Vesteda moet een huurder een berekende huuropslag van 4% terugbetalen en nog eens 5% terugbetalen voor de periode dat er niets is gedaan aan tochtproblemen vanwege kieren, zo oordeelt de Amsterdamse kantonrechter.
De huurder had in 2008 een contract gesloten met Vesteda-voorganger Delta Lloyd voor de somma van € 850 in de maand. Tien jaar later wordt Vesteda de verhuurder en in 2021 schrijft de huurder een brief: ze vraagt of de kieren naast ramen en deuren binnen zes weken gedicht kunnen worden, want de energierekening loopt op naar € 220 per maand. Sinds ze haar intrek nam in de jarendertigwoning is er geen onderhoud gepleegd.
Vesteda is niet onder de indruk van het verhaal en doet niets, behalve een brief sturen dat er groot onderhoud zal worden gedaan. In maart 2023 schakelt de vrouw een deskundige van Dekra Experts in, die een rapport opstelt over de staat van de woning.
Alle huurverhoging teruggevorderd
Een jaar later wordt dan uiteindelijk groot onderhoud uitgevoerd aan het woonblok waar de woning deel van uitmaakt. Naar tevredenheid van de huurder, want die verklaart bij de oplevering in oktober dat de gebreken aan haar woning verholpen zijn. Maar ze blijft er ontevreden over dat ze jarenlang in de kou heeft gezeten en gaat naar de rechter. Ze wil als eerste het huurverhogingsbeding (een opslag tot 4% zonder duidelijke onderbouwing) in haar contract geschrapt hebben en wil 20% huurkorting voor de periode dat de gemelde gebreken niet zijn hersteld. Ze vordert alle huurverhogingen vanaf het aangaan van de huur terug.
Gevolgen niet te voorzien
De kantonrechter oordeelt dat de bepalingen in het wijzigingsbeding kunnen worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Het indexatiebeding is eerlijk, maar het opslagbeding van 4% niet. De huurster kon bij het sluiten van de huurovereenkomst namelijk niet voorzienin hoeverre en op welke gronden de verhuurder toepassing zou geven aan het opslagbeding. ‘Niet aannemelijk is dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van [de huurster] komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.’ En de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage zal voor de huurster doorgaans niet binnen aanvaardbare grenzen bijven.
4% verstoort evenwicht te veel
De Hoge Raad heeft weliswaar geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar dat geldt niet zomaar voor een hoger maximumpercentage. ‘In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord.’
Vesteda stelt wel dat die 4% nodig is om de woningprijsontwikkelingen te kunnen bijhouden, maar heeft dat onderbouwd met berekeningen en rapportages die achteraf zijn opgemaakt. ‘Er is door Vesteda niet gesteld of onderbouwd dat er in dit individuele geval bij het aangaan van de huurovereenkomst goede reden was om een opslagpercentage van 4% te hanteren.’ Of er ook elk jaar van die maximale 4% gebruik is gemaakt, doet niet ter zake, aldus de kantonrechter: ‘Het gaat erom dat zij – of haar rechtsvoorganger – die mogelijkheid had.’
De extra opslagen moeten worden teruggedraaid, is dus het oordeel, maar alleen vanaf het moment dat Vesteda eigenaar werd. Omdat daarvoor ook al de opslag is gerekend, moet Vesteda eers berekenen wat de huur eigenlijk had moeten zijn voordat de rechter bepaalt welk bedrag de huurster terugkrijgt.
Huurgenot door kieren beperkt
Dan de gebreken. Vesteda betoogt dat er sprake was van ‘technische gebreken die het huurgenot niet beperken’. Bovendien is in 2021 maar één gebrek gemeld, en niet de vijf die de deskundige later heeft gerapporteerd: tocht, kou en stank vanuit de kruipruimte, tocht op de zolder, slecht functionerend draairaam in de badkamer, onvoldoende ventilatie in de toiletruimte en kieren bij de ramen en buitendeuren.
Daar is de rechter het mee eens. Er was bij Vesteda maar één gebrek bekend: de kieren bij de ramen en deuren. En die kieren waren tot 12 millimeter groot, genoeg om het woongenot te bederven. Of de huurder zelf tochtwerende maatregelen had moeten nemen, is niet meer vast te stellen, want er is inmiddels groot onderhoud uitgevoerd. ‘Overeenkomstig de conclusie uit het deskundigenrapport, oordeelt de kantonrechter dan ook dat een kier van dat formaat een zodanig gebrek oplevert dat de verhuurder dit moet herstellen.’
Er is dus recht op vermindering van de huur tot aan de datum van het groot onderhoud. De rechter acht 5% reëel. Ook hier moet nog worden bepaald welk bedrag daaraan vastzit. De huurster krijgt in elk geval ook de kosten van het deskunsigenonderzoek terug: ruim € 3.000.
