Van 16-jarige drop-out tot beurstriomfator

Het voormalig hoofdkantoor van Wolters Kluwer aan de Apollolaan in Amsterdam lijkt het hoofdkantoor van het nieuwe beursfonds CTP. Schijn bedriegt. De 425 medewerkers zitten vrijwel allemaal op de bedrijvenparken van Central Trade Parcs in Europa. CTP is zuinig en heeft voor de beursgang alleen een tijdelijke ruimte ingericht. Ik zie wat vergaderende notarissen, advocaten en bankiers, maar waar is de ceo? In de kantine zit een dame die het weet: de in een glazen hok telefonerende blonde vijftiger is CTP-oprichter en -ceo, Rémon Vos – voor velen in het vastgoed een onbekende.
Een aantal jaren terug zag ik Vos op de Mipim in Cannes op de stand van CTP, gecombineerd met de tweede plaats van Tsjechië, Brno. Er ging bij mij geen lampje branden. ‘Hij is succesvoller dan Multi’, fluisterde een bankier. Hij had gelijk, maar de lezers waren toen meer geïnteresseerd in de prijzenwinnende shoppingmall-ontwikkelaar Multi dan in de Nederlandse Tsjech uit Brno.
Nu zijn de rollen omgedraaid. Multi vertrok van de beurs, CTP kreeg op 24 maart een notering. Voor de buitenwereld klatert bij beursnotering het goud, maar binnenskamers is een beursgang vaak een marathon, die veel relaties op de klippen laat lopen.
Vos is uitgebeld en kan er gelukkig om lachen. Zijn vrouw is gebleven. ‘Ik kende Carolien al toen ik 16 was. Ik ontmoette haar in de bus naar Winschoten. Zij was 19. Best een dingetje, zo’n leeftijdsverschil. Maar onze relatie hield stand. Toen ik 18 was, gingen we samenwonen. Ze heeft alles met mij meegemaakt, ook toen ik naar Tsjechië wilde emigreren. Zij was blij met haar baan als onderwijzeres in Groningen en zei aanvankelijk: ‘Ga lekker alleen.’ Toch is ze me gevolgd. Dus die beursgang zal ze ook wel met me overleven.’

Voordat we ingaan op het vele werk van de beursnotering – alleen al samen met internationale bankiers, advocaten en notarissen een 655 pagina’s tellende prospectus maken – eerst terug naar de Groningse jeugd. Hoe kwam je op het idee om naar Tsjechië te gaan?
‘Mijn ouders zijn gescheiden toen ik zes was. Zij hadden het niet rijk. Als ik iets wilde, moest ik het zelf verdienen, met baantjes om auto’s te wassen en in de schoonmaak van een vleesfabriek. Ik had weinig interesse in school. Op de middelbare detailhandelsschool was ik vaak niet aanwezig. Daarom vond de schoolleiding dat ik niet mee mocht op de eindejaarsreis. Toen de klas naar Tsjechië afreisde, moest ik in Groningen blijven. Dat vond ik heel vervelend, want dat had ik nu juist wél willen meemaken. Ik sprak daarover met een vriend van mijn vader. Die zag werk voor mij in Tsjechië. Ik mocht samen met hem in zijn Daimler naar de tweede stad van het land, Brno.’

Wie was die ‘peetvader’?
‘Johan Brakema, een belegger in McDonalds-panden in Groningen en Friesland. Hij was ondernemend en zag kansen in Centraal-Europa. Het ijzeren gordijn was afgeschaft en er kon veel. Wij waren begin jaren ’90 helemaal niet met vastgoed bezig. Het ging om handel tussen bedrijven in Nederland en Tsjechië. Daarbij hielp Johan mij met zijn Groningse en Friese netwerk. We handelden in van alles, van glaswerk tot Completa.’

Je produceerde voor de Melkunie melkkarretjes in de buurt van Brno. Hoe kwam na acht jaar handel het idee om in het vastgoed te stappen?
‘Wij konden voor de Melkunie-fabriek geen goede huisvesting vinden. Ik bedacht toen het plan om een iets grotere hal te maken dan we nodig hadden. Het ging om een halletje van 3000 m² en we slaagden erin de helft te verhuren aan derden.’

Was er een financier voor te vinden?
‘Nee, dat was vroeger altijd een probleem. Met handel kun je best wat verdienen, maar eigen vermogen bouw je niet op. Wij konden zelfs geen dure advocaat betalen. Daarom bracht Johan ons in contact met de Groningse advocaat Eddy Maas. Hij wilde gratis werken in ruil voor een aandeel. Via hem ben ik ben ik ook in contact gekomen met Hans ten Brinke, toen de eigenaar van Ten Brinke uit Varsseveld. Hij heeft de aankoop van een stuk grond meegefinancierd.’

Ten Brinke Bouw uit Varssevelt figureerde onlangs in PropertyNL. Het is een van de succesvolste internationale bouwbedrijven van Nederland. Hans deed het bedrijf over aan een niet-familielid, Albert ten Brinke. Ten Brinke bouwt in heel Europa, en jullie hebben contact gehouden, maar we nemen aan dat Ten Brinke niet steeds met een zak geld klaar stond?
‘Na de eerste hal in 1998 hebben we steeds gezocht naar nieuwe klanten voordat we gingen bouwen. Steeds was het een kunst om de financiering rond te krijgen, maar het lukte ons steevast om autonoom te groeien.’

Pas vanaf 2014 lijkt het snel te gaan. CTP koopt dan een portefeuille aan van 300.000 m² in Tsjechië. Daarna gaat CTP aan de slag gaan in Roemenie en Slowakije, gevolgd door Hongarije en Servië en vorig jaar Bulgarije. De klantengroep wordt uitgebreid met partijen zoals Volkswagen, Kia, Peugeot/Citroen en Jaguar/Land Rover. In 2018 merken lezers van PropertyEU hoe serieus de business is die Vos heeft opgebouwd. Vos verkoopt voor het eerst van zijn leven een deel van zijn portefeuille met 32 gebouwen aan Deka en Westinvest. De Duitse fondsen betalen € 410 mln. Als dit stukje van de portefeuille van CTP al zo veel waard is, wat betekent dat dan voor de rest? Vos verschijnt dan voor het eerst in de lijsten van Quote 500 en in de lijst met de grootste particuliere beleggers van PropertyNL.
‘De verkoop hing samen met het uittreden van de partners. Eddy Maas is in die periode overleden en zijn erfgenamen hadden niet zo’n binding met het bedrijf. Ten Brinke is inmiddels de 80 gepasseerd.’

Er zijn een groot aantal logistieke fondsen opgezet in Europa. Het is wedloop geworden van partijen, waarbij CTP op de vierde plek staat in Europa. Er zijn vast na de verkoop aan Deka/Westinvest nog meer kooplustigen langsgekomen. Waarom is dat niets geworden?
‘Zeker, er zijn veel partijen langsgekomen. Wij willen echter niet iets verkopen, maar iets opbouwen. We hebben 450 medewerkers. De gemiddelde leeftijd van onze mensen is 38 jaar, die moeten een toekomst houden. Ik ben een oude bal van 50. Verkoop is geen toekomst. Met zo’n beursintroductie kun je juist iets neerzetten voor de lange termijn.’

Het ambitieniveau is hoog. CTP zegt in twee jaar te kunnen groeien van 7,5 mln m² naar 10 mln m². Hoe gaan jullie dat doen? Terwijl andere beursbestuurders naar Excel-sheets zouden grijpen, pakt Vos een beduimelde map met plattegronden. De plattegronden zijn alle CTP-parken met gemarkeerd de huurders en de uitbreidingsmogelijkheden.
‘Wij gaan op basis van onze gesprekken met klanten uit van autonome groei. We zijn in feite een soort grondbank, met 8,8 mln m² in Centraal-Europa en 3,8 mln m² onder optie. Het is dus niet zo dat we de uitbreiding in nieuwe landen nodig hebben om onze groei te realiseren. Sommige mensen denken dat we klaar zijn met Tsjechië (57% van de portefeuille) en daarom naar het buitenland moeten. Dat is niet juist. Ik denk ook in Tsjechië te kunnen groeien.’

CTP heeft ook ambities uitgesproken voor Polen – een grote markt die al jarenlang onderwerp is van onderzoeken en symposia van PropertyEU, maar ook een markt met grote concurrentie. Nog geen 1% van de CTP-portefeuille zit in deze giga-markt. Kan CTP daartussen komen?
‘Dat is niet makkelijk, dat moet ik toegeven. CTP is in Polen nog niet groot, maar we hebben het voordeel dat ons product anders is dan dat van concurrenten. Concurrenten ontwikkelen logistieke parken om te verkopen, wij ontwikkelen parken om ze in portefeuille te houden. Dat is voor de huurders van groot belang.’

CTP is groot geworden in opkomende markten, zoals Tsjechië, Roemenië, Hongarije en Slowakije. Nu wil CTP ook groeien in gevestigde markten zoals Duitsland, Nederland, Italië, Frankrijk, Verenigd Koninkrijk en Spanje, waar het nog geen marktaandeel heeft. Kunnen daar dezelfde rendementen worden gehaald?
‘Je hebt gelijk, als ik de yields in Tsjechië vergelijk met die in Nederland, dan denk ik: wat zien anderen wat ik niet zie? De yields in Nederland zijn dubbel zo laag als in Tsjechië. Ik denk dat landen naar elkaar toe zullen groeien. Hoe dan ook, wij zullen ons niet laten leiden door de wens om in een land aanwezig te zijn. Wij zullen onze rendementseisen overeind houden. Ons succes hangt af van de huurders die gebruik willen maken van onze kennis van logistiek. Wij hebben 700 klanten, waaronder logistieke bedrijven DHL en Quehenberger. In toenemende mate faciliteren wij bijvoorbeeld high-tech ondernemingen, zoals toeleveranciers van ASML.’

Heeft CTP voor Nederland een budget klaargelegd?
‘Wij hebben ambities in Nederland. Wij hebben hier nu € 300 mln voor gereserveerd. In een komende editie van PropertyNL zal onze directeur Nederland daar meer over vertellen.’

De parken van CTP in Centraal-Europa doen gemiddeld zeker niet onder voor parken in Nederland en West-Europa op het gebied van duurzaamheid (Breaam), omgevingsinrichting en architectuur. CTP heeft veel awards in de wacht gesleept. Hoe zit dat commercieel, als je in Centraal-Europa lagere huren kunt vragen? Roemenie werkte tot voor kort met ezels. Zij zijn blij met een Dacia, waarom levert u dan bij wijze van spreken een Porsche-park?
‘Wij willen voorop lopen met onze parken, omdat onze internationale klanten op hun gebied ook voorop lopen. Daarom krijg ik ook niet zo veel inspiratie van andere bedrijvenparken in de wereld. Ik ben niet zozeer geïnteresseerd in de exploitatie als wel in de klanten. Zeker, ik ben wel eens gaan kijken in Eindhoven bij de High Tech Campus. Wij streven met de huurders naar meer toegevoegde waarde in een park, en HTC doet dat ook.’

Moeten er nog aanpassingen komen in het bestuur? In de prospectus wordt gewaarschuwd voor een ‘one man show’. U bezit alle stemhebbende aandelen en bent persoonlijk betrokken bij uitvoerende taken op alle Centraal-Europese markten. De onderneming heeft weliswaar een eigen vliegtuig – hetgeen nog al vaak vilein wordt opgemerkt door analisten – maar u kunt niet overal tegelijk aanwezig zijn.
‘Wij hebben een goed team en sterke commissarissen (zie kader). Cfo is sinds 2018 Richard Wilkinson. Hij kende CTP al als bankier van de Oostenrijkse Erste Group. Erste is ook een van de banken die de beursintroductie hebben begeleid. De Engelsman Wilkinson maakte na zijn studie aan de London School of Economics de overstap naar Wenen en was 14 jaar verantwoordelijk voor de vastgoeddivisie van Erste.’

De beursgang viel in coronatijd. U hebt dan wel alcoholvrije champagne geserveerd, maar het feestje was niet helemaal compleet. Had u niet een paar maanden kunnen wachten, zodat u bijvoorbeeld ook uw hotels beter had kunnen verkopen? Ook is er nu nog onzekerheid over de huurcontracten. In Tsjechië mag een huurbaas bijvoorbeeld een huurcontract niet opzeggen bij wanbetaling wegens corona. Ook in andere landen zijn soortgelijke regelingen.
‘Je moet echt goede redenen hebben om een beursgang af te blazen. De risico’s zullen er immers altijd zijn. Neem de hotels. Zij genereren minder dan 1,5% van de omzet van de huuropbrengsten. Wij hebben die hotels bij toeval in onze portefeuille gekregen. In de tijd dat ze gesloten zijn, hebben we de hotels nog verder opgeknapt. Als het weer kan, zullen we ze verkopen. Beleggers kunnen dat denk ik wel goed inschatten. Dat geldt ook voor het verloop van onze huuropbrengsten.’

In de geschiedenis van CTP speelt financierbaarheid een belangrijke rol. Een handelsonderneming kan met weinig bancair krediet werken, maar een vastgoedbedrijf, zeker met een eigen grondbank, kan niet alles zelf. Dat is gelukt. De groep had eind vorig jaar € 3,4 mrd aan leningen opgehaald. Dat is 50,7% lening ten opzichte van de waarde van het onderliggend vastgoed (LTV). Die waarde is niet gebaseerd op de historische kostprijs, maar op de taxaties van nu. Dit verklaart waarom CTP de afgelopen jaren meer winst dan huurinkomsten had. Het indirecte rendement – waardestijging – werd meegenomen. CTP heeft nog een stabiele rating meegekregen (BBB– van S&P en Baae bij Moody’s), maar niettemin waarschuwen beleggers dat de markt overspannen is. Ziet u niet een risico dat bij lagere taxaties ook de winst omslaat en de bankenratio’s onder druk komen?
‘Het voordeel van een beursgang is juist dat er op de langere termijn een gezonde verhouding is. Door de beursgang is de ratio loan-to-value teruggebracht naar 35%. Het is niet voor niets dat beleggers en financiers geld willen investeren in bedrijvenparken. Juist hier is bij een herstel na corona voordeel te behalen.’

Tot slot: u bent de afgelopen jaren omringd door mensen die u het voordeel van een beursgang lieten zien. U hebt iets over de achtergronden van het succes van CTP verteld en een aantal kritische vragen beantwoord over de beursgang. Durft u het aan om ook een zorg over de beursgang te delen?
‘Ja, dat moet kunnen. CTP is groot geworden door op de kleintjes te letten. We hadden nooit geld op de plank liggen. We moeten daarom nooit vergeten waar we vandaan zijn gekomen en moeten blijven werken zoals voor de beursintroductie. Elke euro moet goed terecht komen. Dat is nu mijn zorg.’

De vier bijzondere commissarissen van CTP
De raad van commissarissen CTP reflecteert de Europese dimensie. Dat is nodig omdat CTP vanwege het segment bedrijvenparken en het kleine land van herkomst, Tsjechië, geen bekende Europese speler is. Oprichter Rémon Vos demonstreert ook zijn Europese ambitie. Hij is fellow van de Royal Institution of Chartered Surveyors.
Barbara Knoflach is een van de bekendste vastgoedvrouwen van PropertyEU, als voormalig ceo van BNP Paribas Real Estate en de Noorse SEB. Zij is founder van LifeWorkSpace – een bedrijf dat helpt bij duurzaamheidsvraagstukken – en is bestuurder bij Swiss Prime Site, een beursgenoteerd vastgoedfonds in Zwitserland.
De link naar distributie wordt gelegd met de Nederlandse commissaris Gerard van Kesteren. Hij was 15 jaar cfo van Kuehne + Nagel en heeft een groot aantal commissariaten in de logistiek (Raben Group uit Nederland, Planzer uit Zwitserland, Janel uit de VS en Waberer’s uit Hongarije). Van Kesteren is ook werkzaam bij McKinsey.
Susanne Eickermann-Riepe is een specialist op het gebied van ESG. Ze is afkomstig van PWC en heeft in Duitsland commissariaten bij pensioenfondsen PPG en MPG. Ook zit ze in het bestuur van ICG (de belangenvereniging van de Duitse vastgoedindustrie) en RICS Germany. Bovendien is ze commissaris bij de Duitse vastgoedadviseur Engel & Völkers.
De vierde commissaris is de Slowaak Pavel Trenka. Hij gaf vijf jaar leiding aan HB Reavis en was zeven jaar partner van McKinsey.

De Europese primeur van Beursplein 5
Sinds maart heeft de Amsterdamse effectenbeurs er met CTP een vastgoedfonds bij, een primeur voor Europa omdat dat in het afgelopen decennium niet is voorgekomen.
De beurs heeft een aantal winkelfondsen (Unibail-Rodamco-Westfield in de AEX, Eurocommercial in de midkap en Vastned en Wereldhave bij de overigen). Daarnaast is kantorenfonds NSI actief in direct vastgoed, maar woningen ontbreken, evenals tot nu toe een logistiek fonds.
Het kost beleggers vanouds moeite om risico’s in te schatten van beursgenoteerde vastgoedfondsen. Dat is extra moeilijk op nieuwe markten in Centraal-Europa. Ook is het beleggers niet altijd duidelijk of het een projectontwikkelingsbedrijf is, een verhuurorganisatie of een vastgoedbelegger.
De introductieprijs kwam uit op € 14 bij een vooraf geschetste bandbreedte van € 13,50–16. De beurskoers heeft in april boven de bandbreedte gezeten (€ 16,25), maar noteerde medio mei weer op de uitgiftekoers. Tegen de huidige beurskoers wordt CTP gewaardeerd op € 5,6 mrd. Met de beursgang heeft CTP € 840 mln uit de markt gehaald. CTP bood zestig miljoen aandelen aan, en volgens het bedrijf lag de vraag tweemaal hoger.
Vos kon hierdoor een deel van zijn belang in CTP verkopen. Deze ‘greenshoe’, oftewel een optie bij hogere vraag, kan gaan om ruim negen miljoen aandelen, waarmee Vos tegen de introductiekoers € 130 mln verdient. ‘Ik blijf voor 82% eigenaar van CTP en ben niet van plan mijn belang verder te vervreemden’, aldus Vos.