Column Ynze van der Tempel: Vreemdgaan hoeft niet meer

Een korte flirt buitenshuis kan namelijk veel geld opleveren. Vooral voor ontwikkelaars die zijn ‘getrouwd’ met een bouwer en actief zijn in de woningbouw.

Als voorbeeld dient een nieuwbouwproject dat wordt gerealiseerd op grond waarop nog oude bebouwing staat. Als een ontwikkelende bouwer op deze grond huurwoningen realiseert en deze turnkey levert aan bijvoorbeeld een belegger, moet hij over de volledige koopsom btw afdragen. Volgens de Belastingdienst is dat ook het geval als de grond al aan de belegger wordt geleverd voordat is gestart met de sloop. Het gevolg: niet-aftrekbare btw over de volledige koopsom die effectief voor rekening van de ontwikkelende bouwer komt.

Ontwikkelaars die geen ‘eigen’ bouwer hebben, kunnen in deze situatie een fiscaal voordeel behalen door te werken met een zogenaamde gescheiden koop-/aanneemovereenkomst. De belegger uit ons voorbeeld koopt dan alleen de grond met daarop de oude opstallen van de ontwikkelaar. Tegelijkertijd sluit hij met een aannemer een turnkey overeenkomst voor de sloop van de oude opstallen en de realisatie van de nieuwe woningen. Bij deze veelgebruikte contractvorm is geen btw verschuldigd over de grond, maar alleen overdrachtsbelasting. Het gevolg: minder niet-aftrekbare btw, waardoor de ontwikkelaar een hogere prijs kan vragen voor de grond en onder de streep dus een beter resultaat boekt.

Voor ontwikkelaars die met hun ‘eigen’ bouwer willen werken, leidt het gebruik van een gescheiden koop-/aanneemovereenkomst niet tot hetzelfde fiscale resultaat. Ook niet in situaties waarin de ontwikkelaar en bouwer aparte vennootschappen zijn, omdat die bij de aanwezigheid van een fiscale eenheid als één btw-ondernemer worden gezien.

Een ontwikkelende bouwer is dus vaak slechter uit dan een ontwikkelaar die met een van hem onafhankelijke aannemer werkt, tenzij de ontwikkelende bouwer alleen als ontwikkelaar optreedt en de realisatie overlaat aan een bouwer die geen deel uitmaakt van zijn eigen groep. Dan biedt een gescheiden koop-/aanneemovereenkomst hem namelijk dezelfde voordelen. Vreemdgaan met een andere aannemer wordt dus fiscaal beloond!

Gelukkig is er sinds kort een discretere manier om hetzelfde resultaat te bereiken. Het Hof van Justitie, de hoogste Europese rechter, heeft namelijk de weg geplaveid voor een andere mogelijkheid om btw te besparen. In de Deense zaak KPC Herning was sprake van een transformatieproject waarbij oude bebouwing nog moest worden gesloopt. De projectontwikkelaar verkocht in deze zaak de grond met de oude opstallen aan een woningcorporatie en sloot tegelijkertijd een turnkey-realisatieovereenkomst voor de bouw van huurwoningen. De koper moest alleen wel zelf zorgen voor de sloop van de oude opstallen. Dat laatste was voor de rechter voldoende om twee prestaties te onderkennen: een van btw vrijgestelde levering van grond met een oud gebouw en een aparte dienst voor de bouw van de woningen. Alleen de bouwtermijnen zijn belast met btw.

Het is nu dus ook voor ontwikkelende bouwers relatief eenvoudig om btw-heffing over grond te voorkomen. Alleen de sloop moet worden overgelaten aan een derde partij.

Dat is niet alleen goed nieuws voor ontwikkelende bouwers, ook adviseurs kunnen opgelucht ademhalen. Wij hoeven niet meer te stoken in een goed huwelijk.

Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff