop van Noord-Holland bij een divers samengestelde groep Register Belastingadviseurs. Die vertelden dat hun klanten hun vastgoed verkopen en naar Spanje en Portugal vertrekken. Het gesol met box 3 en de middenhuurregeling is daar debet aan. Volgens Jasper de Groot van Pararius zijn er sinds de invoering van de Wet betaalbare huur landelijk ruim 76.000 huurwoningen van de huurmarkt verdwenen. En de uitponding zet door. ‘Inmiddels verkopen verhuurders zelfs hun duurste woningen, want met de hogere box 3-heffing is, naar ik vrees voor veel verhuurders, ook verhuur in het dure segment niet meer rendabel.’ Een directeur van een grote fondsenbouwer vertelde tijdens een Nyenrode-college dat er geen rendabel te krijgen product in de markt is: ‘er gebeurt niets’.
In het westen van het land vertelde Jeroen van der Meer (Ooms Makelaars en Bedrijfshuisvesting) over de stand van zaken in de regionale bedrijfsruimtemarkt. Door oprukkende woningbouw en druk van de gemeenten worden bedrijfsruimten naar perifere gebieden verbannen, waardoor de ondernemers steeds verder van hun verzorgingsgebied komen te liggen. Met als gevolg: hogere kosten door lange reistijden. En die nieuwe woningen betekenen strengere milieuzonering, waardoor er minder toegestane activiteiten plaatsvinden. Tegenwoordig is de eerste vraag die hij stelt: ‘Heb je een zware aansluiting?’ Dat voegt waarde toe.
Een ander opmerkelijk signaal: de Kaderrichtlijn Water. Uiterlijk eind 2027 moet Nederland de waterkwaliteitsdoelen bereiken. Nieuwe lozingen mogen de waterkwaliteit niet verslechteren of het bereiken van die doelen in gevaar brengen. Ook hier kunnen vergunningen bepalend worden voor de vastgoedwaarde. Een van de conclusies van Van der Meer was: ‘Waarde zit steeds vaker in de papieren’.
In het Young Professionals-programma van Zadelhoff Nyenrode deelde vastgoedveteraan Mark Fidler (CBRE) ruim veertig jaar ervaring in het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Nederland. Zijn belangrijkste les: vastgoedmarkten bewegen in cycli. Economische tegenwind, stijgende rente en teruglopende investeringen zijn slecht nieuws voor de korte termijn, maar vormen ook de opmaat naar een volgende fase van herstel en groei. De kunst is om je niet te laten verlammen door de neergang, maar voorbereid te zijn op de kansen die de volgende opgaande beweging biedt.
Ook aan een lange herfst komt een einde.
Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit
