Elk jaar doet PropertyNL onderzoek naar de marktposities van de de ontwikkelaars commercieel vastgoed in Nederland. De lijst Top Ontwikkelaars van dit jaar net zoals voor de crisis weer een Top101 geworden. Het gaat de ontwikkelaars goed, mede door het Nieuwe Ontwikkelen dat na de crisis in zwang is gekomen. Een analyse van de markt en bespiegelingen van vijf ontwikkelaars over het Nieuwe Ontwikkelen.
Door Gabriëlle Klaver (onderzoek Daphne Boiten, profielen Elvan Bayraktaroglu, Ronald de Blauw en Gabriëlle Klaver)
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 24 november 2017
Het gaat de projectontwikkelaars goed. Na een aantal jaren van stagnerende productie, meldden de ontwikkelaars dit jaar zoveel projecten aan die daadwerkelijk gerealiseerd worden, dat de Top Ontwikkelaars zoals voor de crisis weer uit 101 partijen bestaat. Bart Meijer van MRP: ‘Iedereen is nu net zo vurig optimistisch als ze een paar jaar geleden vurig pessimistisch waren.’ Bas van Veggel van COD: ‘Alles wat we aanraken wordt van goud.’
Hier de Top101 Ontwikkelaars met profielen
Van Veggel en Meijer vertegenwoordigden de nummers 1 en 2 op die lijst en weten alles van het nieuwe ontwikkelen. Zij hebben de crisis gebruikt om tegen bodemprijzen goede ontwikkellocaties in te kopen. Die kunnen ze nu goed verhuren en verkopen nu de markt naar grote hoogte is gestuwd. Ze konden laag inkopen, omdat ze in tegenstelling tot veel andere partijen kapitaalkrachtige aandeelhouders en partners hadden die niet afhankelijk waren van de bank. Er zijn meer van dit soort ontwikkelaars voor wie de crisis juist een geluk bij een ongeluk betekende. Meestal zijn dat bedrijven in particuliere handen als Maarsen Groep, Kroonenberg, Heren2, Caransa Groep, Ivy Group, Segesta, Leyten en Zadelhoff.
Zo’n toegang tot kapitaal is misschien gemakkelijk, maar dít is niet Het Nieuwe Ontwikkelen. De nieuwe manier van ontwikkelen was het thema tijdens een PropertyNL Briefing, waar naast Van Veggel en Meijer ook Michel Leemhuis (Kadans Science Partner), Gerad Schoenaker (Sens Real Estate) en Toon Haverals (Life) spraken. Ontwikkelaars hebben diverse manieren gevonden om hun risicoprofiel te verlagen. Hoewel ze allemaal een verschillende aanpak hebben, opereren ze opvallend veel op dezelfde wijze, die afwijkt van wat voor de crisis gebruikelijk was:
- Klant is koning
Nieuwe ontwikkelaars zeggen het niet alleen, ze menen het ook. Als er vroeger ‘klant’ werd gezegd, werd eigenlijk de aandeelhouder bedoeld. Nu is de klant de gebruiker van het gebouw, waarbij er niet vanuit het gebouw, maar vanuit de gebruiker wordt gedacht. De crisis heeft geleerd dat alles staat of valt met de verhuur en dat traditioneel asset management daarin te kort schiet. De ontwikkelaar moet weten wat zijn huurder doet en denkt, zodat hij snel op veranderingen kan inspelen.
De nieuwe ontwikkelaar is een dus full service provider, die steeds verdergaand in de business van zijn huurder zit. Dat gaat van het aantrekken van flexibele kantoorverhuurders en het opzetten van hippe koffiebarretjes in de lounge tot het zelf opzetten van broedplaatsen en het aanbieden van startersfinancieringen. Voor winkels doet omzetgerelateerde huur opgang en bij woningen is het co-makership uitgevonden.
- Samenwerken
Tegenwoordig hebben we een deeleconomie, dus het is samenwerken wat de klok slaat. De nieuwe ontwikkelaar heeft een kleine kernorganisatie (bijvoorbeeld COD: 10 medewerkers, Top Vastgoed: 2, City Pads: 6). Daaromheen wordt in netwerken samengewerkt met andere organisaties. Van Veggel: ‘Voor de crisis was samenwerking tussen MAB en Multi echt ondenkbaar, maar nu koppelen we ons kapitaal en onze expertise aan die van anderen.’ COD werkt bijvoorbeeld voor het NHow Amsterdam RAI Hotel samen met Being Development.
Deelnemingen in elkaar zijn ook gebruikelijker dan vroeger. Borghese heeft een 50% aandeel in COD, waarbij de samenwerking veel verder gaat dan alleen kapitaal investeren. COD op zijn beurt heeft weer een aandeel in B-Amsterdam. Kadans heeft een samenwerking met Oak Tree, waarbij de investeerder niet alleen kapitaal levert.
- Diversiteit aan kapitaal
Met de crisis viel de bank als financier weg, de traditionele kapitaalbron van de ontwikkelaar. Hoewel banken zich weer in het spel mengen, hebben ontwikkelaars inmiddels een diversiteit aan kapitaalbronnen ontdekt die per project kunnen verschillen. Dat gaat van puur gedelegeerd ontwikkelen tot werken met een earn-out regeling met een belegger of het aantrekken van stille vennoten. Er kan vroeg in het traject verkocht worden aan de belegger, waarbij die ook tekent voor de financiering. Institutionele beleggers als Bouwinvest en Syntrus Achmea liften op die manier mee op de bagagedrager van de ontwikkelaar.
Ook zijn buitenlandse investeerders als financier zijn in het gat besprongen: zo wordt Megastores van MRP gefinancierd door het Japanse Nomura, terwijl het ontwikkelingsvehikel zelf een joint venture is tussen MRP en investeringsmaatschappij CQS. Maanplein in Den Haag van COD en Borghese wordt gefinancierd door het internationale GreenOak.
- Diversiteit aan ontwikkelingen
De nieuwe ontwikkelaar doet veel meer verschillende soorten ontwikkelingen dan vroeger. Pur sang kantoorontwikkelaar OVG ontwikkelt woningen op de Zuidas. Vorm doet niet alleen nieuwbouw, maar heeft een aparte organisatie voor transformaties opgericht. Ook is er binnen de verschillende functies meer diversiteit. Er zijn studenten-, starters- en seniorenwoningen en kantoren zijn regulier, maar kunnen ook broedplaatsen zijn of geschikt voor het nieuwe werken.
- Herontwikkelen
Herontwikkelen of transformeren is het devies. Nieuwbouw gebeurt wel, maar nauwelijks meer in de groene wei. Nieuwbouw vindt vooral plaats bij transformatie, die dan veelal niet alleen een enkel gebouw betreft. Hele gebieden verkleuren, waarbij de huidige cashflow van nog zittende huurders ontwikkelaars een rustig tempo gunnen. Zo heeft Heren2 alvast positie ingenomen op de Oranjewerf in Amsterdam-Noord, waar momenteel nog Damen Shipyards zit.
- Flexibiliteit
Nu transformaties zo populair zijn, lopen ontwikkelaars tegen de fysieke grenzen van het gebouw aan. Een kantoor is niet zomaar om te bouwen tot woning. Hoe risicoverlagend zou het zijn als dat wel kon? Dan kon niet alleen het gebouw goedkoper getransformeerd worden als de vraag anders wordt, maar kon tot het laatste moment de gebruiksfunctie nog open liggen.
Beste locaties al op
Het is natuurlijk de vraag of de nieuwe manier van ontwikkelen blijvend is nu het zo goed gaat met de ontwikkelaars. Als er altijd wel een gebruiker te vinden is en beleggers steeds wanhopiger op zoek zijn naar product, blijft de klant dan nog steeds koning? Misschien wel, nu de wereld van de klant door internet veel groter is geworden.
Bovendien: nu het alle ontwikkelaars zo goed gaat, sluipt het risico weer in de markt. Van Veggel en Meijer verzuchtten op de PropertyNL Briefing in elk geval dat de beste locaties inmiddels vergeven zijn. Ook gemeentes zijn niet meer zo meewerkend als ze tijdens de crisis waren. Dat betekent dat wie wil blijven ontwikkelen, meer risico zal moeten gaan nemen. Wie weet markeert deze Top-101 het begin van de volgende vastgoedcrisis.
De bespiegelingen van de vijf ontwikkelelaars:
Bart Meijer, MRP
‘We zijn zo’n vier jaar geleden opnieuw in de Nederlandse markt gestapt. De eerste aankoop was de Haaglanden Megastores van ING, door de markt gezien als een complete mislukking. Onze inkoopprijs was dus bijzonder laag. Ondertussen dachten wij: we kopen in elk geval een geweldig stuk grond bij een van de drukste stations van Nederland. We kijken anders dan de vorige eigenaar en proberen juist gebruik te maken van een ‘zwakte’ als de 50 nationaliteiten die in het gebied wonen. Als je de huurdersmix daarop afstemt door veel te diversifiëren, komt het goed. Dus trekken we andersoortige huurders aan, zoals Modest Fashion. Dat biedt mode voor de vrouw die zich bedekt wil kleden. Uiteindelijk willen we een mix van dit soort huurders met gevestigde namen, waarbij het zeer de vraag is wat een gevestigde naam is. Tot voor kort was Blokker dat ook, maar nu? Daarom zitten we er als management heel kort op, iets waar institutionele beleggers nog erg aan moeten wennen.’
Michel Leemhuis, Kadans Science Partner
‘Het begint en eindigt nog steeds met de kwaliteit van het huurcontract. Die kwaliteit beïnvloeden we door niet alleen een gebouw te ontwikkelen, maar vooral door veel aanvullende diensten te bieden waarvan wij de kosten dragen. Als niche-ontwikkelaar van gebouwen voor kennisintensieve sectoren op science parks stimuleren we incubators door ze toegang te bieden tot ons netwerk van value capitalists, shared services aan te bieden, een equipment pool voor dure machines op te zetten en goede contacten te onderhouden met de universiteitsbesturen, maar ook door seminars of zelfs barbecues te organiseren. Het resulteert in een bezettingsgraad van 96% in 13 gebouwen in 6 steden. We zijn ook in het buitenland actief. Onze ambitie is te groeien en uiteindelijk een beleggingsfonds van zo’n € 200 mln op te bouwen.’
Bas van Veggel, COD en Timeless
De verhuurder als full service provider voor zijn huurders is iets wat Van Veggel geleerd heeft bij B-Amsterdam, de herontwikkeling van het voormalige IBM-hoofdkantoor in Riekerpolder Amsterdam, een voormalig Multi-gebouw. ‘De oplossing voor dat lege pand hebben we gevonden door vooral buiten de vastgoedmarkt te kijken. Veel werkenden willen het stadsgevoel, maar het pand lag niet in de stad. Daarom hebben we de stad in het gebouw gebracht. Full service gaat niet alleen over faciliteiten, maar ook over zaken als een start-upbootcamp en het omscholen van jeugdwerkelozen.’ Inmiddels is er niet alleen een B1, maar ook B2 en B3 in de Riekerpolder. Van Veggel: ‘En nu zijn we weer terug bij het begin: ooit zou de Riekerpolder het verlengde van de Zuidas worden en nu wordt er weer op deze manier naar gekeken.’
Toon Haverals, Life Group
De Belgische Life Group, ooit begonnen als woningontwikkelaar, heeft de klantgerichtheid altijd in de genen gehad. Het motto is dan ook: bricks as means, not as reason. Haverals: ‘Wij ontwikkelen ook kleine huurappartementen, maar investeren daarbij in gezamenlijke voorzieningen.’ Life is sinds kort actief in Nederland met woningontwikkelingen in Enschede, Den Haag, Maastricht en Vaals. Een deel van de ontwikkelingen houden ze zelf in portefeuille, een deel wordt verkocht. ‘Inmiddels hebben we ook een kleine kantorenpoot. We kijken steeds meer met een transformatie-oog naar het gebouw. We proberen nu multi-functionele structuren uit te vinden.
Gerad Schoenaker
Schoenaker van Sens ziet de klant als veel breder dan alleen de gebruiker van zijn project; de stad als geheel moet baat bij het gebouw hebben: ‘Onze parkeergarage die naast de Amerikaanse ambassade in Den Haag is gerealiseerd, verhoogt de waarde voor de ambassade, die op de niet al te lange termijn een ontwikkelproject zal worden. Als je project de waarde van zijn omgeving verbetert, is het bovendien veel gemakkelijker maatschappelijk en politiek draagvlak te creëren. Wij overleggen dan ook regelmatig met gemeenten in werkgroepen over economie, verkeer, waterhuishouding en energie.’
De Top-101
1. COD/Borghese
2. MRP Development
3. Klépierre
4. Unibail-Rodamco
5. VolkerWessels
6. OVG
7. AM Real Estate Development
8. Vorm Ontwikkeling
9. Dura Vermeer
10. Hurks Vastgoedontwikkeling
11. Heren2
12. Van Wijnen Projectontwikkeling
13. Heembouw
14. DHG
15. Kroonenberg Groep
16. Provast
17. Prologis
18. Albert Heijn RE&C
19. Multi Netherlands
20. NEOO
21. ASR
22. WDP
23. Top Vastgoed
24. Foolen & Reijs/City Pads
25. Impact Vastgoed
26. Maarsen Groep
27. Rialto Vastgoedontwikkeling
28. Aedes Real Estate
29. Borealis Hotel Group
30. Omnam Investment Group
31. Stebru Transformatie
32. Ballast Nedam
33. 3W Real Estate
34. BPD
35. ProDelta Real Estate Development
36. Caransa Groep
37. Ivy Group
38. E.CP
39. HBB Planontwikkeling
40. Segesta Exploitatie
41. Explorius Vastgoedontwikkeling
42. Synchroon
43. Vastint Nederland
44. Somerset Capital Partners
45. Leyten
46. NS Stations
47. Zadelhoff
48. Built to Build
49. Being Development
50. The Young Group
51. Urban Interest
52. Redevco Nederland
53. HD Projectrealisatie
54. De Nijs
55. Groep Heylen
56. Colliers International
57. Verweij Mungra
58. Urban Hotel Real Estate
59. Goodman
60. Blauwhoed
61. Heijmans Projectontwikkeling
62. Dokvast
63. District 54
64. Hoogvliet Beheer
65. Van Maren
66. Fame Planontwikkeling
67. HVBM Vastgoed
68. Goede Doelen Loterijen
69. Ten Brinke Vastgoedontwikkeling
70. Schiphol Real Estate
71. De Elf Provinciën
72. Bogor Projectontwikkeling
73. Hoorne Vastgoed
74. E-prop
75. Distri Development
76. Heddes Bouw & Ontwikkeling
77. Midned
78. Over Engh Vastgoed
79. UBM Realitätenentwicklung
80. Weller Vastgoedontwikkeling
81. Lingotto
82. Yisheng Investment Group
83. Certitudo Capital
84. De Ruimte Projectontwikkeling
85. Novum Hotel Group
86. Proptimize
87. Glint Real Estate
88. Kikx Development
89. VDR Bouwgroep
90. RED Company
91. Prowinko
92. Segro
93. McArthur Glen
94. Koopmans Projecten
95. Foruminvest
96. DLH Ontwikkeling
97. Concept-nl Projectontwikkeling
98. Midvast
99. Keystone Vastgoed
100. Breevast
101. MG Real Estate
