Als ouderen maar zouden willen verhuizen komt het treintje op de woningmarkt op gang en lossen we de woningnood ‘zo’ op. In de praktijk is dit vooralsnog vooral onhaalbaar wensdenken.
Stel, je woont al 55 jaar samen in een eigen vrijstaande woning in de periferie van de Randstad. Het uiteindelijk voor iedereen onvermijdelijke gebeurt: je komt er alleen voor te staan en je ervaart dat alleen wonen op hogere leeftijd niet alleen emotioneel, maar ook praktisch een uitdaging is. De woning vereist regulier onderhoud zoals een schilderbeurt, apparatuur zoals een cv-ketel gaat ooit een keer kapot en eigenlijk zouden er wat levensloopbestendige aanpassingen moeten worden gedaan. Zaken die je stuk voor stuk voor flinke investeringen zetten.
In het bovenstaande geval zijn officiële financiële oplossingen beperkt. Zelfs een kleine (hypothecaire) lening bij de bank waar de hypotheek ook al meer dan 55 jaar loopt zit er niet in. Het doet er niet toe dat er een aanzienlijke overwaarde in het pand zit die de restschuld bijna 4 keer overtreft; de bank hanteert leennormen op basis van het inkomen (LTI), en dat inkomen is met een AOW en een paar kleine aanvullende pensioenregelingen niet al te groot.
Krediet afknijpen
Banken hebben over het algemeen de neiging om de teugels bij kredietverstrekking bij senioren flink aan te trekken. Een persoonlijke lening zit er na je 70ste niet meer in, en grootbanken beginnen vanaf die leeftijd doorgaans met het afbouwen van de maximaal mogelijke roodstand. De officiële reden: wettelijke richtlijnen voor verantwoord lenen; de lening moet passen bij de persoonlijke levensfase. Officieus: het risico dat de lening of het krediet niet meer terugbetaald wordt, neemt met het klimmen der jaren uiteraard ook toe.
Bancaire financiering om een eigen woning levensloopbestendig te maken zit er vaak niet in, stelt Hans Adriani, bestuurlijk aanjager van het Aanjaagteam Wonen Welzijn Zorg voor Ouderen. ‘Het klopt dat banken hier vanaf een bepaalde leeftijd niet makkelijk aan meewerken. Dat heeft met van alles te maken, maar zeker ook met het inkomen (ondanks het vermogen) in relatie tot de hoogte van de lening. Beperkend hierin zijn de regels van de ECB, meer nog dan het beleid van de banken zelf. Daarnaast spelen ook de kortere periode dat er terugbetaald kan worden en de administratieve rompslomp mee.’
Blijverslening
Adriani wijst op het convenant dat het ministerie van VRO in 2023 sloot met de bankensector om banken te bewegen beter passende producten voor senioren aan te bieden. Daarnaast hebben veel gemeenten samen met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (Svn) een zogeheten blijverslening geïntroduceerd, waarmee woningeigenaren hun huis levensloopbestendig kunnen maken. In de bovenstaande casus is de betreffende gemeente opgegaan in een groter geheel en is er bij de nieuwe gemeente niet direct een aanspreekpunt meer dat dat duidelijkheid kan verschaffen over de status van de blijverslening.
Overwaarde verzilveren
Helemaal uitgeput is het reservoir aan financiële oplossingen dan nog niet. Gepensioneerde woningbezitters kunnen ook proberen de overwaarde op de woning te gelde te maken. Een beperkt aantal banken biedt een verzilverhypotheek aan waarbij een tweede, aflossingsvrije hypotheek wordt gesloten op basis van de overwaarde van de woning. De inkomenstoets bij deze ‘opeethypotheek’ is minder streng dan bij een reguliere hypotheek.
Ook zijn er enkele partijen in de markt die nu alvast je huis willen kopen, terwijl je het vruchtgebruik houdt. Je mag er van de nieuwe eigenaar gratis blijven wonen én je krijgt maandelijks een deel van de overwaarde als extra inkomsten. Te mooi om waar te zijn? De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) vindt van wel. De KNB is bezorgd over de opkomst van commerciële ‘verzilverproducten’ voor senioren. De beroepsorganisatie bestempelt dit als een onwenselijke ontwikkeling en waarschuwt notarissen expliciet voor de risico’s van dergelijke praktijken.
Aanleiding voor de waarschuwing is een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland in een zaak waarbij een oudere man onder zijn overeenkomst met een ‘opkoper’ wilde uitkomen en de laatste daarvoor een schadevergoeding wilde zien. Achteraf bleek de man niet volledig beschikkingsbevoegd; de helft van de woning viel nog in de onverdeelde nalatenschap van zijn overleden echtgenote.
Ook Vereniging Eigen Huis spreekt haar zorgen hierover uit. Een woordvoerder: ‘Wij delen de zorgen van notarissen over ‘verzilverd wonen’-producten: dit zijn complexe constructies met grote langetermijngevolgen. Consumenten moeten hierbij volledig en in begrijpelijke taal worden geïnformeerd.’
Beperkt aanbod
Met de haken en ogen aan het verzilveren van de overwaarde zijn alle opties om de eigen woning levensloopbestendig te maken met externe financiering wel de revue gepasseerd. Dan maar eens kijken naar de optie verhuizen naar een andere woning in de eigen omgeving. Niet alleen interessant om zelf een woning te vinden die beter bij de nieuwe levensfase past, maar ook voor potentiële kopers, die kunnen doorgroeien in de gezinswoning. De lofzang op het veel gememoreerde treintje op de woningmarkt zwelt aan!
Om ook weer snel te verstommen. In de woonplaats waar dit verhaal om draait, staan op dit moment in totaal 30 woningen te koop. Tien daarvan vallen in de prijsklasse vanaf € 1 mln of (veel) meer, vier woningen hebben een vraagprijs van beneden de 5 ton, de rest zit er tussenin. Wat al deze woningen gemeen hebben: ze zijn niet specifiek levensloopbestendig. In de enkele op senioren gerichte appartementencomplexen die het dorp telt is op dit moment geen appartement te koop. Voor huren geldt hetzelfde als voor kopen. Binnen het reguliere segment, bij de lokaal actieve corporatie, is het aanbod beperkt en bedraagt de wachttijd gemiddeld 4 jaar. Wel is er een prijzig high-end woon–zorgcomplex in de vrije sector en is er een voormalig verzorgingstehuis dat nu dienst doet als een woon–zorgcomplex waar zorgdiensten worden aangeboden.
Vermogen
Los van het subjectieve bezwaar –‘Ik ga niet tussen die oude mensen zitten’ – is een verhuizing naar een dergelijk centrum niet per se financieel aantrekkelijk. De huren liggen weliswaar een paar tientjes onder de huurtoeslaggrens, maar – opnieuw – zorgt de overwaarde voor een kink in de kabel. Een vermogen van meer dan € 38.479 (per 1 januari 2026) zorgt er al voor dat je niet meer in aanmerking komt voor huurtoeslag. In de toekomst kan de overwaarde ervoor zorgen dat je helemaal geen sociale huurwoning meer krijgt, want de huidige coalitiepartijen zijn in hun regeerakkoord een vermogenstoets voor de gereguleerde huursector overeengekomen.
Het resultaat van de zoektocht: moeder blijft voorlopig zitten waar ze zit, een beetje tegen wil en dank, omdat de woning nog steeds niet levensloopbestendig is. Het is een situatie die volgens Vereniging Eigen Huis veel vaker voorkomt. ‘Veel senioren wíllen wel verhuizen of hun woning aanpassen, maar lopen tegen duidelijke drempels aan. De grootste belemmering is het gebrek aan passende en betaalbare woningen in de eigen omgeving. Uit gesprekken met en onderzoek onder onze leden blijkt dat senioren best kleiner willen wonen, maar alleen als de nieuwe woning daadwerkelijk een verbetering is. Dat aanbod is er nu onvoldoende.’
Weinig nieuwbouw
Adriani onderschrijft die constatering. ‘Een jaar of 5 geleden had nog maar 1 op de 3 gemeenten überhaupt beleid aangaande de vergrijzing en wonen en zorg. Laat staan dat het thema meespeelde in het woningbouwprogramma. Met de aankondiging van de Wet regie volkshuisvesting komt daar verandering in. Gemeenten moeten in hun volkshuisvestingsprogramma’s veel duidelijker maken welk soort woningen ze waar willen hebben, zodat daar sturing op de markt vanuit gaat.’
Met de realisatie van de ‘290.000 ouderenwoningen tot 2030’ wil het nog niet echt vlotten. Uit cijfers van CBRE en Cobouw bleek vorig jaar dat daarvan nog maar 1,4% gerealiseerd was. Hoewel Adriani als kanttekening bij deze cijfers plaatst dat realisatie doorgaans wel wat langer duurt dan een paar jaar, is versnelling volgens hem hard nodig. Corporaties kunnen daarbij volgens hem een belangrijke rol spelen, onder meer door het aanpassen van bestaande woningen, zoals in de Thuisplusflats in Rotterdam en de Lang Leven Thuisflats in Amsterdam.
‘Waar nog vrijwel helemaal niets gebeurt, is in de koopsector’, aldus Adriani. ‘En dat is best gek. Want we weten dat 63% van de aankomende ouderen een koopwoning heeft, vaak zonder hypotheek. We hebben een analyse gemaakt, waaruit blijkt dat het aantal huishoudens met een koopwoning zonder hypotheek of een hypotheek van maximaal € 50.000 ongeveer 1,5 mln bedraagt. Onze schatting is dat deze huishoudens samen zo’n € 750 mrd aan kapitaal in de stenen hebben zitten.’
Volgens de woordvoerder van Vereniging Eigen Huis speelt financiering daarnaast een belangrijke rol. ‘Ondanks hun overwaarde kunnen veel senioren geen tijdelijke lening of los overbruggingskrediet krijgen voor bijvoorbeeld de overgangsperiode of het aanpassen van een nieuwe woning.’ Adriani vertelt dat de redenen waarom de meeste banken dat niet doen even divers als taai zijn: ‘ECB-regels, terugverdientijd (korte looptijd), onaantrekkelijk rentepercentage, kort geld kun je niet op de kapitaalmarkt halen, tot aan het feit dat het computersysteem dat de banken gebruiken om hun hypotheken te administreren het niet mogelijk maakt om een overbruggingsfinanciering in te voeren als er geen opvolgende hypotheek ingevoerd is. Zo plat kan het soms zijn.’
Doorstroomhypotheek
Adriani zegt dat hij nu zo’n anderhalf jaar aan dit vraagstuk aan het sleuren is. ‘Er lijkt een eenvoudige oplossing: creëer een publiek, privaat of gecombineerd gefinancierd fonds, en stel dat via bv de SVn beschikbaar voor ouderen om hun overbruggingsfinanciering af te kunnen sluiten. Het is gelet op de overwaarde risicoloos geld: het geld komt best snel weer terug en kan daardoor snel revolveren, en het ontsluit een enorme stroom aan kapitaal. Tot nu toe wilden overheid en marktpartijen er nog niet zo aan, maar dat zou kunnen veranderen, nu er in het regeerakkoord een ook een Doorstroomhypotheek voor ouderen is opgenomen.’
Om de doorstroming écht op gang te brengen, moeten volgens de woordvoerder van Eigen Huis meerdere knelpunten tegelijk worden opgelost: meer passende nieuwbouw voor senioren, meer flexibiliteit en maatwerk in financiering en duidelijkheid en zekerheid voor huiseigenaren. ‘Zolang die puzzel niet klopt, komt de woningmarkt niet in beweging, en blijven ook starters en gezinnen vastzitten.’
Goede voorbeelden:
Het aanjaagteam Wonen Welzijn Zorg voor Ouderen noemt op zijn site een aantal goede voorbeelden van nieuwe woningen die wél levensloopbestendig zijn, zoals:
– De Grindhorst ‘Woongroep Hillegersberg’ in Rotterdam. De 59 ruime woningen van 75 m² zijn rolstoeltoegankelijk en voorzien van een serre of loggia. Een deel van de woningen valt in de midden huurcategorie of koop, waardoor ze aantrekkelijk zijn voor senioren (vanaf 55+ ) die comfortabel willen wonen zonder de hoge lasten van de vrije sector.
– Sam&Zo is een bijzonder woonconcept met 46 ruime huurappartementen in de Sittardse wijk Vrangendael, waar iedereen welkom is. Mensen met en zonder zorgbehoefte wonen hier samen zelfstandig. Bewoners, buren en professionele partners doen mee om het wonen, leven en zorgen prettig te maken.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 27 maart 2026
Gerelateerde artikelen:
