Top-101 Ontwikkelaars 2017: Interview Maarsen Groep: 'Steeds professioneler ontwikkelen'

NoMa House, Hourglass, First Rotterdam, Gershwin Brothers: het zijn in het oog springende ontwikkelingen op de Amsterdamse Zuidas en in het business district van Rotterdam. Maarsen Groep heeft niet stilgezeten. Voor de crisis van 2008 maakte Maarsen al consequent deel uit van de lijst met grootste ontwikkelaars in Nederland, en na de crisis is dat zeker zo gebleven. En dat is knap: vele ontwikkelaars van weleer kunnen dat niet navertellen.

Dat Maarsen Groep (nummer 26 in de Top-101 Onwikkelaars) al die jaren een stabiele factor heeft kunnen zijn, komt door de onafhankelijke positie. Algemeen directeur Monique Maarsen en directeur projectontwikkeling Ton Boon benadrukken in een gesprek het belang van hun onafhankelijkheid: ‘We willen niet in een positie zitten waarin we gedwongen worden iets te doen. We maken onze eigen keuzes.’

Die onafhankelijke positie is gebaseerd op de vastgoedportefeuille van zo’n € 450 mln. Die is van oudsher opgebouwd: Maarsen Groep investeert al sinds de oprichting in 1946 door grootvader Frits Maarsen sr. in vastgoed. Destijds was dat vooral in de ontwikkeling van woningen in Amsterdam, en sinds de jaren ’60 met een focus op kantoren en woningen. Maarsen heeft nog steeds een grote focus op Amsterdam en de omliggende regio, maar is ook actief in Rotterdam en in Utrecht.

Grondruil
Met de kasstroom die uit de beleggingsportefeuille komt, is het Maarsen gelukt om in de tijden na 2008, toen anderen op apegapen lagen, ontwikkelposities in te kopen. Samen met Zadelhoff als partner werd tennisclub Goldstar op de Zuidas verworven. Die positie bleek goed voor een grondruil met de gemeente waaruit uiteindelijk NoMa House, Hourglass en woningproject Gershwin Brothers zijn ontstaan. De grootschalige herontwikkelings- en transformatiepositie Weenapoint in Rotterdam is uit de kantorenportefeuille van Corio verworven.

Sinds die tijd is het bedrijfsmodel van Maarsen Groep verder geprofessionaliseerd. Maarsen: ‘We zijn er de laatste drie jaar hard mee bezig geweest en ik ben daar behoorlijk trots op.’

De gehele portefeuille van een kleine 50 posities wordt ieder jaar doorgelicht op ontwikkelpotentieel. Daarbij wordt er doorgaans vijf jaar vooruitgekeken en wordt ieder pand in de portefeuille gekwalificeerd naar de verschillende stadia van ontwikkeling, te weten: planontwikkeling, realisatie, optimalisatie of verkoop. Een deel van de portefeuille wordt daarbij aangehouden om werkkapitaal te generen.

Boon: ‘Van die 50 posities zijn er nu 17 in de voorbereiding van ontwikkeling (circa 35% van de portefeuille) en 7 in de fase van uitvoering. Als de bouw/transformatie is afgerond houdt Maarsen Groep de ontwikkeling nog een periode aan om de waarde te optimaliseren door commerciële activiteiten of ontwikkeling van het omliggende gebied. Daarna wordt het project in verkoop genomen, ook rekening houdend met de investeringsbehoefte aan de ‘voorkant’ van de organisatie.’

Maarsen: ‘Op die manier optimaliseren we continu onze cashflow en equity-planning. Neem bijvoorbeeld het pand aan de Peter van Anrooystraat aan de Zuidas, waar we het hoofdkantoor voor IPG Mediabrands ontwikkelen. Daarvoor is sinds de oplevering midden dit jaar al veel belangstelling van beleggers, maar we houden het bewust nog in portefeuille totdat de hele omgeving geoptimaliseerd is en we weer werkkapitaal nodig hebben.’

Schakelen tussen plannen
Dat het vijf jaar vooruitkijken geen windeieren legt, blijkt onder meer uit de aankoop van gebouw De Walvis aan de Grote Bickerstraat aan de westkant van het Amsterdamse Centraal Station. Dat verwierf Maarsen al zeker 10 jaar jaren geleden met het gevoel dat herontwikkeling van deze locatie op termijn altijd waarde zou toevoegen. Aanvankelijk was de idee om het gebouw van TNS Nipo, dat tegen een woonwijk aanligt, te slopen en te herontwikkelen tot woningen. Boon: ‘Maar met de huidige kantorenmarkt hebben we nu het plan om het gebouw grootschalig te renoveren en de kantoorfunctie te behouden.’ Maarsen: ‘Het is opvallend hoeveel aandacht er de laatste tijd is voor dit gebouw vanuit de markt. Maar ja, waarom denkt men dat we het destijds hebben gekocht? Wat de markt nu bedenkt, zijn wij al aan het doen. Het snel kunnen schakelen tussen plannen is daarbij een van onze grootste krachten.’

Bij de analyse van de portefeuille wordt de ‘stoplicht’-methode gebruikt. Boon: ‘Op grond van verschillende indicatoren kijken we of een pand al toe is aan (her)ontwikkeling en zo ja, tot welke functie dan.’ Maar zowel Boon als Maarsen geven aan dat ‘gevoel’ in het ontwikkelvak nog altijd belangrijk blijft. Te veel vastzitten in een keurslijf doodt de creativiteit.

Bovendien: omstandigheden kunnen snel veranderen, en dan moet er wel de flexibiliteit zijn om daarop te kunnen inspelen. Maarsen: ‘Neem de 40–40–20-regel in Amsterdam. Die heeft tot gevolg dat we voor sommige projecten weer terug naar de rekentafel moeten.’

Maarsen doelt op de door de gemeente Amsterdam afgekondigde maatregel dat woonprojecten moeten gaan voldoen aan 40% sociale woningen, 40% middelduur en 20% vrije sector. Boon: ‘Het zorgt ervoor dat heel wat projecten, die soms al lastig haalbaar te maken waren, zijn stilgevallen. Zo hebben we op verschillende locaties bestaande kantoorgebouwen, met plannen om deze te slopen ten gunste van woningbouw. In sommige gevallen overwegen we nu serieus om de bestaande kantoren gewoon flink te renoveren en ze opnieuw in de markt te zetten.’

Klappers al verkocht
Niet alle projecten die Maarsen Groep aanpakt, worden na oplevering in exploitatie geoptimaliseerd door henzelf. De grote ‘klappers’ op de Zuidas, NoMa House en Hourglass, en ook First in Rotterdam, zijn al voor oplevering verkocht. Maarsen: ‘Dat heeft niet zozeer met de omvang van de benodigde investeringen zelf te maken als wel met de uitslagen van de taxaties. De waardes fluctueren veel meer dan vroeger, doordat onder andere de looptijd van de huurcontracten maar ook de situatie op de internationale financiële markten meer wordt meegewogen. Dergelijke institutionele gebouwen lijken doorgaans hun hoogste waarde direct na oplevering te hebben, wat eigenlijk raar is. Daarom bestaat onze kantorenportefeuille voornamelijk uit gebouwen van 3000–6000 m² tot hoogstens 10.000 m².’

En daarmee is de cirkel weer rond en zijn we terug bij de onafhankelijkheid die Maarsen Groep nastreeft. Om niet te afhankelijk te zijn van andere partijen, investeert Maarsen zo’n 30–40% eigen vermogen in ontwikkelprojecten. Boon: ‘Doordat we minder agressief financieren, laten we zeker iets liggen. Maar als bedrijf zijn we toekomstbestendiger.’ Maarsen: ‘Voor ons geen focus op pieken, maar ook geen dalen. Maar vergis je niet: we weten precies wat we laten liggen. En dat willen we op een andere manier wel terugzien: als we minder lenen, willen we ook een scherpere rente.’

Kansen in Amstelveen
Het hoge aandeel eigen vermogen geldt ook voor de panden die primair voor de cashflow enige tijd worden aangehouden. Maarsen: ‘Zodra het vastgoed uit de ontwikkelfase komt, beginnen we met aflossen. Daarmee kunnen we bij dispositie uiteindelijk de beschikbaarheid van werkkapitaal maximaliseren.’

Nu in het oog springende projecten als NoMa en Gershwin Brothers op de Zuidas en Premier Suites in Rotterdam hun afronding tegemoet gaan, verschuift de focus weer richting andere projecten. Dat zijn voor een groot deel nieuwbouw woningbouwprojecten op locaties waar nu kantoren staan, zoals in Rotterdam aan het Kruisplein of op verschillende locaties in Amstelveen. Maarsen: ‘Amstelveen ontwikkelt zich als een steeds aantrekkelijker woonomgeving. Wij zien grote kansen voor woningbouw in deze gemeente, gunstig gelegen in het groen en direct naast Amsterdam.’

De meeste van dit soort transformatieprojecten gaan uit van sloop en nieuw opbouwen. Ook dat is het voordeel van een kapitaalkrachtige partij: Maarsen Groep kan de hiervoor benodigde voorinvesteringen goed dragen. Boon: ‘Met nieuwbouw zitten we niet met zaken als onhandige ontsluitingen van de woningen en kunnen we meestal hogere dichtheden en meer woonoppervlak realiseren dan zonder sloop, wat uiteindelijk weer efficiëntere en maximaal duurzame projecten tot gevolg heeft.’

NoMa House
NoMa House is een ontwikkeling van Maarsen Groep samen met Zadelhoff Beheer. Het werd op risico gestart en wordt in november 2017 opgeleverd. Het gebouw is een ontwerp van Dam & Partners, meet 16.500 m² kantoorruimte en heeft een Breeam Outstanding-certificaat. Het gebouw heeft meerdere huurders. Onder meer The Office Operators, Florent Advocaten, Juizz Fietsen, Vascobelo en naar verluidt KraftHeinz Company hebben verdiepingen gehuurd. Voor de resterende drie verdiepingen vinden afrondende gesprekken plaats. Het gebouw is gekocht door CBRE GI, dat het in het Dutch Office Fund zal plaatsen.

Hourglass
De bouw van Hourglass op de Zuidas is zojuist van start gegaan. Het project omvat circa 35.500 m², waarvan 15.500 m² als kantoorruimte is verhuurd aan advocatenkantoor Loyens & Loeff. Daarnaast worden 115 hotelappartementen geëxploiteerd door Prem Group, een Ierse hotelgroep die long-stay appartementen en hotels exploiteert in heel Europa. Belegger is Bouwinvest. Monique Maarsen: ‘Hoewel we denken dat mixed use de toekomst heeft, merken we dat beleggers er nog niet altijd klaar voor zijn. Ze vinden het lastig de verschillende soorten beleggingscycli die de verschillende functies met zich meebrengen in één gebouw te hebben. Bouwinvest heeft het kantoren- en hoteldeel van Hourglass dan ook in verschillende fondsen ondergebracht.’

First Rotterdam, Square en Premier Suites & Offices
De drie objecten zijn de resultante van een ingrijpende herontwikkeling en transformatie van het voormalige Weenapoint-complex. First Rotterdam, met 40.000 m² kantoorruimte, is opgeleverd met huurders als Robeco, NautaDutilh, Cushman & Wakefield, Petrobas en FitForMe. Het rijksmonumentale Square van 4300 m² is verhuurd aan Greenchoice en verkocht aan Quadoro Doric. Premier Suites & Offices, de transformatie van het voormalige NautaDutilh-kantoor, is inmiddels opgeleverd. Circa 7000 m² hiervan is verhuurd aan Prem Group ten behoeve van 104 hotelappartementen. Inmiddels is ook 4300 m² kantoorruimte verhuurd aan flexibele kantoorverhuurder Tribes. De laatste fase van de herontwikkeling van Weenapoint betreft de sloop van 11.000 m² kantoor aan het Kruisplein ten behoeve van maximaal 24.000 m² kantoor, plintvoorzieningen en 200–250 woningen. Monique Maarsen: ‘Dat project ligt nu op de tekentafel, maar we proberen de functiekeuze zo laat mogelijk te maken. Zo kunnen we optimaal inspelen op de marktomstandigheden.’