Van der Valk delft onderspit: bouw ruim 800 appartementen in Haarlem gaat door

In februari 2024 verleende de gemeente Haarlem een omgevingsvergunning voor het project Schonenvaert, te ontwikkelen door Egeria in samenwerking met New Cheese Development: de bouw van 823 appartementen, 218 parkeerplaatsen en ongeveer 5.000 m² commerciële ruimte aan de Toekanweg 7. Het betreft de transformatie van een kantoorpand waar voorheen Rijkswaterstaat huisde. Daartegen maakte Van der Valk bezwaar: dat heeft een hotel naast het kantoorpand en vindt dat er met het project parkeerproblemen gaan ontstaan. De bouwhoogte maakt het hotel minder aantrekkelijk en de commerciële ruimte ziet Van der Valk als ongewenste concurrentie.

Geen wezenlijk andere gevolgen

De hotelketen vindt dat de gemeente ten onrechte pas na afgifte van de ontwerpverklaring van geen bedenkingen (ontwerp-vvgb) nadere plannen heeft gemaakt voor horeca en detailhandel. Maar dat was toegestaan, oordeelt de Raad van State. 'De bedoelde voorschriften houden in dat het niet is toegestaan om een zelfstandige horecavoorziening met een eigen entree te realiseren en dat kleinschalige detailhandel is toegestaan tot 750 m², waarbij geen supermarkt is toegestaan. In de ruimtelijke onderbouwing stond al over horeca en detailhandel dat het om ondersteunende functies gaat. Deze concretisering leidt niet tot wezenlijk andere ruimtelijke gevolgen dan die de raad aanvaardbaar heeft gevonden in de ontwerp-vvgb.'

Bezwaren tegen het vermeende ontbreken van schriftelijke afspraken over onder meer de maximale oppervlakte aan detailhandel worden ook afgewezen.

Verhouding sociale huur

In de woonvisie van de gemeente staat dat wordt gestreefd naar gemiddeld 40% nieuwe woningen voor sociale huur en 40% voor middeninkomens. Dat is een streven en geen verplichting, zo oordeelt de raad. In de anterieure overeenkomst is een verdeling van 40% sociaal en 40% middelduur voor 696 woningen overeengekomen. Later is het aantal woningen verhoogd, waarbij 127 extra woningen mogelijk zijn gemaakt, waarvan 0% sociaal en 75% middelduur. Dat het totale percentage sociale woningen dan onder het streefpercentage van 40% komt, is niet in strijd met de Woonvisie, zo is het oordeel.

De parkeereisen, het ontbreken van een voetgangersverbinding, diverse bouwhoogtes, de invulling van de niet-woonfuncties, de invulling van de eerste twee bouwlagen en het ontbreken van diverse voorzieningen voor bewoners wijken weliswaar af van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen, maar ook dat is toegestaan: het programma is een kader voor de ontwikkeling van het knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid en bevat ambities voor deze ontwikkeling. De afwijkende aanvraag is voorgelegd aan de gemeenteraad, die vervolgens een definitieve vvgb heeft afgegeven.

Genoeg groen

Het kappen van 43 bomen is ook geen beletsel: de openbare groenvoorzieningen op en rondom de projectlocatie worden gewaarborgd door het herplanten van 86 bomen. Daarnaast is van mogelijke wateroverlast geen sprake. Ook verlies aan zichtbaarheid en wind-, geluids- en schaduwhinder voor het hotel zijn volgens de Raad van State niet aan de orde. Die aspecten zijn voldoende onderzocht. 

Parkeerplekken

Het aantal parkeerplaatsen is voldoende onderbouwd, zo concludeert de hoogste bestuursrechter. Per bouwplan zijn in Haarlem maatwerk en een individuele beoordeling mogelijk. Er is onder meer een korting op het aantal plaatsen toegepast vanwege de realiseren OV Hub Haarlem Zuid. De Nota Parkeernormen 2023, die een andere parkeernorm hanteert, hoefde de gemeenten nog niet te volgen: parkeerregulering wordt ingevoerd zodra de parkeerdruk meer dan 95% is.

Erfdienstbaarheid

Dan doet Van der Valk nog een beroep op 'een evidente privaatrechtelijke belemmering'. Op de gronden van het bouwplan is namelijk een recht van erfdienstbaarheid gevestigd. Van der Valk mag dus zonder enige belemmering gebruik maken van de parkeerplaatsen op die gronden en na realisatie van het bouwplan zal dat niet meer kunnen. Het hotelbedrijf wijst op een uitspraak van de rechter, die eerder oordeelde dat 89 parkeerplaatsen in de nieuw te bouwen parkeergarage exclusief beschikbaar moeten komen voor Van der Valk. Daardoor zal het bouwplan niet meer in de eigen behoefte aan parkeerplaatsen kunnen voorzien, betoogt Van der Valk.

Tegen de uitspraak van de rechter, die de erfdienstbaarheid heeft opgeheven, hebben beide partijen beroep aangetekend. De Raad van State laat dat aspect mede daarom verder buiten beschouwing.