Top-50 Woningontwikkelaars 2023: De speurtocht naar de bijna onmogelijke middenhuur

Tien jaar geleden koos architect Frank Pieper niet voor de makkelijkste weg. Hij wilde ontwikkelaar worden en dan nog wel in het moeilijkste segment, de betaalbare middenhuur, en dat moest dan ook nog eens duurzaam. ‘Ik was bij het architectenbureau bezig aan de acquisitiekant, maar ik realiseerde me dat je als opdrachtgever meer kunt bereiken. Nooit doen wat iedereen al doet, dat is mijn uitgangspunt.’

Deze focus heeft Sustay veel hoofdbrekens gekost, maar ook veel opgeleverd. In deze editie van PropertyNL, die in het teken staat van woningontwikkelaars, prijkt Sustay op de 14e plaats met 666 verkochte woningen in 2022, tegenover 405 een jaar eerder (zie ook het artikel op pagina 34). ‘Als het onderzoek zich zou beperken tot middenhuur, zouden we nog veel hoger staan. In ieder geval in de top-10. En als het zo doorgaat, komen we in de top-3’, voorspelt Pieper. Samen met partner Jimmy Kools heeft hij net een Provada achter de rug, waar minister De Jonge een warm pleitbezorger bleek van de aanpak van het jonge bedrijf. Maar met alleen pleitbezorgers red je het niet. Reden om dieper te duiken in de aanpak van Sustay.

Risico’s

Pieper koos voor het echte projectontwikkelen, met de risico’s van het verwerven van de grond tot de uiteindelijke verkoop aan de eindbelegger. Sustay groeide met behulp van een aantal institutionele beleggers en familieoffices. Twee jaar terug liep de samenwerking met zijn voormalige compagnon spaak. Pieper vindt het nog steeds een pijnlijke kwestie en wil daar niets over kwijt.

Bij databedrijf Company.info is echter te zien dat de aandelen nu in handen zijn gekomen van Jimmy Kools, de voormalige partner en cfo van het Rotterdamse adviesbureau Fakton. Fakton positioneert zich als een verbinder van publiek en privaat en is een kraamkamer van talent dat uitwaaiert naar bedrijven zoals EarthY, Capital Fit en nu dus ook Sustay. Kools: ‘Ik was direct gecharmeerd van de Sustay-filosofie. Ik kom zelf uit een familie met een bijstandsverleden, en dat geeft een extra drive om iets aan betaalbare woningen te doen. Ik denk dat ik met mijn Fakton-ervaring veel kan bijdragen. Snel financieel denken zat er altijd al in, en komt nu goed van pas om het schijnbaar onmogelijke mogelijk te maken. Dat laten wij met Sustay en de middenhuur ook zien.’

Positieve klik

Kools denkt dat de combinatie van de competenties van hem en Pieper ook goed is voor het bedrijf: ‘Wij richten ons volledig op het ontwikkelingsvak. Er is een groot tekort en wij willen zoveel mogelijk woningen toevoegen voor de middenhuur. Vroeger was er ook focus op de beleggingskant en het opbouwen van een eigen portefeuille met middenhuur. Nu gebruiken we al ons vermogen om nieuwe projecten te kunnen draaien. Uit beleggingsoogpunt kun je nu beter een pas op de plaats maken. Dat gaat wringen als je grote ambities hebt als ontwikkelaar. We willen vooruit: dat kan met een positieve klik met de overheid en veel samenwerking met corporaties.’

Ligt het verdienmodel voor woningontwikkeling niet aan gruzelementen? Tot voor kort ‘financierden’ ontwikkelaars sociale huurwoningen uit de vrije sector (met name koop), maar inmiddels is de vrije sector hiervoor te klein geworden.
Kools: ‘Sustay is er altijd vanuit gegaan dat middenhuur zelfstandig mogelijk moet zijn. Dat kan wanneer de gemeente daar met de ‘eisen’ rekening mee houdt.’

Sommige gemeenten doen dat niet. Zo bleek een gemeente bijvoorbeeld een plan van Sustay voor sociale en middenhuurwoningen te hebben gedwarsboomd. De gemeente ging voor hogere grondprijzen en navenant duurdere woningen, ook al is het rijksbeleid van De Jonge nu diametraal anders.
Kools: ‘Ik wil liever niet op dit specifieke geval ingaan, maar het klopt dat niet alle gemeenten bezig zijn met betaalbare woningen. Liever benoem ik echter positieve voorbeelden, zoals de gemeente Woerden, die na overleg koos voor 100% middenhuur.’

Wat is voor jullie het grootste risico?
Kools: ‘Wij geloven in binnenstedelijke ontwikkelingen waarbij we slopen, verdichten en nieuwbouwen. Je verkrijgt grond op een moment dat je niet weet wat de gemeente voor eisen aan de ontwikkeling stelt. Als die eisen te hoog zijn, kun je geen business case maken. Dan kun je niet voldoende kwaliteit toevoegen. Maar je wilt ook niet dat alle posities al zijn ingenomen, dat is ons grootste risico. We lossen dat nu op door samen met de eigenaar sommen en verrekeningsclausules te maken om tot een ontwikkeling te komen.’

Na de Provada kwam minister Hugo de Jonge met vergaande plannen voor onteigening van grond, die uiteindelijk de eindstreep niet haalden.
Kools: ‘Ik snap dat de minister iets moet doen om woningen betaalbaar te houden, maar tegelijk is het zaak om het vertrouwen bij beleggers niet te verspelen.’

Daar was onlangs nog een voorbeeld van. Altera trok op de eindstreep van closing bij Sustay de stekker uit het project Schaloen.
Kools: ‘Dat klopt, dat was voor ons een tegenvaller. Je hoopt altijd met elkaar in gesprek te blijven over veranderende condities. Het geeft aan dat bij sommige beleggers de angst regeert.’

Zijn er nog kansen?
Pieper: ‘Bij het ontwerpen van betaalbare woningen gaat het om optimalisatie. Misschien een complex verhaal, maar wij hebben zelf een parametrisch model gemaakt, zodat we de maximale grondwaarde kunnen realiseren. Concreet leidt dat bijvoorbeeld tot een gunstigere bruto/netto-verhouding. Het zou ons wel helpen wanneer de overheid regels uit het verleden schrapt. We moeten bijvoorbeeld een hal intekenen, terwijl je die meters beter bij een woonkamer kunt trekken.’

Veel partijen vestigen hun hoop op woningfabrieken. Hierdoor verspillen aannemers minder op bouwplaatsen en verlagen zij faalkosten.
Pieper: ‘Ik plaats daar kanttekeningen bij. Begrijp me niet verkeerd, ik ben groot voorstander van fabrieksmatig bouwen, maar ik zie tegelijkertijd de grote besparing nog niet. Vaak ontdek ik dat de prijs op zijn minst vergelijkbaar is met traditionele bouw. Je moet onderscheid maken tussen fabrieksmatig tweedimensionaal bouwen (wanden) en driedimensionaal (complete modules). Tweedimensionale modules zijn op veel plekken wel efficiënt, maar driedimensionaal niet, omdat de woning vaak niet gestandaardiseerd is. Je moet flexibel zijn, omdat de opgave vooral binnenstedelijk is en niet in uitleggebieden. Het gaat ook niet alleen om gezinswoningen, maar vooral om woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Ik zie juist veel kansen in de markt. Bij meer efficiency kun je ook slagen maken op het gebied van duurzaamheid.’

Tot slot de Provada. Jullie zijn initiatiefnemer van de Middenhuur Award, maar mogen vanwege de onafhankelijkheid niet zelf mee doen. Zijn jullie het eens met de verkiezing van de Brinktoren door de onafhankelijke jury met mensen van TU Delft, Stec, gemeente Rotterdam en PropertyNL?
Pieper: ‘Ik vind de Brinktoren in Amsterdam een prachtige winnaar, maar persoonlijk zou ik gekozen hebben voor Sawa in Rotterdam, omdat dat daar nieuwe maatstaven zijn neerzet op het gebied van duurzaamheid, met een interessante houtconstructie.’
Kools: ‘Wij zien de prijs als een ‘call to action’ – een oproep aan de markt om te laten zien hoe inventief die is met betaalbare woningen.’

Jimmy Kools
Jimmy Kools is van origine Brabander. Hij verruilde in 2020 zijn baan als partner en cfo van Fakton voor de poten in de klei van ontwikkelaar Sustay. Hij verwierf de helft van de aandelen. ‘Creatieve en complexe zaken tot een goed einde brengen, dat maakt me gelukkig’, aldus Kools. Hij wil het echter niet te zwaar maken: ‘Lol maken met je team is trouwens net zo belangrijk.’ In zijn jeugd kreeg hij te maken met financiële zorgen. Hij verklaart daarmee zijn inzet voor de middenhuur. Kools is als vrijwilliger betrokken bij het bestuur van Stichting Jong, een stichting die jongeren helpt met de schuldenproblematiek. Ook geeft hij les in financial engineering aan de Amsterdam School of Real Estate. Buiten zijn werk mag Kools graag op een snowboard berghellingen afstuiven.

Frank Pieper
Frank Pieper is van oorsprong architect, geboren Tukker maar woonachtig in Rotterdam. Hij is sterk gericht op het efficiënter maken van het ontwikkelproces. Pieper zit bij Sustay vaak aan de voorkant van de commerciële activiteiten en het ontwikkelproces en plaatst duurzaamheid al jaren hoog op de agenda. Hij is nauw betrokken bij CLT (houtbouw) en bezig met methoden om CO2 te reduceren. Hij omschrijft zichzelf als een echte familieman. Hij is vaak te vinden op de squashbaan en gaat graag racen zoals Max op Zandvoort, maar dan in een virtuele omgeving.