Willem Jarigsma, managing partner Loyens & Loeff, legt uit waarom zijn kantoor gekozen heeft voor nieuwbouw en niet voor herontwikkeling van een bestaand pand
Door Erik de Boer
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2016
Ook gepubliceerd in Locus 2 (winter 2016) - Booming steden, booming data, boming deals
‘In 2020 zitten we 20 jaar in dit gebouw aan de Fred. Roeskestraat, eigendom van Allianz. Twee jaar geleden zijn we met elkaar in gesprek gegaan over hoe onze huisvesting er na 2020 zou moeten uitzien. De eerste vaststelling is dat we hier nu 16 jaar naar alle tevredenheid zitten. Het gebouw dateert van 2001 en vooral het prachtige atrium en de afwerking met hout maken het een heel bijzonder pand, maar we zijn er onderhand wel uitgegroeid. Dat heeft onder andere al tot gevolg gehad dat we een aantal voorzieningen in dit pand hebben ingeruild voor werkplekken en dat onze ict-afdeling naar elders is verhuisd.
We hebben een huisvestingscommissie opgezet die het bestuur adviseert. Uiteraard moeten de vennoten ook zeggenschap hebben in de nieuwe huisvesting. De commissie heeft het besluit voorbereid.
Na de eerste inventarisatie bleven er drie opties over: we kunnen dit gebouw renoveren, een bestaand pand elders renoveren, bijvoorbeeld het gebouw dat Stibbe achterlaat, of we kiezen voor nieuwbouw.
Waar we ons rekenschap van hebben moeten geven is natuurlijk dat onze werkwijze enorm veranderd is en dat in steeds hoger tempo zal blijven doen. Het vak verandert, en daarmee worden de onzekerheden groter en groter. Wat wordt bijvoorbeeld straks de invloed van big data? En hoe gaat dat onze manier van werken beïnvloeden? Traditioneel hadden we een aantal vennoten met ieder eigen ondersteuning. Nu werken we in steeds wisselende teams samen, afhankelijk van de sector en de klant. Maar is het daarvoor nodig dat je altijd op kantoor bent? We werken ook steeds vaker vanuit huis of bij de klant. Flexibiliteit is belangrijk en zal steeds belangrijker worden.
We verwachten dat de omzet van ons kantoor de komende jaren zal groeien. Betekent dat echter dat deze hogere omzet ook door meer mensen wordt behaald? Of hebben we door de veranderingen in werkprocessen en technische hulpmiddelen juist minder mensen op kantoor?
Als je deze onzekerheden onder ogen ziet, is het niet handig een pand te kopen en kun je beter huren. Dan heb je meer flexibiliteit bij het invullen van de hoeveelheid vierkante meters. Kijk je echter naar de huidige huurcontracten, dan werken eigenaren tegenwoordig eerder met looptijden van 10–15 jaar, dan met 5-jarige contracten, zoals 20 jaar geleden. Hier in het Forum-gebouw zijn we de enige huurder, dus mogelijkheden om uit te breiden zijn er niet en krimp is lastig in te vullen. In het Hourglass zijn we een van de huurders en dat maakt dat je meer flexibiliteit hebt naar twee kanten. Je kunt tijdens de rit makkelijker zowel meters teruggeven als uitbreiden. Deze flexibiliteit heeft verhuurder Sax Vastgoed ook schriftelijk vastgelegd. We kunnen bijvoorbeeld tijdens de looptijd van het contract tot op zekere hoogte meters teruggeven als we die niet nodig blijken te hebben. Dat is voor ons natuurlijk een zeer aanlokkelijke voorwaarde.
We hebben dus gekozen voor huur en voor nieuwbouw. Renoveren van een bestaand pand paste ons het minst, hebben we geconcludeerd. Je wilt toch met een nieuw pand een onontgonnen plek betreden. Je wilt niet dat de belangrijkste referentie van je nieuwe kantoor in de markt is dat het vroeger het hoofdkantoor was van een ander bedrijf. Verder, en misschien belangrijker, zijn er geen geschikte locaties beschikbaar. We hebben met Forum een eigen identiteit qua huisvesting gecreëerd, en dat bereiken we met het Hourglass ook. Wij zijn heel tevreden over het ontwerp van Dam & Partners Architecten.
Via CBRE kwam het plan van Sax Vastgoed ter sprake. Hourglass wordt een gebouw van ongeveer 35.000 m² bvo. Wij nemen hiervan ongeveer de helft af, 15.500 m² vvo, en dat komt overeen met ongeveer 19.100 m² bvo. De andere helft zal bestaan uit kantoorruimte voor derden, een extended stay hotel en publieke voorzieningen op de begane grond. We krijgen uiteraard een eigen entree en kunnen ondergronds parkeren. Overigens hebben we minder eigen parkeerplaatsen. We verwachten dat meer mensen met het openbaar vervoer komen, omdat we direct naast station Amsterdam Zuid komen te zitten.
De plek van het gebouw is natuurlijk prachtig, direct naast het station. Je loopt straks onder de A10 door en je bent bij het gerechtsgebouw. Voor de medewerkers telt dat de bereikbaarheid beter is. We zijn met de trein snel in Rotterdam, waardoor de samenwerking met ons kantoor in Rotterdam zal verbeteren. En we zijn snel op Schiphol en daarmee zijn onze buitenlandse kantoren weer makkelijker te bereiken. Wij verhuizen over vier jaar; dat biedt ons de mogelijkheid om samen met onze medewerkers goed na te denken over thema’s als client experience, vitaliteit, mobility, duurzaamheid en collaboration. Iedereen zal de mogelijkheid krijgen om actief mee te denken en we gaan deze thema’s samen verder uitwerken.
Duurzaamheid is belangrijk, en daarom heeft zwaar meegewogen dat Sax Vastgoed de ambitie heeft met het gebouw voor een Breeam Excellent-kwalificatie te gaan. Dat heeft overigens niet alleen te maken met de stenen van het pand, maar ook met de gebruikers. Dat gaat van binnenklimaat tot papiergebruik.
Van de aanleg van het Zuidasdok verwachten we geen dramatische overlast. Uiteraard hebben we uitvoerig hierover met onder andere de gemeente gesproken, maar we schatten het positief in. Het heien heeft de grootste impact, maar dat is in 2020 al achter de rug.’
De locatie
Wie: Loyens & Loeff
Wat: verhuist van gebouw Forum, Fred. Roeskestraat 100 in Amsterdam naar Hourglass, Parnassusweg in Amsterdam.
Opname: 15.500 m² vvo
Wanneer: 2020
Aard overeenkomst: huur
Verhuurder: Sax Vastgoed, een samenwerkingsverband tussen Maarsen Groep en Beheer Brouwershoff
Opvallend: Hourglass komt pal naast het Zuidasdok te staan, waarvan de aanleg in 2020 goed op gang moet zijn gekomen
