Top-101 Makelaars: DTZ en CBRE zijn weer de grootste

DTZ Zadelhoff is voor de 15e keer op rij nummer 1 op de gebruikersmarkt. Maar omdat CBRE en Cushman & Wakefield (ook) sterk zijn op winkelgebied is de verdeling van de gebruikersmarkt evenwichtig. Landelijk heeft DTZ Zadelhoff een marktaandeel van 14%. CBRE schurkt daar met 13% marktaandeel dicht tegenaan. Op de markt van kleinere transacties is Dynamis, het samenwerkingsverband van 13 lokale partners, met afstand marktleider.

Het volledige artikel met bijhorende grafieken en lijsten leest u in deze bladermodule vanaf pagina 33.

CBRE vergroot voorsprong
Op de beleggingsmarkt bouwde CBRE zijn marktaandeel verder uit, van 20% in 2014 naar 23% in 2016. Het totale volume waarbij CBRE in 2015 adviseerde, bedroeg € 3,2 mrd: ruim een kwart van het totale beleggingsvolume in 2015. Op de tweede plaats staat DTZ Zadelhoff (€ 2,1 mrd), dat hiermee zijn marktaandeel met 4% wist uit te breiden. De nummer 2-positie van DTZ Zadelhoff gaat ten koste van JLL, dat nu met € 1,6 mrd op de derde plaats staat. Sterke stijgers in de top-10 zijn BNP Paribas (€ 430 mln), NL Real Estate (€ 419 mln) en KroesePaternotte (€ 401 mln). Colliers Internationaal bemiddelde in 2015 bij € 312 mln beleggingsvolume. Hiermee groeide de adviesrol met 10%.

De makelaarskantoren met internationale roots versterken hun positie op de Nederlandse beleggingsmarkt: 66% van het totale volume aan beleggingen in 2015. Dit komt door het grote aandeel van internationale kopers (55% in 2015) op de Nederlandse beleggingsmarkt. Voor DTZ Zadelhoff, dat de overname door Cushman & Wakefield zag afketsen, wordt 2016 dan ook een spannend jaar. Uit de ranking blijkt dat vooral adviseurs die aansluiting hebben bij een internationaal netwerk profiteren van de verdere internationalisering van de beleggingsmarkt.

CBRE was in 2015 betrokken bij 50 beleggingstransacties, waarvan 64% van de transacties een investeringsvolume van > € 20 mln had. Van DTZ Zadelhoff registreerde PropertyNL in 2015 129 beleggingstransacties, waarvan 22% van de transacties een volume > € 20 mln betrof.

PropertyNL registreert gedurende het jaar vanuit verschillende bronnen beleggingstransacties. Dit leidt ertoe dat steeds meer inzicht wordt verkregen in dat deel van de beleggingsmarkt waarbij geen makelaarskantoor betrokken is. PropertyNL Research kwantificeert dit volume op € 2,9 mrd, bijna een kwart van het totale beleggingsvolume in 2015.

De adviesmarkt voor woningbeleggingen was in 2015 meer verdeeld dan in voorgaande jaren. Toen leek deze markt het speelveld van een gering aantal makelaarskantoren: Capital Value, ABC Capital en Van Dijk & Ten Cate. In de ranking van 2016 (onderzoeksperiode 2015) is goed zichtbaar dat makelaarskantoren hun pijlen meer en meer richten op deze nichemarkt, met versnippering ervan tot gevolg. In 2014 waren nog maar 8 makelaarskantoren actief in dit segment en in 2015 nog maar 10. In 2015 groeide het aantal makelaarskantoren dat bemiddelde bij woningbeleggingstransacties tot 26. Opvallende partijen in deze ranking zijn BNP Paribas, IBG Brecheisen en Fris Bedrijfsmakelaars.

DTZ wederom op 1
DTZ Zadelhoff is voor de 15e keer op rij nummer 1 op de gebruikersmarkt. Het kantoor dankt deze positie vooral aan bemiddeling bij kantoor- en bedrijfsruimtetransacties.

In totaal beslaan de vijf grootste landelijk opererende advieskantoren 47% van de gebruikersmarkt. Dit laat zien dat op de gebruikersmarkt een grote rol is toebedeeld aan lokale makelaarskantoren. Dat verklaart de top-5 positie van Dynamis. In het segment van de kleine transacties is Dynamis de absolute leider (zie ook inzet).

Cushman & Wakefield (marktaandeel van 7%) heeft in 2015 op de gebruikersmarkt de grootste groei laten zien (gemeten als Property Indication Fee, PIF). Ook IBG heeft op PIF-niveau een sterke groei doorgemaakt in 2015. Een opvallende nieuwkomer in de top-10 kantoorruimte was BNP Paribas, de snelgroeiende internationale adviseur die bij kantoortransacties meestal optreedt als ‘gedelegeerd’ eigenaar.

Op de bedrijfsruimtemarkt was er wederom een prominente rol voor Raimond Weenink, die zich vooral op de logistieke markt aanhoudend sterk toont.

Samenwerkingsverbanden van makelaars laten zich vooral op de regionale markt gelden. Dynamis heeft in de landelijke ranking gebruikersmarkt een marktaandeel van 6%. Door de aanhoudende krimp op de gebruikersmarkt wordt deze aan de onderkant (kantoor- en winkelruimte <200 m² en bedrijfsruimte <500 m²) steeds interessanter voor de makelaarskantoren. Dat ook hier de lokale kantoren een sterke rol spelen, is duidelijk. Maar toch staan ook DTZ Zadelhoff en Colliers International – hoewel met een beperkt markaandeel – in deze top-10. De absolute leider is Dynamis, met een marktaandeel van 13%, gevolgd door Colliers International en DTZ Zadelhoff met respectievelijk 4 en 3%. Ook IBG pakt een aardig stuk van deze taart (3%).

Winkels: CBRE en C&W nek-aan-nek
CBRE staat met 214.000 m² winkelruimte op nummer 1 in de top-10 winkelmarkt. Cushman & Wakefield staat met een nagenoeg zelfde aantal bemiddelde winkelmeters (213.000 m²) op nummer 2. In 2014 bemiddelden beide partijen nog bij respectievelijk 113.000 m² en 107.000 m² winkelruimte. Dat het resultaat nu boven de 200.000 m² uitkomt, danken beide kantoren aan hun adviesrol bij de V&D-panden. In de draaikolk van scenario’s over het voortbestaan van V&D in 2015 werden in de eerste helft van dat jaar de huurovereenkomsten opengebroken, om vervolgens opnieuw te worden afgesloten. Tevergeefs. Eind december belandden deze hernieuwde contracten alsnog in de prullenbak. Naar verluidt hebben beide kantoren hun fee voor deze bemiddeling nog wel ontvangen.

Ondanks het samenvoegen van LMBS met Retail Services van DTZ Zadelhoff in 2015 is DTZ er (nog) niet in geslaagd in het winkelsegment door te groeien naar een top-5 positie. In de ranking over 2015 staat DTZ Zadelhoff op nummer 7. Deze groei zal zich in 2016 moeten manifesteren. Een sterkere rol op de winkelmarkt is ook weggelegd voor Colliers International. Met de overname van WPM krijgt dit kantoor een volwaardige speler op de winkeladviesmarkt in huis. WPM Groep heeft al vele jaren een sterke positie in de top-10 winkelruimte.

Regionale helden
Een blik op de regionale ranglijsten leert hoezeer lokale aanwezigheid kan zorgen voor een sterke positie. Zo is Brecheisen op de bedrijfsruimtemarkt in Utrecht nummer 1. In ’t Gooi staat Castanea op de eerste plek; vorig jaar was dat nog een vierde plek. In Amersfoort valt op hoe sterk de positie is van MVGM op de gebruikersmarkt.

In Noord-Nederland was er een goed jaar voor Kooistra Feenstra, dat nu op de eerste plaats staat in de gebruikersmarkt. Het samenwerkingsverband Dynamis is ook prominent aanwezig in de regiolijstjes. Zo heeft Ooms de positie in de regio Rijnmond versterkt en staat Snelder Zijlstra dit jaar op 1 in Twente/Achterhoek. In Zeeland had Syncro het druk en steeg het naar een tweede plek.

Voor de individuele makelaarskantoren kunnen samenwerkingsverbanden gunstig uitpakken. Binnen organisaties als Dynamis en IBG zijn grote verschillen zichtbaar. Zo is Ooms (Ooms Makelaars en Ooms Drechtsteden) verantwoordelijk voor 25% van alle bemiddelde kantoormeters van Dynamis in 2015, en zelfs voor 29% van de meters bedrijfsruimte. Op de winkelmarkt ligt dat beeld iets genuanceerder. Daar gaat Snelder Zijlstra met 23% aan kop, gevolgd door Strijbosch Thunnissen (16%) en Frisia (13%). Daarna komt Ooms met 12%.

Ook bij IBG zijn er verschillen. Op de kantorenmarkt is de verdeling nog redelijk evenwichtig, maar op de bedrijfsruimtemarkt zijn uitschieters te zien: Brecheisen Bedrijfsmakelaars 46% en Ten Hag 30%. Ook op de winkelmarkt toont Brecheisen Bedrijfsmakelaars zich met 46% marktaandeel dominant binnen het samenwerkingsverband.