Nederlandse woningen blijven maar in waarde stijgen en zijn zo nog altijd een veilige bestemming voor beleggingsgelden. Wie zijn eigenlijk de grootste beleggers op de woningmarkt? PropertyNL deed een inventarisatie.
De Nederlandse markt telt in totaal 8,2 mln woningen, waarvan er 3,5 mln worden verhuurd. Van die voorraad is ongeveer twee derde eigendom van corporaties; ING becijfert het totaal aan corporatiewoningen op 2,3 mln. Private verhuurders hebben dus 1,2 mln huizen in portefeuille.
Bij de corporaties is Ymere met ruim 70.000 woningen en een volume van € 17,9 mrd de grootste. Vestia was lange tijd de nummer 2, maar is sinds 2022 gesplitst in drie corporaties, waarvan Hef Wonen met een portefeuille van zo’n € 4,3 mrd de grootste is.
Welke waarde de totale woningvoorraad in Nederland vertegenwoordigt, is moeilijk te schatten. Calcasa kwam vorig jaar tot een totaal van zo’n € 4 bln, oftewel € 4000 mrd. Op basis van het aandeel van huurwoningen in de totale markt gaat het volume voor dat deel richting de € 1700 mrd, al zal dat bedrag een stuk lager uitpakken omdat de gemiddelde WOZ-waarde van huurwoningen fors lager ligt dan die van koopwoningen.
Vesteda en Achmea aan kop
De tien grote woningbeleggers die PropertyNL op een rij heeft gezet, vertegenwoordigen samen een portefeuille van ruim € 50 mrd. Op basis van de eigen opgaves van de woningbeleggers komt Vesteda met een kleine € 10 mrd per 31 maart 2025 als grootste uit de bus, gevolgd door Achmea. De portefeuille telt daar 27.000 bestaande woningen en nog 2000 woningen die ‘in de pijplijn’ zitten. Een klein miljard daaronder zit Bouwinvest, dat de portefeuille heeft verdeeld over het Residential Fund en het Healthcare Fund. Amvest zat per 1 april ook nog boven de € 8 mrd aan belegd volume.
De overige partijen zijn aanmerkelijk kleiner, te beginnen met het Amerikaanse Greystar. Dat is inmiddels tien jaar actief in ons land en is gericht op huisvesting voor studenten, young professionals en kleine startende gezinnen, inclusief ondersteunende faciliteiten. Een van de jongste wapenfeiten is de start van de bouw van &Amsterdam in Amsterdam-Amstel, een locatie die werd overgenomen uit de boedel van het failliete Certitudo. Het moet 561 appartementen gaan opleveren.
Direct en indirect
NN Group belegt zowel direct als indirect in woningen, met deelnames in woningfondsen en joint-ventures. Voor deze opgave heeft de verzekeringsgroep het eigen aandeel in die indirecte beleggingen ook meegeteld. Een voorbeeld daarvan is het in 2022 gestarte Positive Impact Programmatic Venture (PIPV), waarin NN samen met CBRE Investment Management een half miljard heeft gestoken. Dat is onder meer ten goede gekomen aan het Eindhovense Lighthouse-project (333 woningen).
Altera heeft in totaal per eind eerste kwartaal 114 objecten onder beheer, goed voor 6615 units. Er zitten nog 771 woningen in de pijplijn. De brutohuurinkomsten bedragen € 103,1 mln. De komende jaren denkt de belegger te groeien naar ruim 7000 duurzame woningen. Woningbeleggingen vormen de hoofdmoot voor Altera, dat ook nog een winkelportefeuille heeft van € 700 mln. In het eerste kwartaal werden 104 woningen in het grote Utrechtse project Merwede aangekocht; in juni werd het Rotterdamse complex Oorden Staete (115 woningen) verworven. Verkopen doet Altera ook: zo deed het in april 27 Heemskerkse appartementen over aan Urban Interest.
ASR belegt met het ASR Core Residential Fund in Nederlands woonvastgoed. Daaruit wordt een brutojaarhuur van € 85,5 mln gegenereerd. In de fondsomvang is een pijplijn van € 134 mln meegeteld. Twee derde van de portefeuille betreft woningen in Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Vorig jaar werd een rendement van 10,4% gemaakt. Een van de bekendste projecten in portefeuille is het Utrechtse Wonderwoods.
Geen APG
Negen partijen wilden op verzoek gegevens delen over hun woningportefeuilles. In de top-10 zal ongetwijfeld ook het voor ABP en andere fondsen beleggende APG thuishoren, maar dat geeft geen inzicht in het volume aan Nederlandse woningen. Met ingang van 2030 zal alleen nog voor grootaandeelhouder ABP worden belegd. Die partij kwam inclusief buitenlandse woningbeleggingen eind 2024 tot een waarde van € 14,5 mrd, maar die is voor Nederland dus vermoedelijk een heel stuk lager. APG kwam dus niet met cijfers over de brug, collega-pensioenuitvoerder annex vermogensbeheerder PGGM deed dat wel. Het levert de tiende plaats op.
Ook naar de woningportefeuille van CBRE Investment Management blijft het gissen. Samen met ABP is dit voorjaar aangekondigd dat beide partijen de komende jaren € 1 mrd willen steken in duurzame en betaalbare huurwoningen.
Jaarverslagen
Hier en daar valt in de jaarverslagen wel wat terug te vinden over de activiteiten op de Nederlandse woningmarkt. Dat geldt ook voor het Zweedse Heimstaden en metaalpensioenfonds PMT: Heimstaden had eind vorig jaar een portefeuille van € 2,6 mrd, verdeeld over 12.263 woningen. Dat is goed voor een top-10 positie. PMT is volgens het jaarverslag 2024 goed voor een volume van € 1,6 mrd aan woningbeleggingen.
Enkele grotere spelers zijn de laatste jaren van het toneel verdwenen. Vanuit de verzekeraarshoek blies uitvaartspecialist Dela jarenlang ook een partijtje mee, maar die heeft in 2020 besloten de beleggingen meer te gaan spreiden, zowel geografisch als qua segmenten. Toen is een groot deel van de Nederlandse vastgoedbeleggingen verkocht.
Het Canadese Eres was tot vorig jaar vermoedelijk ook een top 10-speler op de Nederlandse markt, maar heeft het bezit van zo’n 6900 woningen inmiddels met diverse verkooptransacties gemarginaliseerd.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 11 juli 2025
