Transformeerbare transformaties

Door Jorine de Soet, Jaco Meuwissen en Herman Kok

Binnenstedelijke transformaties zijn de afgelopen jaren veelal bedoeld om de toegenomen retailleegstand terug te dringen en deze retailmeters een andere functie te geven. Veel leeggekomen winkelpanden worden ingezet voor horeca of getransformeerd tot woningen. Ook keren onder meer onderwijs en zorgvoorzieningen terug naar centrumgebieden. Om dit mogelijk te maken moeten bestemmingsplannen of omgevingsvisies hier ruimte voor kunnen bieden.

Op verschillende plekken in centrumgebieden houden bijvoorbeeld gemeenten of centrummanagementorganisaties deze transformatie soms echter tegen, omdat de betrokken partijen veronderstellen dat er dan nooit meer een winkel of andere voorziening kan komen. Als gevolg van deze (niet getoetste) vooronderstelling wordt op sommige plekken beleidsmatig leegstand in stand gehouden, terwijl de eigenaren van die panden omzet derven en best een zinvolle investering zouden willen doen om hun pand weer gevuld te krijgen, ook onder bepaalde voorwaarden.

Zowel gemeente als eigenaar zou zich hiervan bewust moeten zijn. In geval van een transformatie van bijvoorbeeld retail naar wonen, cultuur of horeca, is het van belang dat eigenaar en overheid vanaf dag één met dezelfde blik naar het gebouw kijken. Voor de eigenaar betekent dit vooral creatief zoeken naar oplossingen, gecombineerd met rekenen, of de verkoop van het pand aan een partij die zo’n transformatieopgave wél kan uitvoeren.

Voor de gemeente ligt vanuit het perspectief ruimtelijke ordening de sleutel bij het loslaten van het strakke keurslijf van het omgevingsplan. Zij moet vroegtijdig erkennen dat bepaalde functies op bepaalde plekken of verdiepingen niet meer haalbaar zijn of op korte of lange termijn moeten kunnen veranderen. Een omgevingsplan dat functiecategorieën toestaat in plaats van uitsluitend detailhandel, geeft eigenaren de ruimte om mee te bewegen. Gemeenten die vroeg meedenken in plaats van pas te toetsen bij een concrete aanvraag, voorkomen dat een pand jarenlang leeg blijft staan en mogelijk verloedert omdat een andere functie planologisch simpelweg niet past.

Creativiteit

Als leegstand zich op meerdere plekken voordoet, kan het handig zijn om transformatie op een andere, creatievere wijze te benaderen. Transformatie van onroerend goed naar een andere functie levert lang niet altijd voldoende winst of rendement op en kent ook wel een onrendabele top. Daar zijn oplossingen voor te vinden, bijvoorbeeld een subsidie via de Impulsaanpak Winkelgebieden.

Maar als transformatie zo kostbaar is, waarom realiseren we dan aangepast onroerend goed dat opnieuw getransformeerd moet worden als het wederom van functie verandert? Waarom onderzoeken we niet of het onroerend goed zodanig ontwikkeld en vormgegeven kan worden dat het daarna flexibel aan te passen of alternatief aanwendbaar is? Het vastgoed gaat in het algemeen langer mee dan de voorziening die erin gehuisvest is. Dat vraagt nú een hogere, maar later een lagere investering. Bovendien stimuleer je zo de duurzaamheid van het onroerend goed.

Daarnaast brengt de toenemende dynamiek in de maatschappij een toenemende dynamiek in het gebruik van (commercieel) vastgoed met zich mee. In onze huidige samenleving ontwikkelt met name de technologie zich zó exponentieel dat het niet verrassend is wanneer de functionele invulling van onroerend goed in een hoger tempo moet veranderen dan tot voor kort het geval was. En het belangrijkste kenmerk van vastgoed is dat het vast en goed staat en dat je het niet zomaar van de markt haalt, zoals je zou doen met een nieuwe frisdrank die niet aanslaat.

Duurzaamheid

Steeds vaker worden gebouwen al na zo’n 30 jaar of zelfs eerder gesloopt en vervangen of volledig gestript en vernieuwd. Constructief en technisch voldoen deze gebouwen in het algemeen nog redelijk, maar de huidige tijd stelt andere eisen aan de functie, het gebruik of het gebouw. Vooral duurzaamheid en circulariteit spelen hierbij een prominente rol. Daarom is het goed om flexibel en alternatief aanwendbaar te bouwen. Dit stelt echter wel hoge, kostbare en speciale eisen aan de constructie.

Eigenlijk is het helemaal niet nieuw om op deze manier tegen vastgoed aan te kijken. In vooral historische binnensteden is het vastgoed al jaren circulair. In de loop van de eeuwen zijn hier het gebruik en de functie binnen het vastgoed meerdere malen veranderd. Doordat we de vaak monumentale gebouwen willen behouden, zijn historische centrumgebieden in het algemeen adaptiever dan moderne.

Dat vraagt echter in de regel hoge investeringen die terugverdiend moeten worden. Bovendien kan een eigenaar of ontwikkelaar niet solitair opereren, maar heeft hij een ruimtelijke en organisatorische omgeving om rekening mee te houden. Van het behoud van monumentale gebouwen kunnen we leren hoe we nieuwe ‘monumentale’ gebouwen kunnen maken. Een voorbeeld hiervan is het Groot Handelshuis in Groningen, dat eind jaren ’50 is gerealiseerd voor V&D. Na het vertrek van dit warenhuis heeft het jaren leeggestaan. In 2019 kocht MWPO het pand en herontwikkelde dit zodanig dat het bij de oplevering in 2023 zelfs meer monumentale waarde leek te hebben gekregen.

Locatie

Bij het transformeren van een winkelgebied is de plek die het inneemt in de hiërarchie bepalend voor de mogelijke aanpak. Zo vinden transformaties in kernwinkelgebieden vaak plaats op gebouwniveau, terwijl herontwikkeling van stadsdeelcentra meestal over grotere gebieden gaat.

3W heeft veel ervaring met binnenstedelijke transformaties, zoals het onlangs opgeleverde project Orchard in Bogaard Rijswijk. Hier zijn vele transformaties tot stand gebracht, de openbare ruimte is uitgebreid en verduurzaamd en er zijn 2500 woningen aan toegevoegd.

In centra van grotere of historische steden is er minder ruimte beschikbaar en hebben gebouwen vaak cultuurhistorische waarde. De herontwikkeling van de voormalige V&D’s vormt hier het beste voorbeeld van. Door de goede locatie in het kernwinkelgebied die V&D altijd afdwong, zijn deze gebouwen nog steeds hoogst interessant voor grote retailers. Vaak worden twee of drie verdiepingen onderin opnieuw ingevuld met meerdere gebruikers. De verdiepingen daarboven lenen zich door de grote vloeroppervlaktes van de warenhuizen voor herontwikkeling naar wonen. Deze panden krijgen meestal een atrium om daglichttoetreding en buitenruimte te waarborgen.

Door de lastige ontsluiting is het transformeren van de verdiepingen in kleinere winkelpanden moeilijker rendabel te maken. Gezamenlijk optreden van pandeigenaren kan een mogelijkheid zijn om dit toch voor elkaar te krijgen. Een voorbeeld hiervan is de aanpak van de Nieuwstraat in Maastricht, waar de eigenaren gezamenlijk investeren in gevels en bovenverdiepingen. Herontwikkeling van grotere winkelpanden zoals V&D’s in middelgrote steden kan lastiger zijn, omdat de druk op de winkel- en de woningmarkt daar niet hoog genoeg is, met als gevolg achterblijvende prijsniveaus voor beide functies en dus een moeilijke businesscase.

Referentiekader

Transformeerbaar transformeren kan natuurlijk lang niet overal, maar op dit moment wordt er ook nog lang niet altijd op deze manier naar leegstaande panden gekeken. We zijn er (nog) niet op ingesteld, de technische voorwaarden waaraan gebouwen moeten voldoen verschillen per functie en de hogere investering kan vaak niet binnen afzienbare tijd terugverdiend worden. Het financiële risico is natuurlijk dat een transformeerbare transformatie achteraf helemaal niet mogelijk of zinvol blijkt.

Het kan echter nuttig zijn om er creatiever tegenaan te kijken. Iedereen heeft een eigen zienswijze voor zijn pand, maar het gebied is vele malen groter. Een beperkt referentiekader is beperkend voor de reikwijdte van de ideeën en mogelijkheden.

Niet allesomvattend

In de praktijk blijkt dat transformeerbaar bouwen nog niet zo eenvoudig is. Het is financieel meestal geen optie om er bij een ontwikkeling vanuit te gaan dat na de transformatie elke functie mogelijk is. Het uitgangspunt hoeft echter niet zo allesomvattend te zijn.

Transformeerbaarheid moet vooral ingezet worden op locaties die multifunctioneel ingezet kunnen worden, zoals centrumgebieden. Het begint bij een analyse van welke functies mogelijk zouden zijn op een specifieke locatie, en dan nagaan met welke (beperkte) ingrepen hierop voorgesorteerd kan worden. Soms zijn beperkte ingrepen genoeg om meer mogelijk te maken na het wegvallen van een huurder. Retail wordt van oudsher al zo gerealiseerd dat huurders makkelijk kunnen groeien en krimpen binnen de bestaande ruimten. Dit kan door kolommen toe te passen en geen schijven, waardoor wanden verschoven kunnen worden.

Een investering in de toekomst is een rationele beslissing. Andere voorzieningen hebben veelal een ander soort huurovereenkomsten met lagere huren, en de waarde van het vastgoed kan daardoor dalen. Vooruitlopen op volgende transformaties is daarom best risicovol en vraagt inzicht, goed risicomanagement, durf en daarmee vooral ondernemerschap.

Concrete voorbeelden van transformeerbare transformaties zijn de voormalige V&D in de Barones in Breda, de Meir Corner in Antwerpen en de Turnovatoren in Turnhout.

België als voorbeeld

Transformeerbare transformatie lijkt in België vaker plaats te vinden dan in ons land. Bij de transformatie van de Proximus-kantoren aan de Meir in Antwerpen en bij de realisatie van Turnova in Turnhout is bij voorbaat bewust ingezet op een behoorlijk mate van flexibiliteit. Beide zijn zeer grootschalige transformaties, waardoor transformeerbaar bouwen ook aantrekkelijker wordt, maar ongetwijfeld is de investering hoger dan wanneer deze projecten niet flexibel gerealiseerd zouden zijn.

In België is de wet- en regelgeving echter anders dan bij ons. Zo zijn de verantwoordelijkheden en bevoegdheden bij bouwen, renoveren en transformeren duidelijker en scherper: de vastgoedpartij realiseert het vastgoed, de gemeente realiseert de openbare ruimte. In ons land worden investeringen in de openbare ruimte soms deels afgewenteld op de ontwikkelaar van commercieel vastgoed. Dat levert natuurlijk een andere rekensom op. Ook bestemmingsplannen zijn in België soepeler, waardoor tussentijdse transformatie juridisch eenvoudiger is.

Andere bouwtraditie

Verder kennen beide landen een verschillende bouwtraditie: in Nederland meer sociaal-ruimtelijk en in België traditioneel meer sociaal-economisch. Terwijl Nederland een strakke regelgeving hanteert en elke nieuwe stadswijk tot in detail plant, kunnen schepenen en burgemeesters in België meer lokale invloed uitoefenen en ontstaat er letterlijk meer ruimte.

Ook zijn er andere vormen van subsidie, zowel regionaal als federaal, en weet België meer en beter aanspraak te maken op Europese subsidies. België zet deze ontwikkelingsfondsen vaardig en breed in voor fysieke stadsvernieuwing, terwijl Nederland traditioneel focust op innovatie en onderzoek.

Belgische planologen, stedenbouwkundigen en architecten kwamen vaak kijken naar de Nederlandse realisatie van steden om te leren van onze duidelijke structuur en strakke regelgeving, maar het is wellicht ook een goed idee als wij eens beter kijken naar onze zuiderburen voor de realisatie van transformeerbare transformaties.

Meeste kansen in retail

De conclusie is dat we in Nederland de mogelijkheden om transformeerbaar/alternatief aanwendbaar/flexibel te transformeren nog onvoldoende meenemen in onze overwegingen, terwijl dit juist in ons piepkleine, dichtbevolkte landje heel relevant kan zijn. Interessant is dat (vooral grote) retailpanden het meest in aanmerking komen voor transformeerbare transformatie. Woningen zijn juist het minst transformeerbaar.

De locatie van retailpanden in centrumgebieden is altijd aantrekkelijk voor bezoekers, ongeacht voor welke functie zij komen, en neemt zelfs in belang toe. Maar ook de vormgeving in relatie tot de functionaliteit maakt deze panden meestal vrijer indeelbaar dan ander vastgoed. Dat betekent dat juist in de retail de grootste kansen zijn om een belangrijke innovatie in transformatie na te streven, een innovatie die zich in de toekomst zal bewijzen, nu de samenleving zich ontwikkelt in een tempo dat hoger ligt dan ooit.

Jorine de Soet is directeur/eigenaar van KIR (Kordaat in Ruimte), Jaco Meuwissen directeur/aandeelhouder van 3W Real Estate en Herman Kok hoofd research bij Conceptional

Barones in Breda
In de voormalige V&D in Breda zijn meteen al twee toegangspartijen in de puien opgenomen, om zo meer huurders te kunnen faciliteren als V&D zou wegvallen. Dit is een duidelijk voorbeeld van nadenken over de toekomst. Het pand is onderdeel van de Barones, dat door 3W in opdracht van Kroonenberg is herontwikkeld.

V&D in Den Haag
CBRE IM heeft in nauwe samenwerking met de gemeente het pand van de voormalige V&D en later Hudson’s Bay in Den Haag omgevormd van een warenhuis tot een mixed-use project. De begane grond bleef beschikbaar voor retail en op de verdiepingen kwam een universiteitscampus van de Universiteit Leiden in samenwerking met andere Nederlandse universiteiten en daaraan gerelateerde organisaties. De realisatie is zodanig dat er in bepaalde mate ook in de toekomst functieverandering mogelijk lijkt te zijn.

Meir Corner in Antwerpen
In Antwerpen ontstaat op de plek van het voormalige hoofdkantoor van Proximus een mixed-use concept. Terwijl op de begane grond een van de grootste vestigingen van Zara komt met een pui van internationale allure, vestigt de Karel de Grote Hogeschool zich op de verdiepingen en achter de winkel met een bescheidener uitstraling. Dit pand is gebouwd met een eventuele toekomstige transformatie in het achterhoofd: de kern en buitenmuren zijn constructief, binnen kan de ruimte aangepast worden. In 2017 kochten de Limburgse families Tans en Machiels het gebouw aan de Meir. Meir Corner realiseerde het project in samenwerking met de gemeente.

Turnovatoren in Turnhout
In de Turnovatoren in Turnhout wordt ook een transformeerbare transformatie gerealiseerd, De toren staat in Turnova, een geheel nieuw gerealiseerde centrumbuurt. Ook hier zijn de kern en de buitenmuren constructief en kan er binnen geschoven worden. Heeren Groep kocht het vastgoed en realiseerde dit project in zeer nauwe samenwerking met de stad.

Omarm de chaos
Volgens Jan Rotmans (hoogleraar Transitiekunde en duurzaamheid aan de Erasmus Universiteit en schrijver van ‘Omarm de Chaos’, 2021) bevinden we ons in een verandering van tijdperk in plaats van een tijdperk met veranderingen. Dat kan de behoefte aan snellere transformaties tot gevolg hebben. Hierdoor worden flexibiliteit en alternatieve aanwendbaarheid interessanter.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 juli 2026