Bij Leyten staat de nieuwe generatie aan het roer, Len Leijten heeft zijn bedrijf overgedaan aan zijn zonen Allard en Folkert. De broers hebben de strategie aangepast en zijn klaar voor de komende 40 jaar.
Bij Leyten staat de nieuwe generatie aan het roer, Len Leijten heeft zijn bedrijf overgedaan aan zijn zonen Allard en Folkert. De broers hebben de strategie aangepast en zijn klaar voor de komende 40 jaar.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 26 februari 2016
Nog net wordt de laatste hand aan de verbouwing gelegd. Het kantoor is de helft kleiner geworden met een hippere uitstraling, maar heeft nog steeds hetzelfde fascinerende uitzicht over de Nieuwe Maas. De broers zelf zien de verbouwing als symbolisch voor de wisseling van de wacht die de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden en de nieuwe wind die daarmee is gaan waaien.
Allard en Folkert Leijten zijn sinds vorig jaar de enige aandeelhouders van Leyten. Wat dat betreft heeft oprichter en vader Len Leijten het stokje echt overgedragen aan zijn zoons. Allard: ‘Maar natuurlijk is hij nog steeds betrokken bij Leyten. Als zzp’er houdt hij zich nog bezig met enkele projecten. En hij adviseert – gevraagd én ongevraagd.’
Leyten heeft ieder jaar wel een plek gehad in de Top Ontwikkelaars van PropertyNL. Het laatste jaar viel de ontwikkelaar op door de toegenomen productie met onder meer centrumplannen in Ridderkerk en Dedemsvaart, Parkstad II in Rotterdam en Dorpshart Dreumel.
Len Leijten heeft het bedrijf eind jaren ’70 opgericht en uitgebouwd tot een ontwikkelaar van centrumplannen over het gehele land. Veel daarvan is in eigen portefeuille opgenomen, waardoor er nu een beleggingsportefeuille van zo’n € 175 mln staat. Ook daarvan zijn Allard en Folkert inmiddels eigenaar geworden.
Coachingstraject
Met de overdracht aan de nieuwe generatie past de familie Leijten in het rijtje van andere familiebedrijven waar het stokje inmiddels ook is of wordt overgedragen aan de kinderen. Denk aan de zussen Maarsen en de broers Van Veggel. Allard en Folkert hebben goed nagedacht over het voortzetten van het familiebedrijf. Allard: ‘We hebben samen een coachingstraject van anderhalf jaar gevolgd. We zullen de komende 40 jaar samen in dit bedrijf zitten, en dat willen we aan de voorkant goed regelen. Gevoelens en irritaties zijn uitgesproken en we hebben handvatten gekregen om daarmee om te gaan.’ Folkert: ‘Met dat traject zijn we denk ik wel exemplarisch voor onze generatie, die het gevoel een explicietere rol laat spelen: onze vader vond de coaching aanvankelijk vreemd, maar vindt het nu wel slim.’
In die anderhalf jaar hebben de broers ook nagedacht over het aanpassen van de strategie aan de nieuwe tijd. Toen zij beiden in 2010 bij Leyten aan de slag gingen, was hun vader al bezig met zijn opvolging. Len was zo rond zijn zestigste teruggetreden en had in 2006 Rob de Jong aangesteld als ceo. De Jong professionaliseerde de organisatie en zette met een focus op marketing en communicatie Leyten verder op de kaart. Leyten was destijds een van de eerste die begon met co-design om alle stakeholders te betrekken bij het ontwerpproces. Onder leiding van De Jong werd ook ingezet op het ontwikkelen van centrumplannen in krimpgebieden.
De Jong verliet het bedrijf in 2013 in goed overleg vanwege een verschil in inzicht over het toekomstige beleid in de moeilijke marktomstandigheden. Allard: ‘Toen De Jong aan het roer stond, stonden de beleggingsportefeuille en het ontwikkelbedrijf apart. Dat zorgde ervoor dat in het ontwikkelbedrijf vooral op omzet werd gestuurd. Maar als familiebedrijf hebben we een focus op de langere termijn. We willen een duurzame groei en sturen meer op winst.’
Jaarlijks € 25 mln investeren
De broers hebben de beleggingsportefeuille en het ontwikkelbedrijf samengebracht binnen één organisatie. De strategie is dat er ontwikkeld wordt voor de eigen portefeuille. Folkert: ‘Aangezien de portefeuille conservatief gefinancierd is met een loan-to-value van onder de 30%, kunnen de huurinkomsten voor een groot deel aangewend worden voor de ontwikkelportefeuille. Jaarlijks kunnen we € 25 mln investeren.’
Allard en Folkert kiezen daarbij bewust voor het investeren in grotere projecten in plaats van in een heleboel kleintjes. Allard: ‘Qua aandacht maakt de omvang van een project niet uit: kleine en grote projecten vergen evenveel tijd.’ Door voor grote projecten te gaan, heeft Leyten zijn personeelsbestand van ruim 30 naar nu 18 medewerkers kunnen inkrimpen. Folkert: ‘Daarom konden we ook de helft van het kantoor onderverhuren. Het kantoor in Drachten hebben we ook gesloten.’
Lastig specialisme
Wat de broers ook hebben aangepast, is de focus op waarin geïnvesteerd wordt. Allard: ‘De centrumplannen drogen een beetje op. Dedemsvaart kun je zien als voorlopig de laatste in een lange rij. Bovendien is investeren in krimpgebieden best een lastig specialisme, meer geschikt voor local heroes.’
Gezien de samenstelling van de beleggingsportefeuille, gaat Leyten zich nu vooral concentreren op woningen. Folkert: ‘85% van de huidige beleggingen bestaat uit winkels. Dat willen we differentiëren met woningen.’ Voor de komende anderhalf jaar staat de ontwikkeling van 700 woningen op het programma.
Gedeeltelijk wordt nu samen geïnvesteerd met partners zoals met de gebroeders Van Maren van het gelijknamige Rotterdamse vastgoedbeleggingsbedrijf. Gezamenlijk investeren ze € 45–50 mln in de transformatie van een kantoorgebouw in Delft met nieuwbouw naar 665 studentenwoningen. Studentenhuisvester Duwo huurt het geheel voor 20 jaar. Leyten neemt de trekkersrol voor de ontwikkeling op zich. Allard: ‘Gezamenlijk investeren en beleggen betekent dat we wel grote projecten kunnen doen en tegelijk onze risico’s kunnen spreiden.’
Ook in Leeuwarden is Leyten inmiddels van start gegaan met de ontwikkeling van 250 kleinere woningen en ook hier betreft het transformatie. De ontwikkelende belegger heeft een nieuw verzorgingstehuis gerealiseerd voor een woon–zorgbedrijf en transformeert het oude pand nu naar woningen met een huursom van ongeveer € 400 per maand. Folkert: ‘Kleinere woningen zijn toekomstbestendig, gezien de verwachte groei van de eenpersoonshuishoudens. De huursom valt onder de liberalisatiegrens en we moeten dus de verhuurdersheffing betalen. Maar dat is geen probleem; als we het maar van te voren weten, kunnen we het in onze berekeningen meenemen.’
Bij het project in Leeuwarden heeft Leyten op kleine schaal co-design toegepast. Folkert: ‘We gebruiken de methode wel wat minder dan vroeger, maar het zit nog steeds in ons systeem.’ Allard: ‘Co-design kan heel goed werken, maar je moet voordat je start met een co-design proces wel helder hebben binnen welke bandbreedte het risico van de onzekere uitkomst aanvaardbaar is voor het project.’
Profiteren van 40 jaar expertise
Ondanks alle veranderingen lijken de genen van het bedrijf echter robuust genoeg om overeind te blijven. Sterker: juist in deze marktomstandigheden profiteren de broers van de in 40 jaar opgebouwde expertise van binnenstedelijk ontwikkelen door vader Len. Het leidt ook tot nieuwe kansen, zoals de broers ontdekten bij de herontwikkeling en uitbreiding van winkelcentrum Vuurplaat in Rotterdam-Zuid. Allard: ‘Hierbij hebben we ook een nieuwe Brede School ontwikkeld, die we vanwege het lange huurcontract met plezier hebben opgenomen in de beleggingsportefeuille. Ook dat is voor ons een nieuw focusgebied: maatschappelijk vastgoed ontwikkelen en er langjarig bij betrokken blijven.’
Profiel Allard en Folkert Leijten
Allard (34) en Folkert (33) zijn de enige kinderen van Len Leijten. Allard heeft economie gestudeerd in Groningen. Daarna is hij bij ING Real Estate als ontwikkelaar aan de slag gegaan. Allard: ‘Toen merkte ik dat ik liever bij een kleiner bedrijf werk dan bij een instituut.’ In 201
Gerelateerde artikelen:
