Voor succesvol vastgoed wordt het steeds belangrijker vooruit te zien en te anticiperen op snelle maatschappelijke en economische ontwikkelingen
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 25 maart 2016
In het Vastgoedbericht 2016 ‘Vooruitzien en veranderen’ geeft FGH Bank zoals ieder jaar een visie op maatschappelijke en economische ontwikkelingen. ‘Zowel optimisten als pessimisten kunnen hun hart ophalen in de huidige vastgoedmarkt’, zeggen Roel van de Bilt (cco) en Maarten Donkers (head of research) in een toelichting op het rapport. Ze schetsen dat er gunstige berichten verschijnen over investeringsvolumes, prijsontwikkeling en bouwproductie. Banken en leningsfondsen staan steeds meer open om commercieel vastgoed te financieren. De investeringsbereidheid van vastgoedbeleggers is zelfs weer op een hoger niveau dan vlak voor de crisis. De economische wereld lijkt er weer mooi uit te zien, met zonnige vooruitzichten voor vastgoed.
Aan de andere kant levert het overaanbod in de markt flinke risico’s op. Donkers: ‘Economische groei en optimisme lossen een onderliggend probleem in de vastgoedsector niet op; namelijk de overcapaciteit. De leegstand is over de hele linie nog erg hoog en daalt niet vanzelfsprekend bij een aantrekkende economie. Het devies is dan ook om het overaanbod terug te dringen en intussen te leren omgaan met de leegstand.’ Van de Bilt: ‘Ik ben blij dat de transformatie van gebouwen op gang komt, maar die moet nog wel doorzetten. We hebben 2 mln m² uit de kantorenmarkt gehaald, maar er is nog altijd 7,5 mln m² aan leegstand.’ Donkers: ‘Per saldo zijn we nog weinig opgeschoten. Het is een nog wankel evenwicht.’
Investeringen net onder recordniveau
Ondertussen is de belangstelling voor vastgoed overweldigend. De investeringen in vastgoed zijn in 2015 gestegen tot € 12,4 mrd. Dat is net iets minder dan het recordniveau uit 2007. Dit is mede het gevolg van de extreem lage rente. In alle sectoren stijgen de investeringen, het sterkst voor logistieke bedrijfsruimte en retail. Het aandeel buitenlandse investeringen neemt af, terwijl binnenlandse beleggers juist meer investeren.
Aanvangsrendementen in de prime markt dalen naar de laagste niveaus ooit, vooral gedreven door de extreem lage rente, waardoor de verschillen tussen aanvangsrendementen voor kwalitatief goed vastgoed en overig vastgoed steeds verder toenemen. Bestaande banken zijn bereid meer leningen te verstrekken, nieuwe financiers treden toe en alternatieve financiers bieden ook mogelijkheden.
Vraag is of die grote belangstelling niet weer leidt tot opportunisme in de markt en ongewenste ontwikkelingen. Van de Bilt: ‘Wij kunnen als FGH Bank uiteraard alleen keuzes maken in wat we zélf doen. Nieuwe toetreders juichen we toe, zeker omdat we de markt tijdens de kredietcrisis hebben gesteund met leencapaciteit. Het is alleen maar goed dat er nieuwe initiatieven komen. We zoeken ook samenwerking met deze nieuwe partijen.’
Van de Bilt zegt dat het bij structurele overcapaciteit en leegstand voor de hand ligt om te denken aan een te hoge bouwproductie. Uit de onderzoeken van FGH Bank blijkt echter dat overcapaciteit vooral ontstaat doordat de vastgoedsector zich onvoldoende heeft aangepast aan een kantelende omgeving. Donkers: ‘We moeten af van het idee dat er steeds meer nieuwe ruimte nodig is, want de realiteit is dat in enkele vastgoedsectoren de top qua bruikbare voorraad al bereikt is. De kern van de oplossing is dat we de veranderende omgeving herkennen en accepteren, en dat we ons vervolgens aanpassen aan de andere huisvestingsbehoefte van eindgebruikers.’
Invloed van veranderingen
Het Vastgoedbericht schetst belangrijke veranderingen in onze maatschappij en economie die een grote invloed hebben op de vastgoedsector: er is geen vanzelfsprekende groei meer op basis van het aantal werkenden en consumenten; de digitale basisinfrastructuur heeft in Nederland een hoog niveau bereikt, waardoor digitalisering van bestaande processen haast ongeremd kan plaatsvinden; de (beroeps)bevolking bestaat uit steeds meer ‘digital natives’ die deze beweging volledig omarmen; het ruimtegebruik per persoon neemt af; het gebruik van faciliteiten wordt belangrijker dan eigendom ervan; toetreders met nieuwe verdienmodellen zetten in diverse sectoren de gevestigde orde stevig onder druk; sectoren die de basis vormen voor onze economie zijn aan het veranderen onder invloed van automatisering, robotisering en digitalisering; er is een toenemende internationalisering van Nederlandse vastgoedgebruikers en -beleggers.
De Nederlandse economie drijft voor een belangrijk deel op export. Blijven investeren in onze concurrentiepositie is dan ook essentieel, maar het is niet voldoende. Voor echt herstel van onze economie hebben we ook een hogere binnenlandse vraag nodig. Van een sterke export profiteren allerlei sectoren, maar veel andere sectoren zijn slechts indirect aan de exporteconomie verbonden. Die hebben een groeiende binnenlandse vraag nodig om te floreren. Welke sectoren kansrijk zijn, hangt dus sterk af van welke economische ontwikkelingen ons te wachten staan.
Maatschappelijke context
Hoe belangrijk economisch herstel ook is, het is niet voldoende om ons alleen daarop te richten. De maatschappelijke context is minstens zo invloedrijk, zeggen Van de Bilt en Donkers. Donkers: ‘Jonge generaties denken anders en ze organiseren hun leven en werk op een nieuwe manier. Dat zal onze leefwereld en werkomgeving de komende tijd ingrijpend beïnvloeden.’
Die veranderingen hebben consequenties voor de vraag naar ruimte en voor de manier waarop die ruimte gebruikt wordt. De bouw- en vastgoedsector kan een regisseur zijn bij het inrichten van ons land op deze veranderingen. De groeiende invloed van nieuwe generaties zorgt in de komende tien jaar voor een snelle opmars van ‘smart solutions’ voor alle vraagstukken in onze maatschappij. Alles draait steeds meer om gebruik en beschikbaarheid. Dit leidt ook tot een nieuwe visie op vastgoed. De vraag is leidend. Vastgoedaanbieders moeten dus niet meer denken in aanbodproducten, zoals gebouwen, maar in huisvestingsoplossingen. Van de Bilt: ‘Ik noem als voorbeeld de oplevering van appartementen: tegenwoordig kunnen we tot het laatst bepalen hoe groot zo’n appartement wordt. De flexibiliteit van het gebruik neemt toe. Je moet denken in termen van huisvestingsbehoefte: andere kantoorconcepten, alternatief gebruik. We zien daarin steeds meer variaties. Denk aan flexibele concepten als Wework, Skepp en Spaces. Prijs is niet altijd de factor waarom eindgebruikers voor een bepaald object kiezen; álle elementen moeten kloppen. Kleinere bedrijven worden steeds belangrijker. Wij kijken wat de sterke gebieden zijn waarin we geloven. Wat zijn de ondernemers die het goed doen?’
Toekomstscenario’s
In het Vastgoedbericht 2016 schetst FGH Bank enkele mogelijke toekomstscenario’s, om te zien wat die voor de vastgoedmarkt zouden betekenen. Deze scenario’s laten zien dat we hoe dan ook moeten leren omgaan met een situatie van blijvend overaanbod. Het kan verleidelijk zijn om op basis van de huidige positieve geluiden nieuwe initiatieven en plannen te omarmen, maar dat is lang niet altijd verstandig. De keerzijde is namelijk dat in een markt met overaanbod extra ruimte veelal leidt tot nieuwe leegstand elders. Het is belangrijk om die balans altijd goed voor ogen te houden. Van de Bilt: ‘ Nieuwbouw moet mogelijk blijven, maar dan zeer beperkt en gereguleerd. Dat geldt niet alleen voor de kantorenmarkt: op álle deelmarkten zien we overcapaciteit. We zetten in op herontwikkeling, niet alleen in Amsterdam, maar ook in plaatsen als Groningen, Den Bosch en Dordrecht.’
Donkers en Van de Bilt beklemtonen dat de regie om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen bij de overheid thuishoort. Van de Bilt: ‘Ik vind dat de provincie Utrecht daarbij een goed voorbeeld geeft, door fors te snijden in kantoorplannen. Ik zou het niet erg vinden als dat landelijk wordt voortgezet.’
Markt moet zich aanpassen
Geopolitiek, wereldhandel, bevolkingssamenstelling, megatrends, exportpositie: ze zijn allemaal bijzonder relevant voor de Nederlandse vastgoedsector. De invloed van de spelers in het vastgoed op deze ontwikkelingen is echter nihil. Dan zit er maar één ding op: de markt moet zich zo goed mogelijk aanpassen aan een veranderende omgeving. Om dit te kunnen is het belangrijk om de toekomstige vastgoedgebruiker in beeld te krijgen. Een essentiële vraag is hoe deze generaties wonen en werken en wat hun drijfveren zijn. De markt moet minder denken in gebouwen en meer in huisvestingsbehoefte. Een object is statisch en de huisvestingsbehoefte is juist steeds meer dynamisch. Vastgoedpartijen kunnen waarde creëren door slimmer te zijn dan de concurrentie, niet door volume toe te voegen. Donkers: ‘De opgave is om gebruikers te winnen voor je vastgoed en ze vervolgens te behouden. Samenwerking buiten de traditionele vastgoedketen wordt daarbij steeds belangrijker. De samenleving kantelt, en het is essentieel dat je de juiste partners vindt om in business te blijven.’
De uitgebreide versie van het Vastgoedbericht is te downloaden in de App Store of in Google Play. Er is ook online doorheen te bladeren via www.fghbank.nl
FGH en Rabo samen in Rabo Real Estate Finance
De vastgoedexpertise van FGH Bank en Rabobank wordt gebundeld in een nieuwe vastgoedorganisatie met de naam Rabo Real Estate Finance. Binnen Rabo Real Estate Finance blijft de vastgoedfocus van FGH Bank bestaan. Dat hebben Fred Weenig (ceo) en Roel van de Bilt (cco) van FGH Bank bekend gemaakt bij de presentatie van het jaarlijkse Vastgoedbericht.
Vorig jaar werd bekendgemaakt dat FGH Bank – onder voorbehoud van goedkeuring van de toezichthouders – wordt geïntegreerd binnen Rabobank. Dit is onderdeel van een strategische beweging waarbij de aanwezige kennis en kunde binnen de Rabobank Groep steeds meer gebundeld wordt. Weenig en van de Bilt beklemtoonden dat binnen de nieuwe vastgoedorganisatie Rabo Real Estate Finance de specifieke vastgoedkennis en -ervaring van FGH Bank behouden blijft. Weenig: ‘Het financieren van commercieel vastgoed is een belangrijke activiteit voor Rabobank, en de ambitie is om binnen de vastgoedfinancieringsmarkt een topspeler te blijven.’
