Voor wie nog twijfelde of de Label C-plicht voor kantoren gehandhaafd gaat worden, gemeenten hebben een hele gereedschapskist om dat vanaf 1 januari daadwerkelijk te gaan doen. De gebouweigenaar kan het proces om wat aan het pand te doen nog rekken, maar dat is volgens Madeline Buijs van internationaal vastgoedadviseur Colliers niet verstandig.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 30 september 2022
Kantoren zijn vanaf 1 januari 2023 verplicht minimaal een energielabel C te hebben. Hoewel de branche een flinke inhaalslag heeft gemaakt met het aanvragen en opkrikken van het label, ziet het ernaar uit dat een flink deel van de eigenaren de deadline bewust of onbewust niet gaat halen.
Uit de jongste cijfers van de Rijkdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) van 1 juli 2022, blijkt dat 41% van de kantoren nog altijd niet beschikt over een geregistreerd label. 48% heeft label C of hoger (beter) en 11% heeft label D of slechter. RVO gebruikte daarvoor de energielabeldatabase, de Basisregistratie Adressen en Gebouwen en de WOZ-registratie.
Ook de vastgoedadviseurs kwamen medio dit jaar met een update. CBRE houdt het erop dat 58% van de kantoren inmiddels al beschikt over een C-label. Colliers houdt het op 61% en stelt tegelijkertijd dat 31% van de kantoren nog geen geregistreerd label heeft.
Lees ook: Deadline in zicht: 4 op de 10 kantoren heeft nog geen energielabel
Strikte definitie
De optimistischer peilingen van de vastgoedadviseurs vallen volgens RVO te verklaren uit de striktere definitie die de dienst hanteert voor vergunningplichtige kantoren, terwijl partijen als CBRE uitgaan van de totale kantorenvoorraad. ‘RVO heeft als grondslag alle labelplichtige gebouwen’, aldus een zegsman van de dienst. ‘Dat zijn er circa 65.000. Niet elk kantoor is immers labelplichtig. Kleine kantoren (< 100 m²), en monumenten zijn dat bijvoorbeeld niet.’
Tegelijkertijd zegt hij dat er in het RVO-bestand mogelijk ook nog gebouwen ontbreken die wel onder de plicht vallen, bijvoorbeeld omdat bij RVO niet bekend is dat deze als kantoor in gebruik zijn. ’Ook heb je te maken met tijdelijke of te onteigenen kantoren, leegstand en transformatie van gebouwen.’
Lankmoedige gebouweigenaren
Alle onderzoeken hebben één ding gemeen: met nog maar ruim drie maanden te gaan voor de label C-plicht een feit is, hebben veel kantooreigenaren nog wat werk te doen. Vastgoedadviseur Colliers voegde daar eerder op basis van eigen onderzoek aan toe dat het bij de helft van de achterblijvers een kwestie van aanvragen was om alsnog te kwalificeren voor het vereiste label C.
Ook de RVO constateert dat er in de categorie niet-geregistreerd kantoren zitten die in beginsel wel voldoen aan minimaal label C, maar om verschillende redenen nog niet hebben geregistreerd. Uit onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw blijkt dat er twee belangrijke redenen zijn waarom kantooreigenaren nog niet aan de labelplicht voldoen: onbekendheid met de regelgeving en anticiperen op niet-handhaven.
Gemeenten zouden in de ogen van de lankmoedige gebouweigenaren toch niet over voldoende capaciteit en kennis beschikken om daadwerkelijk de label C-plicht te handhaven. Het ministerie van Binnenlandse Zaken denkt daar duidelijk anders over en wees gemeenten onlangs nog op hun rol hierbij. Helemaal alleen staan gemeenten er overigens niet voor. Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) is betrokken bij de handhaving en informatievoorziening aan gemeenten. De handhaving zelf kunnen gemeenten zelf oppakken of uitbesteden aan de regionale Omgevingsdienst.
Driestappenplan
Voor de gemeenten die het zelf doen heeft IPLO een handreiking opgesteld, eigenlijk een driestappenplan. De gemeenten moeten eerst in beeld krijgen welk deel van de lokale kantorenvoorraad vergunningplichtig is en al dan niet beschikt over een C-label of beter. RVO levert hiervoor ieder kwartaal geactualiseerde informatie aan.
Op basis van die inventarisatie moeten gemeenten liefst vóór 1 januari 2023 een brief sturen naar de vergunningplichtige kantoren met een D-label of slechter of geen label, waarin de eigenaren en de huurders wordt gemeld dat ze vanaf volgend jaar minimaal energielabel C moeten hebben en dat deze plicht ook daadwerkelijk gehandhaafd gaat worden.
Vanaf 1 januari 2023 moet er daadwerkelijk gehandhaafd worden door gemeenten. Eigenaren van kantoorpanden die op dat moment nog altijd niet beschikken over een C-label, worden dan aangeschreven. Binnen 12 weken moet zo’n label dan alsnog worden overlegd of moet er sprake zijn van een energie- of maatwerkadvies dat de gebouweigenaar heeft ingewonnen, gekoppeld aan een concrete tijdsplanning voor maatregelen waarmee het gebouw alsnog kan voldoen. De uiterste termijn om toch nog te slagen voor het examen is 1 jaar na het verstrijken van de termijn van 12 weken.
Trias energetica
Extreem ingewikkeld hoeft dat niet te zijn. PropertyNL en Clappform legden eerder dit jaar bloot dat een zonnedak (al dan niet op een belendend pand) ervoor kan zorgen dat een kantoorpand een supergoed label krijgt. De berekening van het label gebeurt namelijk op basis van de trias energetica: de samenhang tussen de benodigde energie voor een goed binnenklimaat, de hoeveelheid fossiele energie die daarvoor nodig is en het aandeel hernieuwbare energie daarbij. Verbruikt een gebouw – ondanks de zonnepanelen op het dak – jaarlijks meer dan 50.000 kWh stroom of meer dan 25.000 m³ aardgas, dan moeten er alsnog verbeteringen op gebouwniveau worden toegepast om dit verbruik te drukken.
Als bij hercontrole blijkt dat een kantoor nog steeds niet voldoet aan de labelplicht, zal de gemeente of omgevingsdienst handhavend moeten optreden. IPLO erkent dat het misschien niet voor iedere gemeente te doen is om direct actie te ondernemen bij alle kantoren die in gebreke blijven, en stelt voor in dat geval te prioriteren, bijvoorbeeld grote kantoren of kantoren met een hoog energieverbruik of een ouder bouwjaar. De handreiking meldt: ‘Wanneer kantoorgebouwen geen energielabel hebben, kan het bouwjaar een indicatie geven van het energiegebruik. Op deze manier wordt gestuurd op verwacht energiegebruik, omdat oudere gebouwen over het algemeen minder energiezuinig zijn.’ Minder prioriteit kan juist worden gegeven aan kantoorgebouwen waar in de nabije toekomst transformatie- of renovatieprojecten gaan lopen vanuit de gemeente.
Last onder dwangsom
Het uitgangspunt bij overtreding van de energielabel C-plicht is dat dit ‘bestuurlijk herstellend’ wordt aangepakt door het opleggen van een last onder dwangsom. Zolang de eigenaar in gebreke blijft, moet hij een dwangsom betalen waar meestal een maximumbedrag en een termijn aan zijn gekoppeld. In dit geval sluit IPLO in zijn handreiking aan bij de leidraad ‘handhavingsacties en termijnen’, die ook geldt voor bouw in strijd met de regels. Voor een gemiddeld kantoorgebouw is de dwangsom dan € 2000 per week, al kan dit bedrag volgens IPLO worden verhoogd als er sprake is van een heel groot kantoorgebouw of als de omzet van het bedrijf in het pand niet in verhouding staat tot de dwangsom. Heeft de eigenaar zijn pand na het verlopen van de last onder dwangsom nog niet verduurzaamd, dan kan de gemeente door middel van een last onder bestuursdwang het kantoorgebouw sluiten.
Voor wie nog twijfelde of de label C-plicht gehandhaafd gaat worden: gemeenten hebben dus een hele gereedschapskist om dat vanaf 1 januari daadwerkelijk te gaan doen. Toch is de stellingname dat het wel ‘niet zo’n vaart zal lopen’ niet helemaal onzin. Op basis van een toezegging dat de gebouweigenaar het alsnog gaat oppakken, kan het proces met minimaal een jaar extra worden verlengd.
Afwachten geen optie
Afwachten of niets doen is volgens Madeline Buijs, Chief Economist & Head of Research bij Colliers, niet verstandig vanuit de optiek van een eigenaar of belegger van een pand dat niet voldoet aan de energielabel C-plicht. ‘De toekomst van niet-labelproof kantoren zien wij somber in. Huurders zijn op zoek naar duurzame kantoren, waardoor de oude kantoren met een slecht label niet gewild zijn. Al zal er altijd wel een groep bedrijven blijven bestaan die niet zo’n belang hecht aan de duurzaamheid van hun kantoor. Wel wordt die groep steeds kleiner.’
Of er door de uitval van kantoren zonder label of met een slecht label een tekort optreedt aan kantoorruimte, hangt volgens Buijs in de beginfase af van de handhaving. ‘De verwachting is niet dat die meteen streng gaat zijn. Ook zullen gemeenten niet alle kantoren op korte termijn kunnen controleren. Hierdoor is het niet zo dat in januari 2023 meteen een hele bulk bedrijven gaat verhuizen, maar zal dat meer stapsgewijs gaan gebeuren in de komende jaren. Met de nieuwbouw- en renovatieprojecten is de voorraad in de grote steden hier al op aan het voorsorteren, maar op dit moment is het aanbod op de goede locaties beperkt.’
Ze voorziet meer problemen in de kleinere en middelgrote kantoorsteden, waar dat alternatieve, duurzame aanbod er ook in de toekomst veel minder is. ‘Als de handhaving daar dan ook nog eens streng uitpakt, kan het best zijn dat bedrijven noodgedwongen bijvoorbeeld naar een andere stad moeten verhuizen.’
