In het eerste halfjaar zijn ondanks corona zeer grote deals tot stand gekomen. De vooruitzichten zijn echter slechter
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 augustus 2020
In theorie is er geen reden voor instituten om minder te beleggen in vastgoed door corona. Het is zelfs welkom dat de overspannen woningbeleggersmarkt wat afkoelt. Ook voor kantoren en logistiek was het voor corona te zeer dringen geblazen bij gebrek aan product. Toch is de markt allesbehalve gezond.
Dat zie je niet in de deals. In het eerste halfjaar zijn bij PropertyNL volop grote deals gemeld, niet alleen met woningen en logistiek, maar ook met kantoren. Zo kocht Aviva € 700 mln aan kantoren van Anbang, Angelo Gordon en APF kochten het Telegraaf-gebouw en verkochten Life in Utrecht, waarmee samen meer dan € 100 mln was gemoeid, en Perial kocht het Adam Smith-gebouw van € 87 mln.
De totale achteruitgang in de dealflow vastgoedbeleggingen in het eerste halfjaar is dan ook zeer beperkt ten opzichte van vorig jaar (–15%), maar toch is dit beeld veel te optimistisch.
Kopersstaking
Uit de markt is te horen dat de institutionele beleggers tot een soort kopersstaking zijn overgegaan. Dat is misschien weer te stellig, maar de halfjaarcijfers van de grote internationale vastgoedmakelaars geven een indicatie. Voor Europa (officieel EMEA) wordt voor capital markets een teruggang van fee-inkomsten gemeld van meer dan 50% (Q2, Cushman & Wakefield). Ook markleider CBRE is somber in de vooruitzichten voor het hele jaar in Nederland en denkt 25–35% lager uit te komen, dus veel scherper dan in het eerste halfjaar. Dat komt door hotels (een teruggang van € 2 mrd tot € 300–500 mln) en retail (een afname van 40% tot € 1,2 mrd), maar ook door kantoren (een afname van 25–30%).
Een indicatie geeft ook de aanvraag van vastgoedadviseurs in het kader van de tijdelijke noodmaatregel overbrugging voor werkbehoud (NOW). Uit het register blijkt dat marktleider CBRE de grootste aanvrager is onder de vastgoedadviseurs. Ook bij Colliers blijkt dat bijna alle entiteiten subsidie nodig hebben. Daarbij zijn vastgoedadviseurs die minder afhankelijk zijn van capital markets, zoals MVGM en Savills, duidelijk in het voordeel. Zij hebben dan ook geen beroep hoeven te doen op de NOW.
Het zijn indicaties dat de zo goed op stoom zijnde tanker van vastgoedbeleggingen door corona wel degelijk is stilgevallen. Eerder dit jaar gaf Patrizia-directeur Peter Helfrich in PropertyNL hiervoor een verklaring. Hij zei dat er een grote doorlooptijd is van transacties, zodat de enthousiast gemelde closings in het eerste halfjaar vaak al voor corona zijn geregeld.
Corona-restricties
Helfrich wijst erop dat internationale beleggers, die in Nederland de afgelopen jaren de dienst uitmaakten, geen van allen beleggingsdwang hebben. Zij krijgen echter wel vanuit het concern scherpe corona-restricties opgelegd, die vaak verder gaan dan die van lokale overheden. Geen van de grote acquisiteurs van 2019 (waaronder Patrizia zelf) koopt of verkoopt grote portefeuilles via Zoom. Zij sluiten geen deal zonder fysieke bezichtiging en contact met de klant.
Dat betekent dat de zo professioneel opererende beleggerswereld toch gevoeliger is geraakt door corona dan in eerste instantie werd verwacht. Vastgoed is kennelijk geen markt die alleen met spreadsheets tot een succes kan worden gemaakt, alle asset liability studies ten spijt. De markt is zodanig complex en intransparant, dat er fysiek onderzoek nodig blijft. Grote beleggers kunnen het zich veroorloven om te wachten. Dat biedt uiteraard ook kansen voor particulieren, maar de teruggang in hotel- en retailbeleggingen laat zien dat het nog te vroeg is voor koopjesjagers. Voor een herstel van het dealvolume is toch eerst een vaccin tegen corona nodig.
Bijzondere transacties in H1 2020
PropertyNL vroeg adviseurs hun toegevoegde waarde te laten zien met bijzondere transacties, met bijvoorbeeld een bijzonder object, een afwijkende prijs of een speciale koper. De adviseurs staan op alfabetische volgorde
3Stone
Koper: Union Investment
Verkoper: Somerset Capital Partners
Datum: 22 juli
Adres: bedrijvenpark Dutch Fresh Port, Voorweg 10–16a, Ridderkerk
Metrage: 30.800 m² bedrijfsruimte, 2700 m² kantoorruimte
Koopsom: € 62,0 mln
De nieuwbouwontwikkeling voldoet aan alle hedendaagse eisen voor een moderne logistieke operatie en krijgt de kwalificatie Breeam Excellent.
ActiVast Bedrijfshuisvesting
Koper: particuliere belegger uit Veenendaal, PeDi Invest
Datum: 7 april
Adres: Bedrijvenweg 11 en 20, Nijverdal
Metrage: in totaal 16.000 m² op 26.717 m² grond
Koopsom: € 6,725 mln
Een beleggingsdeal bestaande uit twee panden, een grootschalige showroom en een distributielocatie, die worden gehuurd door BMN Bouwmaterialen in Nijverdal.
Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij
Koper: Zuid-Afrikaanse investeringsmaatschappij
Verkoper: particuliere belegger
Datum: 16 maart
Adres: Garenmarkt 1A, Leiden
Metrage: 2000 m²
De koper wil deze voormalige meisjes-HBS uit 1883 omvormen tot een short-stay-hotel. Uniek dat een binnenstedelijk complex van deze grootte op deze historische plek een nieuwe toekomst tegemoet gaat en moeiteloos opgaat in de tijd.
BNP Paribas Real Estate
Koper: Aberdeen
Verkoper: Holland Food Group (huurder)
Datum: februari
Adres: Oeffeltseweg, Cuijk
Metrage: 60.000 m²
Een grootschalige logistieke ontwikkeling, die BNP in samenwerking met de klant heeft gerealiseerd. BNP heeft bij alle facetten van de ontwikkeling geadviseerd: positiebepaling, grondacquisitie, ontwerp, tender bouw en verkoop.
Brecheisen Bedrijfsmakelaars Utrecht
Koper: Pensioenfonds
Verkoper: Vabo Ontwikkeling
Datum: 1 april
Adres: de wijk Het Zand in Leidsche Rijn, Utrecht
Metrage: totaal wonen; 12.504 m² gbo, totaal bog; 833 m² vvo
Koopsom: € 50,7 mln
Uniek nieuwbouwproject in Utrecht. 148 appartementen en 38 parkeerplaatsen. Gasloos, EPC hoger dan wettelijk voorgeschreven, 820 zonnepanelen. Bouw is gestart.
Capital Value
Koper: Woonstichting Stek
Verkoper: Achmea Dutch Health Care Property Fund
Datum: 27 maart
Adres: Woonzorgcentrum SassemBourg, Sassenheim
Omvang: 73 (zorg)woningen, 26 intramurale wooneenheden met gemeenschappelijke ruimtes, een gezondheidscentrum van 5000 m² en 90 ondergelegen parkeerplaatsen
Mooi voorbeeld voor de ontwikkeling van nieuwe woon–zorgconcepten en van een samenwerking tussen een corporatie en een belegger.
CMC Bedrijfsmakelaars
Koper: Frank van Woerden Vastgoed
Adres: Het Vizier, Veenendaal
Metrage: 42.000 m²
Het nu nog braakliggende gebied op bedrijfsterrein Het Vizier tussen Hotel Van der Valk en bedrijfsverzamelgebouw De Citadel krijgt een prachtige invulling met voornamelijk regionale bedrijven.
Faase & Fermont
Koper: Scalda (stichting voor middelbaar beroepsonderwijs en volwasseneneducatie)
Verkoper: Stichting Edudelta Onderwijsgroep
Datum: 31 januari
Adres: Stationspark 39, Goes
Koopsom: € 2,8 mln kk
Maatschappelijk vastgoed met een terrein van 19.127 m² op een prominente locatie in Goes. Met deze transactie is de onderwijsbestemming van deze locatie geborgd.
FJ Bedrijfsmakelaars
Koper: Kranen Kerstpakketten
Verkoper: particuliere belegger
Datum: 3 januari
Adres: Industrieweg 2, Vorden
Metrage: 3500 m² bedrijfs-/kantoorruimte op een kavel van 5000 m²
Overige betrokken vastgoedadviseur(s): Vastgoedpartner
Kranen Kerstpakketten had al showrooms in Utrecht, Almelo en Doetinchem, en nu dus ook in Vorden. Een unieke transactie, omdat het een van de grotere beleggingsobjecten betrof die in Vorden tot een gebruikerstransactie heeft geleid.
Industrial Real Estate Partners
Koper: Sandvik
Verkoper: Delta Development Group
Datum: 3 juni
Adres: HarnaschPolder, Midden-Delfland
Metrage: 15.730 m² en 105 parkeerplaatsen
Het pand wordt ontwikkeld volgens de circulaire cradle-to-cradle principes. Om de duurzaamheid te waarborgen blijven Delta en Elrep als asset manager en investment manager verantwoordelijk voor het pand.
Mens Makelaars
Koper: ’s-Gravendijck Noordwijk cv
Verkoper: particuliere belegger
Adres: Zwarteweg 19–27D, Noordwijk
Koopsom: € 3,65 mln von
De huurder is Bavak, de huurprijs € 280.000 excl. btw per jaar.
Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis
Koper: 4e Haven
Verkoper: Mebin
Datum: 3 maart
Adres: Zuiderloswal 3, Hilversum
Koopsom: € 1,88 mln kk
Overige betrokken vastgoedadviseur(s): ID Bedrijfsmakelaars
De Zuiderloswal betrof een voormalige betoncentrale, die om economische redenen niet meer in gebruik was. De koper gaat het terrein herontwikkelen naar duurzame bedrijfsruimtes.
NL Real Estate - Knight Frank
Koper/ontwikkelpartner: Novaform
Verkoper/ontwikkelpartner: Zuiver Vastgoed Groep
Datum: 4 februari
Adres: Rivium Promenade 174, Capelle aan den IJssel
Omvang: 550 woningen
Ontwikkelvolume: € 150 mln
Projectontwikkelaars met een verschillende focus en expertise zijn in een vroeg stadium samengebracht voor de ontwikkeling van een landmark-woontoren in een herontwikkelingsgebied aan de Maas.
Royworks de Makelaar
Datum: 21 augustus
Adres: Zürichstraat, Sittard
Metrage: 24.500 m² bouwgrond
Koopsom: € 1,25 mln + € 1,32 mln
Vastgoedontwikkelingen op Bedrijvenstad Fortuna zitten in de lift. Huurders en eigenaar/gebruikers kiezen bewust voor deze centraal gelegen locatie met potentie.
Savills
Amber Portfolio
Koper: Heimstaden
Verkoper: Patrizia
Datum: 1 april
Adres: landelijk
Koopsom: € 375 mln
De grootste portefeuille (41 objecten, bestaande uit 2031 woningen) van de eerste helft van 2020. Het verkooptraject startte voor corona, maar is ondanks alle beperkingen afgerond tijdens de coronacrisis.
Spring Real Estate
Koper: SVE Group
Verkoper: Stichting GGZ inGeest
Datum: 1 juni
Project: Park Vogelenzang
Metrage: 12,5 hectare terrein
Koopsom: € 19,275 mln
Aan de rand van Bennebroek, gemeente Bloemendaal, biedt deze unieke ontwikkellocatie ruimte voor maximaal 250 woningen, deels in getransformeerde bestaande monumentale gebouwen en deels nieuw te realiseren.
Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen, partner in Dynamis
Koper: Wibeco Vastgoed
Verkoper: particuliere belegger
Datum: 2 juni
Adres: Nijmegen/Arnhem
Metrage: in totaal 1284 m² gbo
Koopsom: € 3,92 mln kk
Residentiële beleggingsportefeuille bestaande uit 5 herenhuizen in Nijmegen en 1 appartement in Arnhem met in totaal 27 wooneenheden.
Thoma Post Bedrijfsmakelaars
Koper: FM Realty Investments (textielleverancier van diverse A modemerken in Europa)
Verkoper: (vanwege verhuizing naar een ander pand ) Ceves Vastgoed
Datum: 22 januari
Adres: Teugseweg 23, Deventer
Koopsom: € 1,7 mln kk
Dit gebouw scoort hoog in het rijtje van energiezuinigste gebouwen van Nederland (A++++).
TLF Real Estate
Koper: AXA IM
Verkoper: Next Level Development
Datum: eind april 2020
Adres: Thomas Malthusweg 2 (Zwaag), Gerstdijk 24 (Helmond), Doornhoek 4205 (Veghel) en Dr Philipsstraat 10 (Sittard)
Overige betrokken vastgoedadviseur(s): Bridgegap
Een share-deal van 4 logistieke gebouwen, opgestart midden in de coronatijd, onder grote tijdsdruk (i.v.m. overdrachtsbelasting). Veel vastgoed bleek kwetsbaar, maar logistiek vastgoed heeft juist weerbaarheid getoond in een snel veranderde wereld.
Zuijdplas & Partners Bedrijfshuisvesting
Koper: Lafeber Vastgoed
Verkoper: particulier belegger
Datum: 27 juni
Adres: Castellumlaan 2, 4 en Meerndijk 6, De Meern
Koopsom: € 1,55 mln kk
In de huidige tijd van het coronavirus zijn de panden toch verkocht, hoewel er een restaurant en een fitnessbedrijf in zijn gevestigd.
Gerelateerde artikelen:
