Tijdelijke huur echt een ‘way of life’

‘Aanhoudende krapte op de woningmarkt beweegt nog meer mensen naar onze vorm van tijdelijke huisvesting’, constateert de Amsterdamse leegstandbeheerder Zwerfkei, die in 1980 begon met antikraak en daarmee geldt als de grondlegger van het vakgebied. Vrijwel alle partijen die dit jaar deelnamen aan het jaarlijkse PropertyNL-onderzoek naar leegstandbeheer merkten dat op. Almaar stijgende prijzen op de koopwoningmarkt, gecombineerd met een stijgende rente en inflatie, maakten een eigen huis voor grote groepen Nederlanders nog onbereikbaarder.

Spannende plekken

Niet alleen studenten, ook werkende stellen hopen op een betaalbaar tijdelijk alternatief, merkte VoorkomLeegstand. De helft van de objecten in portefeuille van deze Rotterdamse partij zijn leegstaande scholen, waar jonge woningzoekers terecht kunnen. De Vastgoedbeschermer uit Leerdam heeft woonruimte in scholen op Texel in de aanbieding. Ook andere beheerders bieden soms spannende plekken voor bewoners of ondernemers. Zo heeft VPS Nederland onder meer de voormalige Rotterdamse margarinefabriek van Unilever in beheer, koepelgevangenis FutureDome in Breda en ziekenhuisterrein het Gasthuiskwartier in Den Bosch.

Het aantal aanmeldingen bij Ad Hoc is ‘bizar’, aldus directeur Claudia Duinisveld in een telefonische toelichting. ‘Per regio hebben we een wachtlijst van gemiddeld 200 mensen die al gescreend zijn, zodat we ze snel kunnen plaatsen als er plek is. Als we bijvoorbeeld een woonruimte in Utrecht op de socials zetten, melden zich meteen tientallen kandidaten.’

Vluchtelingen

Met de toestroom van vluchtelingen sinds het uitbreken van de oorlog in Oekraïne heeft ook de overheid de leegstandbeheerders in het vizier. Het merendeel van de vakgenoten zet zich in om de ontheemden tijdelijk onderdak te bieden. Daarvan worden veel voorbeelden aangedragen. Zo vangt HOD Leegstandbeheer Oekraïense vluchtelingen op in de voormalige Kolonel Palmkazerne in Bussum en in een schoolgebouw in Alkmaar. Wel zijn er zorgen dat deze ontwikkeling de oorspronkelijke doelgroep verdringt. ‘Veel objecten die in leegstandbeheer zijn worden leeggeruimd voor de opvang van vluchtelingen’, aldus het Haarlemse FIM Vastgoed. ‘Helaas is het niet of nauwelijks voor elkaar te krijgen om gebruikers samen in een object te hebben met vluchtelingen, terwijl dit natuurlijk hartstikke goed kan.’

Een aantal partijen is dat al wel gelukt en heeft daar naar eigen zeggen goede ervaringen mee. In een appartementencomplex van woningcorporatie Goed Wonen Gemert, beheerd door Gapph Vastgoedbeheer, knappen antikrakers en Oekraïners nu samen de gemeenschappelijke tuin op. Ad Hoc brengt beide groepen onder meer bij elkaar in voormalig verzorgingshuis De Beerendonck in Venlo. Verdringing is onwenselijk, waarschuwt ook Ad Hoc in een blog op de website. ‘Op dit moment wonen ongeveer 20.000 mensen via KLB-gecertificeerde leegstandbeheerders in leegstaand vastgoed. Als een deel van die woonruimte gebruikt gaat worden voor vluchtelingen, kan dit wel een probleem opleveren voor de huidige bewoners, die dan dus op straat komen te staan. Wij pleiten er juist voor dat huidige bewoners in de woningen kunnen blijven, met eventueel de vluchtelingen erbij. Op veel locaties is er immers ruimte genoeg. Zowel de branchevereniging VLBN als het Keurmerk Leegstand Beheer ziet gelukkig dat er in veel gevallen ook wordt gekozen voor deze combinatie.’

Extra objecten

Feit is dat de druk op de tijdelijk woonruimte flink toeneemt, terwijl het aanbod niet meestijgt. Al zijn er ook enkele – op zich onfortuinlijke – ontwikkelingen die mogelijk voor wat extra objecten zorgen. Om te beginnen de toegenomen diefstal op bouwplaatsen en in leegstaande panden, die enkele beheerders constateren. VoorkomLeegstand merkt dat aan de grotere vraag naar camerabewaking. ‘Mede hierdoor zijn wij het afgelopen jaar enorm gegroeid op dit gebied.’

De meeste leegstandbeheerders hebben van oudsher ook een beveiligingstak die nu goede zaken doet, maar het kan vastgoedeigenaren ook een zetje geven richting tijdelijk beheer.

Dat geldt eveneens voor de observatie dat door de woningnood weer vaker wordt gekraakt. Dat merken bijvoorbeeld Antikraak.nl, actief in Amsterdam en de Randstad, en Ad Hoc. ‘Kraken neemt toe in Amsterdam, maar ook elders in de grote steden’, aldus Duinisveld.

Betere spreiding

Zij merkt dat woningzoekers, die meestal azen op een leuke plek in de stad, vaker genoegen nemen met een woonplek die wat minder centraal ligt. Deels noodgedwongen, maar ook doordat wonen vlakbij je werk niet meer zo nodig is. ‘Dat is wel iets positiefs dat in coronatijd is ontstaan’, vindt Duinisveld. ‘Met goede wifi en op een prettige locatie kun je overal werken, het maakt niet uit waar je zit. Hybride werken blijft volgens mij een trend. Eén of twee keer per week met het OV naar je werk is te overzien.’

Locaties in het buitengebied, in kleinere steden maar ook afgelegen boerderijen, zijn meer in trek, en dat zorgt voor een betere spreiding van de antikrakers of tijdelijke huurders. De trend van hybride werken zorgt bovendien voor wat extra aanbod. Duinisveld ziet de deelleegstand in kantoorgebouwen toenemen. ‘Etages komen leeg doordat minder mensen dagelijks naar kantoor gaan.’

Maatschappelijke kant

De beheerders laten zich met de huisvesting van Oekraïners van hun sociale kant zien, maar zijn al langer bezig met de maatschappelijke kant van het vak. Veel partijen hebben daar eigen labels voor, zoals Ad Hoc Samen, Gapph Together en Alvast voor Elkaar. Zo brengt Alvast uit Rotterdam verschillende doelgroepen samen in seniorencomplexen die op de nominatie staan voor sloop of grootschalige renovatie, bijvoorbeeld in de Julianaflat in Venlo. Onder de noemer Mijn Boerderij huisvest het Bossche Interveste Beheer een groepje bewoners rond een thema. Denk aan een zorgboerderij, een studieboerderij of een muziekboerderij waar luidruchtige muzikanten los kunnen gaan. Bewoners helpen ook mee om buurten leefbaar te houden totdat de renovatie begint, aldus Duinisveld. ‘Vroeger werd de boel dichtgetimmerd, maar dat is de laatste jaren echt veranderd. Wij vragen kandidaten bij de inschrijving standaard of ze bereid zijn tot vrijwilligerswerk en onderzoeken concreet waar hun voorkeur ligt, bijvoorbeeld bij sport, kunst of taallessen geven.’

Duurzaamheid

Duurzaamheid is ook een issue dat verschillende leegstandbeheerders opwerpen. 5Huizen Leegstandbeheer uit Den Haag probeert met het initiatief 5H Urban Green Collectief eigenaren van leegstaande gebouwen te koppelen aan professionals met duurzame, innovatieve en kostenbesparende ideeën. Veel beheerders lijken er nog niet helemaal uit te zijn hoe verduurzaming vorm moet krijgen, want in hoeverre lonen dergelijke investeringen in tijdelijk vastgoed? Vaak blijven de inspanningen beperkt tot energiebesparende tips voor bewoners, extra relevant door de hoge energieprijzen.

Daar worstelen de vakgenoten overigens mee: wie draait er op voor de stijgende kosten? Lastig, vindt ook Ad Hoc-directeur Duinisveld. Al ziet ze een positief bijeffect. ‘Vanaf het nieuwe jaar is het C-label verplicht voor kantoren, dat wordt denk ik nog best een probleem. Ik voorzie dat heel wat gebouwen nog gerenoveerd moeten worden. Tot het zo ver is, kunnen wij er tijdelijke bewoners inzetten.’ Sommige partijen springen in op de energiecrisis door zich als adviseur te profileren, zoals De Vastgoedbeschermer. ‘Door ons advies op het gebied van energiemanagement worden we echt een verlengstuk van het property management.’

Tijdelijke verhuur

Binnen het vakgebied zijn er nog twee ontwikkelingen die opvallen. Al langer signaleren diverse leegstandbeheerders een verschuiving van bruikleen (antikraak) naar tijdelijke verhuur, een vorm die stukken makkelijker werd sinds de Wet Doorstroming Huurmarkt uit 2016. Zoals Gapph zegt: ‘Eigenaren willen meer baten en bewoners willen meer rechten, en dan is tijdelijke verhuur een perfecte flexibele oplossing.’

Opvallend is verder de consolidatieslag die gaande is. Afgelopen jaar was het weer raak: Ad Hoc nam Zwerfkei Tijdelijk Beheer over, dat overigens wel onder de eigen naam blijft bestaan, Gapph verwierf landelijke dekking met de overname van Villex Vastgoedbescherming en vanaf komend jaar gaat het Rotterdamse Livable op in VoorkomLeegstand.

Samen optrekken

De nijpende ontwikkelingen waarmee de leegstandbeheerders te maken hebben, zoals de vluchtelingenopvang en de energiecrisis, maken het alleen maar belangrijker om als vakgenoten ook samen op te trekken, vindt Duinisveld. Sinds enkele jaren maakt zij zich daar als bestuurslid van keurmerk KLB hard voor. Alle leden moeten vanaf 2023 ook lid zijn van koepelorganisatie VLBN. ‘Als we met een grote groep afspraken maken, bijvoorbeeld over hoe we respectvol met bewoners omgaan en hun veiligheid waarborgen, laten we ons als branche positief zien. Tijdelijke huur is voor grote groepen mensen echt een way of life geworden.’