Vesteda heeft vorig jaar 853 woningen toegevoegd aan zijn acquisitiepijplijn en een resultaat geboekt van € 138 mln.
Dat blijkt uit het woensdag gepresenteerde jaarverslag 2017. Vesteda’s totale gecommitteerde pijplijn per jaareinde bedroeg 2272 woningen met een indicatieve marktwaarde bij oplevering van € 566 mln. Deze woningen bevinden zich nagenoeg allemaal in en rondom de Nederlandse grote steden in het schaarse middenhuursegment en worden in de komende jaren aan de Vesteda-portefeuille toegevoegd.
332 woningen zijn ingestroomd in de beleggingsportefeuille uit de acquisitiepijplijn. 507 woningen zijn verkocht uit de beleggingsportefeuille door pondsgewijze verkoop. Het verkoopresultaat bedroeg € 13 mln (nettomarge van 15,9%).
Vesteda zet in op uitbreiding van de acquisitiepijplijn in Amsterdam, waar sinds vorig jaar ook het hoofdkantoor van Vesteda is gevestigd. In het nieuwe kantoor aan de Boelelaan tegenover de Zuidas zijn drie vestigingen geconcentreerd.
In 2017 heeft de woningbelegger zijn bezit in het middenhuursegment verder uitgebreid en voortgang gemaakt in het verduurzamen van zijn portefeuille. Het gemiddelde energielabel van de beleggingsportefeuille is aanzienlijk verbeterd: aandeel van energielabel A-C in beleggingsportefeuille steeg tot 81% (2016: 75%). Vesteda heeft nu een GRESB Green Star-beoordeling met vier uit vijf sterren (2016: drie uit vijf sterren).
Vesteda presteerde qua financieel rendement beter dan de 'All residential' benchmark van MSCI Netherlands, zowel direct (+0,2%) als indirect (+0,8%) rendement.
De waarde van de portefeuille is in 2017 gestegen met 13,6% naar € 4,8 mrd. De verhuurportefeuille omvat circa 22.500 woningen. De woningen van Vesteda liggen hoofdzakelijk in de kerngebieden de Randstad en de Brabantse Stedenrij.
'Met deze stijging bevindt de gemiddelde waarde per woning in onze portefeuille zich weer ongeveer op het niveau van 2007, vlak voor de crisis', schrijft Vesteda in een toelichting op de jaarcijfers. 'De vraag naar huurwoningen was in het afgelopen jaar eveneens onverminderd hoog. Hierdoor was de bezettingsgraad van onze portefeuille net als in voorgaande jaren relatief hoog. Het gerealiseerde resultaat exclusief eenmalige lasten steeg licht ten opzichte van 2016 terwijl het gerealiseerde rendement daalde als gevolg van de sterke waardestijging van onze portefeuille.'
Overige financiële resultaten
Het gerealiseerde resultaat exclusief eenmalige lasten van € 150 mln was licht hoger dan in het voorgaande jaar (2016: €149 mln).
Naar aanleiding van het aantrekken van nieuwe langlopende financiering heeft Vesteda haar derivatenpositie (Interest Rate Swap) verder afgewikkeld en hiermee haar toekomstige rentelasten naar verwachting aanzienlijk verlaagd. Inclusief de eenmalige kosten voor de afwikkeling van de Interest Rate Swap van € 12 mln bedroeg het gerealiseerde resultaat € 138 mln ten opzichte van € 142 mln in 2016 (inclusief een incidentele last van € 7 mln uit hoofde van de reorganisatievoorziening in 2016).
Het ongerealiseerde resultaat steeg naar € 544 mln (2016: € 391 mln).
Het totale resultaat (comprehensive) bedroeg € 701 mln (2016: € 537 mln).
De like-for-like huurverhoging was 2,8% versus een inflatie van 1,3% (december y-o-y).
De gemiddelde bezettingsgraad bleef hoog met 97,9% in 2017, gelijk aan de gemiddelde bezettingsgraad in 2016. De bezettingsgraad per jaareinde 2017 bedroeg 97,6%, ten opzichte van 97,8% per jaareinde 2016.
In het eerste kwartaal van 2018 heeft Vesteda de voorwaarden van haar revolverende kredietfaciliteit geoptimaliseerd middels een ‘Amend and Extend’ transactie. Naast verhoging van de faciliteit met € 100 mln tot € 700 mln is de looptijd verlengd tot 2023, zijn twee nieuwe verlengingsopties toegevoegd, is de marge verlaagd en de bankengroep uitgebreid.
Woningtekort in middensegment
Vesteda constateert dat er in Nederland een groot woningtekort bestaat in het middensegment. Het aantal vrije sector huurwoningen is vele malen kleiner dan het aantal koopwoningen en sociale huurwoningen. 'Deze situatie is het gevolg van 50 jaar stimuleringsbeleid en subsidies voor de koop- en sociale huursector' aldus de managing board. 'Daarnaast ontstaat meer vraag naar vrije sector huurwoningen door onder andere vergrijzing, huishoudensverdunning, urbanisatie en een toenemende mobiliteit op de arbeidsmarkt. De 1,5 mln huishoudens met een middeninkomen zijn dus meer en meer aangewezen op de vrije huursector.'
Een belangrijke uitdaging voor de komende jaren is volgens Vesteda het vinden van een duurzaam evenwicht tussen vraag en aanbod op de Nederlandse woningmarkt. 'De effecten van de grote vraag lijkt op de korte termijn positief voor woningbeleggers, maar in deze ontwikkeling schuilt op de lange termijn het risico van een verstarrende markt. De sector zal tijdig maatregelen moeten treffen om een actieve markt te faciliteren. Indien de sector hierin achterblijft, ligt een toename van overheid gedreven regelgeving op de loer. We moeten als sector samenwerken en maximaal blijven inzetten op het realiseren van meer woningen in het middensegment. Alleen dan kunnen we de grote groep mensen met een middeninkomen, waar onze samenleving op drijft, een goed huisvestingsalternatief bieden.'
Foto: Managing Board van Vesteda vlnr: Gertjan van der Baan CEO, Hans Touw Director Portfolio Strategy, Pieter Knauff Director Acquisitions, Frits Vervoort CFO, Astrid Schlüter Director Operations.
