Succesvol transformeren is vooral een kwestie van uiterst behendig manoeuvreren met omstandigheden, kosten, opbrengsten en regelgeving, blijkt uit het boek Transformatie naar Woningen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 17 mei 2024
Voor de derde achtereenvolgende keer organiseert PropertyNL de Re-Use Awards, de prijs voor de ontwikkelaar die in 2023 de meeste woningen uit transformatie opleverde of dat op de beste manier deed. Hiervoor stuurden we een enquête naar ontwikkelaars (waaronder woningbouwcorporaties) over de transformatieprojecten die zij in 2023 opleverden en waarbij nieuwe woningen werden gerealiseerd. In totaal leverde de enquête veertien inzendingen op, drie meer dan de elf partijen die vorig jaar deelnamen. Het laat zien dat veel ontwikkelaars er nog steeds brood in zien en trots zijn op hun werk, in weerwil van sommige berichten dat transformatie niet meer opportuun zou zijn.
Jury
De jury van de Re-Use Award 2024 bestaat naast ondergetekende ook dit jaar weer uit Hilde Remøy, Jean Baptiste Benraad en Gerben van Dijk.
Jean Baptiste Benraad heeft als bouwkundige al tal van bekende transformaties achter zijn naam staan. Zo transformeerde zijn TransformatieTeam het Acta-gebouw, de voormalige tandartsfaculteit in Amsterdam, tot 460 studentenkamers.
Gerben van Dijk, burgerraadslid bij de ChristenUnie-fractie in de Rotterdamse gemeenteraad, is misschien wel de meest invloedrijke ‘influencer’ in Nederland voor transformatie en herbestemming.
Hilde Remøy is universitair hoofddocent Vastgoedmanagement aan de TU Delft en geldt al jaren als dé expert voor de vraag hoe om te gaan met afgedankte kantoren en uitgerangeerde kantorenlocaties. Onlangs bracht Remøy als samensteller en co-auteur het boek Transformatie naar Woningen uit.
Dit boek laat zien hoe transformatie van onder meer kantoren naar woningen kan bijdragen aan het bereiken van verschillende doelstellingen. Het levert de nieuwe woningen op waar zo naarstig naar wordt gezocht en het draagt tegelijkertijd bij aan het behoud en de verduurzaming van vaak monumentale bestaande gebouwen.
Worsteling
De verschillende doelstellingen die worden gehanteerd, met name als de energietransitie in beeld komt, leveren paradoxen op waar ontwikkelaars, overheden en andere belanghebbenden mee worstelen.
Angela Greco, universitair docent in Innovatiemanagement aan de Technische Universiteit Delft, stelt in haar bijdrage aan het boek dat de energietransitie bij transformatie een zogeheten ‘wicked probleem’ oplevert. Wicked problemen zijn systemisch en hebben veel onderliggende oorzaken. Het kost veel tijd om ze op te lossen, omdat er gedeald moet worden met verschillende paradoxen. Hoe combineer je bijvoorbeeld tempo en schaal met het versterken van de lokale identiteit en het historische karakter van een monumentaal gebouw?
Greco constateert een kloof tussen ontwerp en praktijk bij het bereiken van energieprestaties. Die kloof ontstaat door verschillende oorzaken. De modellen die uitgaan van ideaal gedrag van eindgebruikers en een optimale werking van technologie doen zich in de praktijk zelden voor. Bovendien is de businesscase nog steeds leidend, wat volgens haar kan leiden tot het gebruik van goedkope materialen, een lage kwaliteit en weinig investeringen in gebruikersgeleid ontwerp. Greco wijst erop dat de bouwsector nog ‘opmerkelijk gefragmenteerd’ is, waardoor de diverse componenten, systemen en onderdelen van gebouwen niet in harmonie samenwerken.
Tegenstrijdige eisen
De bouwsector wordt bovendien geconfronteerd met meerdere paradoxen, zoals concurreren versus samenwerken en de individuele versus collectieve renovatie van woningen. Greco: ‘Vaak hebben mensen, en vooral bedrijven die onder tijds- en budgetdruk met veel tegenstrijdige eisen moeten werken, de neiging om paradoxale relaties te simplificeren. Dit leidt tot verkeerde afwegingen, wat weer kan resulteren in meerdere onbedoelde gevolgen. Ze kunnen bijvoorbeeld kiezen voor een lage milieudoelstelling om de winst te maximaliseren, of een lagere bouwkwaliteit om de uitvoeringstijd te verkorten.’
Een paradoxale benadering houdt volgens haar in dat naar en/en-oplossingen gezocht wordt, in plaats van of/of-compromissen. ‘Een paradoxale benadering betekent dat we bij elk ontwerp alle belangen moeten meewegen, door bijvoorbeeld te vragen: hoe kan een herstructureringsplan voor een wijk rekening houden met zowel de belangen van individuele huiseigenaren als tegelijkertijd collectieve actie stimuleren om duurzaamheidstransities te versnellen? Als we collectief meer paradoxale keuzes kunnen maken en besluiten nemen die verdergaan dan polariteiten, dan kunnen we de energietransitie van bestaande gebouwen versnellen bij het adopteren en transformeren van ons architecturaal erfgoed.’
Hieronder presenteren we, in willekeurige volgorde, een deel van de inzendingen. De rest komt volgende maand aan bod.
Van kerk naar koopwoning
Wat: Heilig Hartkerk
Waar: Breda
Hoeveel: 20 koopwoningen
Door wie: MeMo
Oplevering: september 2023
MeMo Projectontwikkeling realiseerde voor Stichting Woonzorg Nederland onder de noemer Hemels Wonen 20 koopwoningen in de Heilig Hartkerk aan de Baronielaan in Breda. Voor het woningbouwplan werd samengewerkt met De Bonth van Hulten.
Het rijksmonument omvat nu tweelaags woningen variërend van 50 tot 232 m², verdeeld over in totaal vier bouwlagen. De woningen op de begane grond beschikken over ruime tuinen en terrassen. De woningen op de verdiepingen hebben alle een eigen dakterras in de zijbeuken van de kerk. Via het souterrain van de kerk is er een verbinding met de naastgelegen parkeergarage. De Korinthische zuilen komen terug in de woningen en vanuit de algemene ruimtes is op meerdere plekken zicht op de oorspronkelijke gewelven en binnengevel-façades. Er liggen zonnepanelen op het dak.
Tijdelijke studentenwoningen op Vredeoord
Wat: voormalig hoofdkantoor Philips
Waar: Eindhoven
Hoeveel: 456 studentenwoningen
Door wie: Ten Brinke
Oplevering: augustus 2023
Ten Brinke tekende in 2023 voor de oplevering van de grootste transformatie gemeten in wooneenheden. Samen met BPRE is het 33.000 m² grote monumentale VB-gebouw in Eindhoven getransformeerd van kantoor naar studentenhuisvesting. Het is het voormalige hoofdkantoor van Philips Nederland op het inmiddels gesloten kantorenpark Vredeoord. Ten Brinke kocht het in 2021 samen met Bekke & Partners. Er stonden meerdere panden van Philips, met het 66 meter hoge kantoor uit 1964 aan de Boschdijk als blikvanger. Het pand heeft een betonnen kern, waaraan de etages en geveldelen met stalen hangstijlen opgehangen zijn. Nu herbergt het 456 tijdelijke studentenwoningen.
Huren in een Zandkasteel
Wat: voormalig hoofdkantoor ING
Waar: Amsterdam
Hoeveel: 263 huurwoningen
Door wie: Wonam
Oplevering: zomer 2023
In Amsterdam rondde Wonam samen met Zadelhoff in de zomer de transformatie af van het monumentale voormalige ING-hoofdkantoor, beter bekend als het Zandkasteel. Het is een mixed-use gebouw geworden met 263 huurwoningen, 47 kantoren en 12 meetingrooms. Opmerkelijk: in eerste instantie zouden 160 woningen worden verkocht, maar dat ging niet door wegens gebrek aan belangstelling. In de drie torens die eigendom zijn van de gemeente Amsterdam is de Amsterdam International Community School gevestigd. De oorspronkelijke architect Max van Huut was ook nu onderdeel van het ontwerpteam en was actief betrokken bij de herontwikkeling. De officiële opening vindt plaats in het voorjaar van 2024.
Wonam profiteert zelf ook van de ontwikkeling: het is in oktober vanaf het Wilhelminaplein verhuisd naar het Zandkasteel.
Kazerne met gemengde bestemming
Wat: Chassékazerne
Waar: Breda
Hoeveel: 60 huurwoningen
Door wie: Synchroon
Oplevering: maart 2023
In Breda nam Synchroon de Chassékazerne onder handen en realiseerde daar Breda Botanique, eveneens een mixed use-concept met 60 huurwoningen, een restaurant met hotelsuites, een bar en een conceptstore. In het hart van de rijksmonumentale kazerne is een botanische kas geplaatst die symbool moet staan voor de verbinding tussen het Chassépark en de binnenstad. Het Stadsarchief en de archiefkelder blijven gehuisvest in de Chassékazerne. Synchroon werkte samen met Nico de Bont en de gemeente Breda. Het ontwikkelteam bestaat uit Skonk, Delva Landscape Architects, Hevo, DGMR, 1meter98, Nico de Bont en Synchroon.
City Lofts
Wat: voormalig KPN-kantoor
Waar: Leeuwarden
Hoeveel: 184 studentenwoningen
Door wie: Slokker
Oplevering: augustus 2023
Slokker, eerder ontwikkelaar van het Sint Bonifatiuspark in Leeuwarden, transformeerde in de Friese hoofdstad het voormalige KPN-kantoor in de binnenstad naar 184 studentenwoningen. Het project City Lofts aan de Tweebaksmarkt telt ook een aantal collectieve leef- en studieruimtes. De herontwikkeling is met aannemingsmaatschappij Friso gedaan voor Xior Student Housing. Er werd zo veel mogelijk hergebruik van de bestaande bouwmaterialen toegepast en verwarmen gebeurt gasloos via warmtepompen. De isolatie van het pand is vernieuwd en PV-panelen maken het voormalige kantoor energieneutraal. Slokker heeft naar eigen zeggen het energieconcept efficiënter weten te krijgen en heeft de plattegronden geoptimaliseerd, waardoor de woningen ruimer en de collectieve ruimte groter zijn geworden.
De Barones
Wat: voormalig multi-tenant kantoorpand
Waar: Alphen aan den Rijn
Hoeveel: 131 huurappartementen
Door wie: Woonforte
Oplevering: september 2023
Corporatie Woonforte kocht in 2018 een kantoorpand aan de Prinses Margrietlaan 3 in Alphen aan den Rijn, goed voor 6.700 m². Op dat moment was het nog grotendeels verhuurd; eind 2021 kwam het leeg te staan en startte de transformatie naar 131 appartementen. Het pand, omgedoopt tot De Barones, telt 58 studio’s, 46 tweekamer- en 27 driekamerwoningen voor jongeren, starters en herstarters met kinderen. 13 studio’s zijn inmiddels verhuurd aan statushouders. De eerste huurders kregen in september de sleutel. Aannemersbedrijf Vergeer Bouw begon in 2022 met het slopen van alle binnenwanden en bouwde de woningen een voor een op. Elke woning is anders, en de buitenkant van het gebouw, voorheen een zwarte glazen ronde gevel, heeft nu een houtlook.
Schoolse opvang
Wat: voormalige school
Waar: Nijmegen
Hoeveel: 32 kamers
Door wie: KlokGroep
Oplevering: vierde kwartaal 2023
De KlokGroep pakte een voormalig schoolgebouw op de Prins Hendrikstraat 7 in Nijmegen aan. Daar zijn 128 opvangplekken gerealiseerd voor vluchtelingen uit Oekraïne, verdeeld over 32 kamers. Eerder werkte Klok al samen met de gemeente bij opvanglocaties aan de Tarweweg, Danielskerk, Schippersinternaat en Tweede Walstraat. Het rijksmonumentale pand heet nu PH7 en staat op de hoek van de Prins Hendrikstraat en de Bijleveldsingel.
Het gaat deels om aanvullende plekken, maar ook om vervangende plekken voor het geval dat de huidige Nijmeegse noodopvanglocaties in de loop van dit jaar niet meer beschikbaar zijn. Voor het inrichten van woonunits en algemene ruimte is onder meer de voorheen ongebruikte zolder benut. Het pand is voorzien van zonnepanelen, warmtepompen en isolatie. Het ontwerp is van K3 Architectuur, JVZ was de installatie-adviseur en Van de Klok Totaalonderhoud tekende voor de realisatie.
Gestoffeerd huren in oud ABN Amro-kantoor
Wat: voormalig kantoor ABN Amro
Waar: Hoofddorp
Hoeveel: 15 huurappartementen
Door wie: Segesta
Oplevering: oktober 2023
Het in 2022 gesloten kantoor van ABN Amro aan het Marktplein/Draverslaan in Hoofddorp is in snel tempo gestript. In de kantoorruimte zijn 15 gestoffeerde appartementen gerealiseerd. Tien liggen er op de eerste verdieping, vier daarvan hebben een buitenruimte. Van de vijf appartementen op de tweede verdieping hebben er drie een buitenruimte. Elk appartement heeft een houtlook pvc-vloer, vitrages met verduisterende overgordijnen en een witte hoogglans keuken met inbouwapparatuur.
Segesta is aan het Marktplein nog met een andere, grotere ontwikkeling bezig. Het heeft in 2019 de panden van de voormalige V&D en De Deining gekocht van Wereldhave en heeft deze inmiddels gesloopt. Op die plek komen 136 huurappartementen met 4.000 m² commerciële ruimte op de begane grond.
Afgestoft en opgetopt
Wat: Veemgebouw
Waar: Eindhoven
Hoeveel: 39 huurwoningen
Door wie: Trudo
Oplevering: 2022
Corporatie Trudo realiseerde een opmerkelijke transformatie in het Veemgebouw op het Eindhovense voormalige fabrieksterrein Strijp-S, dat jarenlang dienstdeed als magazijn voor Philips-producten. Trudo is sinds 2009 eigenaar en startte in 2013 met het klaarmaken van het pand voor nieuwe functies. Wonen hoorde daar niet bij, vanwege de lage verdiepingshoogtes en de weinige lichtinval. De keuze viel daarom op een mix van parkeren, winkelen en horeca. Op de begane grond is inmiddels De Vershal gevestigd; op de bovenliggende verdiepingen kunnen bewoners en bezoekers van Strijp-S parkeren. De resterende verdiepingen zijn beschikbaar voor tijdelijke exploitatie en startende ondernemers.
Nadat er onderhoud was gepleegd aan de ruwbouw, kwam het toch van woningbouw. Niet in, maar op het gebouw: op het dak zijn 39 woningen gebouwd, naar een afgestoft ontwerp van de Londense architect Caruso St. John, dat nooit is uitgevoerd vanwege de financiële crisis van ruim tien jaar geleden. In totaal zijn 19 studio’s, 19 maisonnettes en één woonhuis met drie verdiepingen gebouwd rondom een groen binnenhof op ruim 30 meter hoogte. De oplevering was al in 2022, maar de transformatie was vorig jaar niet opgenomen in het overzicht.
