Met weer een nieuw beleggingsrecord verspreiden de miljarden zich over het land
Door Wabe van Enk, profielen Gabrielle Klaver, onderzoek PropertyNL Research
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2020
In 2019 registreerde PropertyNL € 23,6 mrd aan vastgoedbeleggingstransacties (zie ook de verantwoording). Nog niet eerder werd zo’n hoog bedrag genoteerd: met € 21,6 mrd in 2018 en € 22,8 mrd in 2017 werden al on-Nederlandse records gevestigd. In het jaar 2016 was het vastgoed al blij verrast met € 14 mrd.
Eisen versoepeld
De interesse in vastgoed is op zich niet verrassend: de rendementen op deze categorie scoorden afgelopen jaar beter ten opzichte van aandelen en obligaties. Met een blijvende druk op de rente, is vastgoed een redding voor menig asset manager. Toch verwachtten de grote spelers in het afgelopen jaar daling bij gebrek aan goed product. Vastgoed stamp je niet uit de grond: de woningproductie zal naar verwachting zelfs iets dalen bij een door demografie sterk stijgende vraag. Ook aan logistieke centra en topkantoren is een schreeuwend gebrek, alleen de markt voor retail krimpt op sommige onderdelen. De gemeenten missen echter instrumentarium en de bouwers de capaciteit om snel te produceren.
Toch gingen er opnieuw meer miljarden in de beleggingsmarkt om, doordat beleggers hun eisen versoepelen. Zij kiezen voor nieuwe categorieën, zoals zorg en hotels, of hanteren ruimere normen. Zo willen beleggers inmiddels best investeren in sociale huurwoningen (een gegarandeerd laag rendement, maar wel meer dan de bank) en willen ze best buiten de vier grote steden kijken. Eindhoven was al hot, maar ook van Amersfoort tot Zwolle is de belangstelling voor kantoren groot. Voor logistiek is buiten de Randstad ook al internationale belangstelling, met topprijzen zoals in Limburg.
Hoogtevrees
Die topprijzen geven hoogtevrees. In de vastgoedmasterclass van vroeger werd 10x de huur onderwezen, terwijl nu 33x de huur voor menig vastgoedportefeuille bespreekbaar is. Vanuit beleggingsperspectief is er nog ruimte voor groei. Een opslag van 200–300 basispunten ten opzichte van de Euribor gold destijds als redelijk. Met een Euribor beneden de 0%, moet in die redenatie 50x de huur niet worden uitgesloten. In die zin is er nog alle ruimte.
De aanschaf van vastgoed is echter allesbehalve een mathematische exercitie. Als de locatie niet goed is en de markt in crisis stil komt te liggen, heb je niets aan risico-opslagen. Dan moet de belegger de conditie hebben om te wachten. Het verleden toont aan dat zelfs een partij met de omvang van ING te klein was om een pakket alt-A-leningen door de crisis heen te krijgen. Het is voor beleggers dus van het grootste belang om selectief te blijven, door de Excel-spreadsheets heen te kijken en nooit onder druk minder selectief te worden.
Met de kennis van nu mag je hopen dat het volume dit jaar wat lager wordt – een signaal uit de markt dat niet alles maar in belegging wordt genomen. De toegenomen kennis van data helpt om met stress-testen een crisis voor te zijn. Dit onderzoek van PropertyNL hoopt daaraan een bijdrage te leveren.
Een andere kanttekening bij het record-beleggingscijfers: vier decennia terug, toen Dirk Rompelman voor Vastgoedmarkt de criteria voor het beleggingsonderzoek ontwikkelde, ging hij uit van nieuw ontwikkeld vastgoed, dat werd afgenomen door (institutionele) beleggers. Transacties tussen beleggers onderling werden niet meegenomen. De wereld was toen iets overzichtelijker: een institutionele belegger verkocht bij hoge uitzondering zijn vastgoed en als dat het geval was, kwam het spul in de ‘handel’ in een intransparante wereld waar je beter bij kon wegblijven. Voordat je wist werd in een kroeg een zogenoemd abc’tje opgetuigd, zodat optellingen geen zin hadden. Door het onderzoek te concentreren op de institutionele wereld schetste VGM destijds een betrouwbaar beeld van de uitbreiding van het commercieel vastgoed in de bovenwereld.
Andere criteria
Onder invloed van de Angelsaksische makelaars zijn de criteria veranderd. Voor de aandelenanalyse is het heel belangrijk niet alleen de koers te kennen, maar ook de omzetten. Zo werd het onderzoek uitgebreid met transacties tussen beleggers onderling. Dat is ook steeds relevanter, omdat ook institutionele beleggers werken met een tijdshorizon. Daarbij speelt de internationalisering van de markt een grote rol.
Vastgoedbeleggen is niet meer het participeren in de gebouwde omgeving, zoals vroeger, maar een allocatie met opportunistische trekjes. Dat betekent dat die records veel volatieler zijn dan vroeger. Nog altijd denderen de pensioenafdrachten jaarlijks binnen, en geen pensioenfonds besluit à la minuut zijn beleggingsmix op de schop te gooien, maar wel zijn de tankers van weleer kruisers geworden. Ze kunnen Nederland net zo makkelijk vaarwel zeggen als ze gekomen zijn. Zo hebben relatief snel verkopende woninginvesteerders het afgelopen jaar mede gezorgd voor de hausse aan woninginvesteringen. Dat levert veel werk op voor vastgoedadviseurs, maar voor de woningmarkt geeft dat geen extra investeringsimpuls.
Wanneer in 2020 het transactievolume wat afneemt, hoeft dat dus voor de gebouwde omgeving niet slecht te zijn. Het is winst wanneer beleggers met een lange horizon investeren in duurzame gebouwen.
1 CBRE
€ 5945 mln
CBRE heeft verkoper Orange Capital Partners geadviseerd bij de verkoop van winkelcentrum Buurmalsen in Tilburg. Het centrum, dat in de woonwijk Reeshof ligt, werd verkocht aan het Belgische Vana Real Estate. Het is 2500 m² groot en 75% van het winkeloppervlak bestaat uit convenience.
2 Capital Value
€ 3714 mln
Capital Value is als adviseur gespecialiseerd in de beleggingsmarkt voor woningen. Het kantoor was betrokken bij de grootste woningbeleggingsdeal van afgelopen jaar, namelijk de aankoop door het Zweedse Heimstaden van de woningportefeuille van Round Hill. De prijs daarvan bedroeg € 1,39 mrd en de portefeuille bestond uit 9544 appartementen, 12.100 m² commerciële ruimte en 2112 parkeerplaatsen.
3 JLL
€ 2580 mln
JLL heeft Deka Immobilien geadviseerd bij de aankoop van een gerenoveerd historisch kantoor- en winkelpand in het hart van Rotterdam. De verkoper was Multi. Het gekochte complex is 12.200 m² groot en bestaat uit 5500 m² kantoorruimte en 6700 m² winkel- en restaurantruimte. De verkoopprijs bedroeg € 64 mln. JLL adviseerde Deka samen met Van Rookhuijzen Vastgoed & Consultancy.
4 Cushman & Wakefield
€ 2412 mln
Cushman & Wakefield was betrokken bij de verkoop van De Kameleon in Amsterdam Zuidoost. Naar verluidt zou de koopsom op € 105 mln liggen. C&W adviseerde verkopers Angelo Gordon en Stadium Capital bij deze transactie. De Kameleon is een multifunctioneel complex bestaande uit 222 vrije sector huurappartementen en 10.000 m² commerciële ruimte.
5 Savills
€ 1408 mln
Savills heeft LaSalle Investment Management geadviseerd bij de aankoop van het volledig verhuurde kantoor New Loft aan De Passage in Amsterdam Zuidoost. De koopprijs bedroeg € 27,7 mln. Verkoper was Credit Suisse Asset Management. New Loft is in 2012 ontwikkeld door G&S en bestaat uit 7700 m² verhuurbaar oppervlak. Het heeft een energielabel A+.
6 Colliers International
€ 1271 mln
Colliers was betrokken bij de aankoop door Hannover Leasing van New Babylon in Den Haag. Naar verluidt lag de koopsom op € 170 mln. Het gebouw is 40.000 m² vvo groot en bestaat onder andere uit kantoorruimte en winkelruimte. Verkoper Icon Real Estate heeft het gebouw samen met zijn partner G&S herontwikkeld. Colliers trad op namens de koper.
7 TLF Real Estate
€ 1002 mln
TLF Real Estate adviseerde DHG bij de verkoop van Smartlog Rotterdam 2. Dit bestaat uit 115.000 m² logistieke ruimte, verdeeld over vijf gebouwen, direct aan de A15 in Rotterdam Europoort. De koper was Real IS, dat € 142 mln betaalde. De huur heeft een walt van 10,7 jaar, de totale huursom ligt op ongeveer € 8,2 mln per jaar en de erfpacht bedraagt € 1,6 mln per jaar.
8 NL Real Estate | Knight Frank
€ 908 mln
NL Real Estate adviseerde de Duitse vermogensbeheerder Commerz Real bij de verkoop van zes kantoorgebouwen aan Tristan Capital Partners. De verkoopsom bedroeg € 370 mln. De kantoren hebben een gezamenlijke oppervlakte van 126.000 m². Gebouwen zijn onder meer de Millennium Tower in Amsterdam Sloterdijk, Handelsplein in Amstelveen en Orion in Hoofddorp.
9 BNP Paribas Real Estate
€ 639 mln
BNP Paribas heeft bemiddeld bij de aankoop van een deel van het Zandkasteel in Amsterdam Zuidoost. BNP trad op namens de koper Wonam/Zadelhoff. Verkopers waren G&S Vastgoed en Edge. Het Zandkasteel is het voormalige hoofdkantoor van ING in Zuidoost. De gemeente Amsterdam heeft drie torens gekocht en zal daar de Internationale School in vestigen. De zeven torens die Wonam en Zadelhoff kochten, krijgen voornamelijk een woonfunctie.
10 Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten
€ 530 mln
Van Gool Elburg heeft geadviseerd bij de verkoop van het kantoorgebouw Keynes Building op het Rieker Business Park in Amsterdam. Van Gool Elburg trad op namens verkoper AG Keynesplein 4 Cooperatieve, een joint venture tussen APF International en Angelo Gordon. De koper is 1Zone Capital en Flemyn. Het pand van 10.000 m² is volledig leeg verkocht.
Gerelateerde artikelen:
