Wereldwijd recordvolume vastgoedbeleggingen

De Global Investment Atlas van Cushman & Wakefield is vandaag gepresenteerd op de internationale vastgoedbeurs Mipim in Cannes. Het onderzoek laat het hoogste wereldwijde vastgoedbeleggingsvolume ooit zien met een totaal van $ 1750 mrd over 2018. Dit is een stijging van 4% ten opzichte van 2017 ($ 1680 mrd). De jaarlijkse Global Investment Atlas analyseert wereldwijde beleggingsactiviteiten en kijkt vooruit naar de ontwikkelingen op de wereldwijde vastgoedbelegginsmarkt voor het lopende jaar.

Eind aan yieldcompressie
Cushman & Wakefield verwacht dat het wereldwijde investeringsvolume in 2019 op een vergelijkbaar hoog niveau uitkomt. Op zoek naar kansen gaan beleggers zich richten op meer sectoren van de commercieel vastgoedmarkt dan voorheen. Daarnaast zullen meer partijen besluiten hun vastgoed te verkopen, waardoor er meer product op de markt komt. Dit als gevolg van veranderend financieel beleid, geopolitieke onzekerheden en structurele verandering. Het rapport stelt dat de prijzen naar verwachting verder stijgen, hoewel dat vooral wordt gedreven door stabiele aanvangsrendementen en gestage huurgroei voor kwalitatief hoogwaardig vastgoed op de beste locaties. Daarmee lijkt een einde te komen aan de yieldcompressie, die zo kenmerkend was voor de afgelopen jaren. 

Risico neemt toe
David Hutchings, Cushman & Wakefield’s head of Investment Strategy EMEA Capital Markets en auteur van het rapport, legt uit: ‘Het wereldwijde economische klimaat blijkt zwakker dan een aantal maanden geleden gedacht, maar dat geldt ook voor de verwachte inflatiestijging. Hoewel het risico toeneemt, wordt het voelbare effect van een stijgende rente voor ondernemers en beleggers daardoor opnieuw vertraagd. Het is dan ook de verwachting dat de huidige fase in de vastgoedcyclus voorlopig aanhoudt. Dit geeft vastgoedbeleggers langer de kans om hun vastgoedportefeuilles op orde te krijgen voordat de periode van afnemende groei aanbreekt. Mede door deze ontwikkelingen blijft vastgoed een zeer aantrekkelijke beleggingscategorie. De omvangrijke vraag naar goed product blijft voorlopig dan ook aanhouden. Wel wordt het steeds lastiger om te definiëren wat een goed product is. De huisvestingsstrategieën van gebruikers worden steeds nadrukkelijker beïnvloed door E-commerce, structurele maatschappelijke en zakelijke verandering, lage groei en restrictiever beleid van financiers.”

Nederland
Het Nederlandse investeringsvolume is met € 23,1 mrd in 2018 eveneens op recordhoogte uitgekomen, een stijging van 14% ten opzichte van 2017, aldus C&W. Frank van der Sluys, Head of Research & Insights Cushman & Wakefield zegt hierover: ‘Ten opzichte van het verleden wordt de huidige beleggingsdynamiek gekenmerkt door een steeds nadrukkelijkere spreiding over verschillende vastgoedsegmenten. Terwijl in 2007 circa 70% van het volume nog werd geïnvesteerd in kantoren, was dat in 2018 nog slechts 28%. Deze spreiding wordt door de vastgoedadviseur verklaard als een gevolg van een meer volwassen beleggingsmarkt en de gestegen populariteit van andere vastgoedsegmenten onder vastgoedbeleggers uit binnen- en buitenland. Exemplarisch is de woningmarkt. Dit segment was in 2007 met € 1,4 mrd goed voor 12% van het totale investeringsvolume. In 2018 is in Nederland voor circa € 8 mrd in woningen geïnvesteerd, dat is 35% van het totaal. Daarmee zorgt dit segment voor de grootste bijdrage aan het volume. De groei in dit segment is ten opzichte van 2017 een verdubbeling. De fundamenten van Nederland blijven sterk, de interesse van buitenlandse beleggers voor Nederlands vastgoed zal aanhouden, maar doordat goed product schaarser wordt, neemt het investeringsvolume in dit lopende jaar naar verwachting wel af ten opzichte van 2018.’

Internationale investeringen volgen demografie
De allocatie van kapitaal naar commercieel vastgoed in Europa, het Midden-Oosten en Afrika (EMEA) en Azië-Pacific (APAC) heeft in 2018 een daling laten zien van respectievelijk 2% en 1%. Dit laatste voornamelijk als gevolg van minder wereldwijde investeringen gedurende 2018. Europese en Aziatische institutionele beleggers breiden de allocatie van hun kapitaal naar vastgoed nu juist uit. Voor de komende periode is het daarnaast de verwachting dat beide regio’s ook op een toenemende interesse van vastgoedbeleggers van buitenaf kunnen rekenen. Deze interesse volgt de demografische ontwikkeling, waardoor Europa op de korte termijn op deze interesse kan rekenen en Azië op de middellange termijn.   

Het aantal intercontinentale deals is dan licht gedaald, maar toch neemt het cross border investeringsvolume toe. In 2018 kwam het cross-border investeringsvolume uit op $ 405 mrd en dat is een groei van 10,7% ten opzichte van 2017. Er is nog altijd veel kapitaal op de markt beschikbaar en in de zoektocht naar een juiste balans tussen kwaliteit en kwantiteit wordt steeds vaker buiten de eigen landsgrenzen gezocht. Structurele trends zullen ervoor zorgen dat specifieke gebieden blijven uitblinken, ook wanneer de vastgoedcyclus zich in een fase van krimp begeeft. Het is steeds belangrijker om verder te kijken dan ‘marktgemiddelden’ en dieper en gedetailleerd in de materie te duiken om zo de lokale ontwikkelingen, de verkoper, de financier en vooral de gebruiker beter te doorgronden.

In dit veranderende speelveld blijkt op nationaal niveau de VS de belangrijkste bestemming voor cross-border investeerders in 2018. Op regionaal niveau kan Europa rekenen op de meeste interesse van buitenaf, zoals blijkt uit het feit dat 6 bestemmingen in de top 10 in dit continent zijn gelegen. Nederland staat in deze top 10 op de 6de plaats, waarmee duidelijk wordt dat Nederlands vastgoed, ingegeven door de sterke fundamenten van ons land, op dit moment bijzonder populair is. Het is het derde jaar op rij dat Nederland in deze top 10 is terug te vinden. Wanneer het cross-border investeringsvolume wordt gedeeld door de vastgoedvoorraad wordt duidelijk dat Nederland wereldwijd zelfs de meest populaire bestemming is voor vastgoedbeleggers.