Van de hoofdredacteur: Woningmarkt barst uit zijn voegen

Woningontwikkelaars en woningbeleggers beleven gouden tijden, blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL. Zij realiseren hogere prijzen bij een toch op het laatste moment nog verrassend hoge productie. Dat feest kan door gestegen grond- en grondstofprijzen wel worden bedorven, maar de cijfers zijn nu nog goed.

Woningbeleggers hebben op zich veel meer redenen tot klagen: afgesproken huurverhogingen zijn bevroren, de vrije sector is ingedamd en overdrachtsbelastingen zijn gestegen, maar ook zij stevenen af op een record in 2021, blijkt uit het interview met Marijn Snijders (Capital Value). Woningbeleggingen mogen dan niet ideaal zijn, ze blijken relatief aantrekkelijk.  

De ongelukkigen zijn de toetreders op de koopwoningmarkt. Hun perspectieven op een eigen woning verslechteren. Zij maken niet alleen minder kans op een vaste baan en moeten studieschulden aflossen, maar moeten ook meer eigen vermogen opbouwen. De Nederlandsche Bank wil dat kopers meer eigen geld gaan meenemen. Nu lenen ze naar internationale maatstaven veel. De loan-to-value kan oplopen tot 100%. Zo’n hypotheek, zeker als die voor de helft aflossingsvrij is, biedt nauwelijks een buffer bij daling van de woningprijzen.

Nu is een daling van woningprijzen iets wat in steeds minder vocabulaires voorkomt.

Zoekers zien een eigen huis als een grondrecht. Het argument dat velen vanwege de risico’s beter kunnen huren verliest aan waarde, omdat huizenbezitters op korte termijn beter af zijn. De woningprijzen stijgen steeds sneller. Afgelopen week stelde ABN Amro opnieuw zijn verwachting naar boven bij: dit jaar 12,5%. Dat huizenprijzen ook kunnen dalen, zoals in de woningcrises van 1979 en 2007, valt voor velen in de categorie ‘opa vertelt’.

Ondanks dit risico is de woningmarkt op dit moment geen zeepbel. Met de voorspelde economische groei kan Nederland de hoge woonquote opbrengen, mits de rente laag blijft. De enige hoop voor zoekers is het opvoeren van de productie van goedkope nieuwbouwwoningen, met ook huren als alternatief. Meer aanbod is fijn voor toetreders, maar ook voor ontwikkelaars, corporaties, beleggers en makelaars. Het is even slikken omdat de marges, omzetten en rendementen dalen, maar uiteindelijk is dat de enige oplossing om ook na deze zomer gouden tijden te blijven beleven en een harde landing te voorkomen.