Tweede Kamerverkiezingen opsteker voor vastgoed

Het vastgoed is gebaat bij een krachtig beleid voor ruimtelijke ordening, met voldoende middelen voor infra en goed functionerende deelmarkten: wonen op de eerste plaats, maar ook die voor commercieel vastgoed en het beleggen in vastgoed. Het vorige kabinet Rutte scoorde met D66-minister Ollongren geen voldoende voor het dossier wonen. Gaan we nu verder met oude wijn in nieuwe zakken?

Negatieve rol
De ellende is groot: opgelopen tekorten op de woningmarkt zorgen voor explosieve prijsstijgingen, waardoor woningen voor veel Nederlanders onbereikbaar zijn. Controversiële maar noodzakelijke keuzes, zoals het bouwen in het groen, zijn niet gemaakt. Door gebrek aan regie zijn de bouw- en grondkosten de afgelopen jaren tot recordhoogtes gestegen. Eenzelfde gebrek aan regie bij strengere duurzaamheids- en milieueisen heeft de markt gefrustreerd. De woningcorporaties hebben het bijltje erbij neergegooid, omdat ze af willen van de verhuurderheffing. Het kabinet stond erbij en keek ernaar.

Het kabinet speelde wel een rol, maar een negatieve, bij het veranderende sentiment ten aanzien van vastgoedbeleggers. In plaats van gebruik te maken van de ‘wall of money’ van institutionele en private beleggers, waarvan de woningmarkt (en de gebiedsontwikkeling) zou profiteren, heeft het kabinet de markt verziekt met hogere overdrachtsbelasting en ingrepen in de huren.

In plaats van de woningmarkt gezond te maken door goedkope woningen toe te voegen, is het accent gelegd op distributie van schaarste. Het effect is desastreus. Dat is opvallend, want je zou van een centrum-rechts kabinet verwachten dat het het accent zou leggen op een gezonde marktwerking, maar in feite winkelde men bij links. In die zin hoeven de grote verliezen op links van GroenLinks en SP en het uitblijven van herstel bij de PvdA vastgoedmensen niet te verbazen. Hun woonagenda werd immers min of meer uitgevoerd door een zittend, maar zwalkend kabinet.

Positief geluid
Waarom dan toch een positief geluid over een nieuw kabinet met VVD en D66? Het nieuwe kabinet zal opnieuw veel compromissen moeten sluiten, omdat het opnieuw uit vier partijen zal moeten bestaan, die allemaal hun punten moeten binnenhalen. Een verschil met het vorige kabinet is echter dat alle politieke stromingen het er nu over eens zijn dat er ingegrepen moet worden in de woningmarkt. Daarbij zal het nieuwe kabinet ongetwijfeld de Actieagenda Wonen gaan uitvoeren die 34 grotere organisaties (zoals Aedes, IVBN, Neprom, NVM, NVB en diverse gemeenten en provincies) hebben samengesteld om de woonopgave te versnellen.

Deze eensgezindheid was er niet bij de start van het vorige kabinet. Toen was het idee dat de ruimtelijke ordening in Nederland wel af was. Het financieel gezond maken van corporaties maakte de weg vrij voor huurwoningen op de vrije markt. Minister Blok heeft in 2015 en 2016 samen met PropertyEU en PropertyNL met succes presentaties gegeven in Londen en op de Expo Real in München om internationale beleggers te interesseren voor de Nederlandse (sociale) huurmarkt.

Beleggers verdienen vertrouwen
Beleggers hebben laten zien dat zij het vertrouwen verdienen van politieke partijen. Het waren geen ‘huisjesmelkers’. Zij investeren niet alleen in dure woningen, maar ook in sociale huisvesting en woningen voor studenten en senioren. De investeerders zijn niet uit op woekerwinsten, maar op gematigde stabiele rendementen. Mede dankzij Blok is veel geld opgehaald, maar ook moet worden toegegeven dat deze middelen vaak zijn aangewend om wankelende woningcorporaties zoals Vestia van hun bezit af te helpen. Dat betekende dus zelden een extra impuls voor markt.

Onder minister Ollongren is het beeld van beleggers gekanteld. Nu zal een nieuwe minister de knoet voelen van het behalen van de woningbouwprognoses. Voor de historici onder ons: de tijden van Schut herleven. Minister Schut was de enige minister die viel omdat zijn departement de vereiste woningbouw niet had gehaald.

Stabiliteit en visie
Vastgoed is gebaat bij een stabiel kabinet met een langjarige visie, en is gevoelig voor politieke grillen en onkunde. Stabiliteit en visie zullen opnieuw een uitdaging zijn, maar de verkiezingsuitslag behoedt de markt wel goeddeels voor grillen en onkunde. Onder grillen verstaan we de extreme marktbemoeienis die terug te vinden is in de verkiezingsprogramma’s van de linkse partijen die gisteren buiten spel zijn gezet.

De tweede valkuil is de onkunde over de werking van de vastgoedmarkten, die we vaak terugzien bij populistische partijen. Het subtiele samenspel van publiek–private partijen is een kunst op zich, dat VVD en D66 zich in de herkansing makkelijker eigen kunnen maken dan partijen zonder ervaring.