Details zijn belangrijk. Dat geldt zeker voor details in huurcontracten. Een kleine slordigheid kan kapitalen kosten of juist leiden tot een onverwachte meevaller.
Door Ynze van der Tempel
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 26 juni 2020
Hopelijk heb ik nu een paar minuten uw aandacht om het even te hebben over de doorgaans zo saaie optie voor de btw belaste verhuur. En dan in het bijzonder die ‘irritante’ voorwaarden die daarvoor gelden, zoals het vereiste om de juiste kadastrale informatie op te nemen in de huurovereenkomst. En bijvoorbeeld ook het boekjaar van de huurder.
Iedere due diligence op een wat grotere vastgoedportefeuille toont aan dat het voor deze en gene in de praktijk best lastig is om het ROZ-model secuur in te vullen. Met als gevolg fiscalisten die moeilijk doen over lijstjes met ‘gebreken’ die moeten worden opgelost.
Gebreken die vaak eigenlijk geen probleem zouden moeten zijn. Want we zijn het snel eens dat het eigenlijk volstrekt ridicuul is om te eisen dat de kadastrale informatie is ingevuld als het adres van het gehuurde wel netjes in de overeenkomst staat en ook duidelijk is welk deel van het gebouw wordt gehuurd.
Waarom maken die fiscalisten dan toch zoveel fuss om zulke futiliteiten? Dat komt doordat verhuur in beginsel is vrijgesteld van btw. En u weet: vrijgesteld gebruik betekent geen aftrek van btw op de kosten in verband met de verhuur. Bij investeringen in vastgoed kan het dan om grote btw-bedragen gaan die niet kunnen worden teruggevraagd.
De magische oplossing voor dat aftrekprobleem is de optie belaste verhuur. De wettelijke eisen daarvoor zijn echter streng en bij het niet precies nakomen daarvan geldt de hoofdregel van vrijgestelde verhuur (en dus btw-schade). De oplossing bij fouten: met terugwerkende kracht de ontbrekende informatie aanvullen middels een per heden te tekenen allonge. Een oplossing die in de praktijk een hoop gedoe geeft, omdat ook de huurder daaraan moet meewerken. En voor de zekerheid luidt het advies doorgaans ook dat de Belastingdienst zou moeten bevestigen dat het probleem met een allonge inderdaad uit de wereld is.
Dat gaat meestal goed, maar er zijn ook situaties bekend waarin de Belastingdienst – ook bij kleine gebreken, zoals ontbrekende kadastrale informatie – niet wilde bevestigen dat alles netjes en met terugwerkende kracht is gerepareerd als er een allonge is getekend. En ook de jurisprudentie biedt geen helpende hand. Het ontbreken van die vermaledijde kadastrale informatie kan voor de verhuurder daarom kapitalen kosten als de Belastingdienst het standpunt inneemt dat er sprake is en was van vrijgestelde verhuur. Eerder in aftrek gebrachte btw moet dan immers worden terugbetaald.
De medaille heeft echter twee kanten, want voor een verhuurder kan ook een voordeel ontstaan. Soms kan de Belastingdienst de btw die eigenlijk verschuldigd was niet meer naheffen, bijvoorbeeld omdat de naheffingstermijn is verstreken. Door later alsnog juist te opteren, verandert de verhuur van vrijgesteld in belast. Als het vastgoed dan nog in de zogenaamde herzieningsperiode zit, kan de verhuurder volgens de regels om een teruggaaf van btw vragen die hij feitelijk nooit heeft betaald. Voor de verhuurder zou de Zilvervloot dan binnenvaren en er ontstaat juist een nadeel voor de Belastingdienst.
Een uiterst onsympathieke uitkomst, en mijn advies zal dan ook niet snel zijn om zo’n positie in te nemen. Maar toch kan ik me voorstellen dat er belastingplichtigen zullen zijn die dit wel willen doen, als ze eerder geconfronteerd zijn met de negatieve gevolgen van een heel strikte uitleg van de regels door de Belastingdienst.
Het zou daarom goed zijn als er een uniforme regeling komt voor het herstellen van gebreken in opties voor de belaste verhuur. Nu zijn verhuurders nog te afhankelijk van de toepassing en uitleg van de regels door individuele inspecteurs. Dat leidt tot onzekerheid, en daarmee tot veel ruis bij vastgoedtransacties.
Maar het allerbeste is natuurlijk om gewoon secuur alle vereiste details in de huurovereenkomst op te nemen. Voorkomen is beter dan genezen.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
