De huidige box 3-plannen verslechteren de woningmarkt omdat ze tot een verdere krimp van het aantal huurhuizen leiden, stellen fiscalist Cor Overduin en Vastgoed Belang in hun position paper ‘Verbetering box 3’.
‘Steeds meer particuliere verhuurders zijn gedwongen hun woningen te verkopen, omdat de belastingdruk hoger is dan hun huurinkomsten, in veel gevallen fors boven de 100%. En zonder verhuurders kan niemand huren’, schrijven Overduin en Vastgoed Belang.
‘Hierdoor valt een grote groep lagere - en middeninkomens tussen wal en schip, voor hen blijft geen woning over. De sociale - en middenhuurwoningen verdwijnen van de markt. En ook vrijgekomen koopwoningen zijn onbereikbaar voor de gewone starter. Volgens het Kadaster betaalden starters vorig kwartaal in de vier grootste steden gemiddeld € 444.000 voor een woning. Alleen de starter met een dubbelmodaal inkomen van meer dan € 100.000 of met rijke ouders kan dit betalen. Terwijl de middenhuurwoningen volgens het ministerie van VRO juist bedoeld zijn voor ‘inkomens tussen de € 47.699 en € 62.191.’
Hoge belastingdruk
De overheidsmaatregelen raken vooral de ongeveer 350.000 kleine verhuurders met één of enkele woningen onevenredig hard, melden Overduin en Vastgoed Belang. Zij beleggen niet professioneel maar hebben de woning vaak als pensioen. ‘De hoge belastingdruk loopt bij velen op tot (ver) boven de 100% en maakt verhuren onhoudbaar met uitponding als gevolg.’
In het position paper dragen Vastgoed Belang en Overduin oplossingen aan om zowel bovenstaande problemen op de woningmarkt op te lossen als de overheidsfinanciën te verbeteren. Een belangrijk aandachtspunt is de invulling van ‘rechtsherstel 2.0’, ook wel de tegenbewijsregeling genoemd. Het kabinet is van plan het forfaitair rendement te verhogen met 1,78% tot 7,78% om de kosten voor het uitstel van het nieuwe box 3-stelsel te dekken. De belastingplichtige kan via een nieuwe regeling Rechtsherstel (‘tegenbewijsregeling’) tegenbewijs leveren dat zijn werkelijk rendement lager is dan dit forfaitair rendement.
‘Particuliere verhuurders hebben niets aan deze tegenbewijsregeling’, zegt Niek Verra, voorzitter van Vastgoed Belang. ‘De kosten zijn namelijk niet aftrekbaar en ongerealiseerde waardemutaties van vastgoed worden jaarlijks belast.’
Particuliere verhuurders kunnen door dit systeem niet hun werkelijk rendement aantonen en vallen terug op het verhoogde forfaitair rendement. ‘Het verruimen van de tegenbewijsregeling, door wel kostenaftrek toe te staan en het niet belasten van papieren winsten, is niet meer dan rechtvaardig. Het voorkomt dat verhuurders massaal gedwongen worden hun sociale en middenhuurwoningen te verkopen.’
Eerder waarschuwde Register Belastingadviseurs voor nieuwe juridische procedures als het kabinet de tegenbewijstelling niet aanpast en de kosten niet aftrekbaar maakt.
Leegwaarderatio actualiseren
Daarnaast adviseren Overduin en Vastgoed Belang om de leegwaarderatio versneld te actualiseren. De huidige leegwaarderatio werd vastgesteld in januari 2023 op basis van data uit de jaren 2015 tot en met 2020, waarin de rente 0% was. Woningen in verhuurde staat (met de zogenoemde huurbescherming) zijn in de loop van 2022 echter in waarde gedaald, als gevolg van de stijgende rente en de stapeling van overheidsmaatregelen in brede zin.
‘Het verschil in waarde tussen ‘lege’ woningen en woningen in verhuurde staat is niet 0% maar naar schattingen 30 tot 40%. Dit is vooral bij huurwoningen in gereguleerde huur problematisch. Het gevolg is dat vooral sociale en middenhuur verkocht worden.’
Niek Verra, voorzitter van Vastgoed Belang, voegt toe: “De particuliere verhuurder kan en wil aan de verbetering van de woningmarkt, door het behouden en toevoegen van sociale – en middenhuurwoningen. Daar is een goed investeringsklimaat voor nodig.”
Positieve effecten
De voorgestelde aanpassingen leiden volgens de scribenten tot twee positieve effecten op de woningmarkt. Het eerste is dat het investeringsklimaat verbetert, zoals afgesproken op de Woontop. Hierdoor blijven naar inzicht van Overduin en Vastgoed Belang huurwoningen behouden en kunnen particuliere verhuurders jaarlijks de toegezegde 10.000 woningen toevoegen.
Het tweede effect: het kabinet creëert een rechtvaardige, structurele en duurzame belastingheffing die het vertrouwen van beleggers en de rest van de samenleving, in zowel de overheid als de woningmarkt, vergroot.
De voorgestelde aanpassingen leiden volgens hen weer tot positieve effecten op de overheidsfinanciën. ‘Met het behoud van huurwoningen blijft er meer hoger renderend vermogen in box 3. Dat betekent een hogere belastingopbrengst in box 3 en minder belastingderving wegens hypotheekrenteaftrek in box 1.’
‘En het kabinet voorkomt nieuwe juridische procedures, kosten en administratieve druk voor de Belastingdienst en de rest van overheid. De te verwachten stortvloed aan bezwaarschriften blijft achterwege en de Belastingdienst hoeft niet 1.755 extra medewerkers aan te nemen om de veranderingen te verwerken.’
Gerelateerde artikelen:
