Kleine vastgoedontwikkelingen worden niet meer gefinancierd, ook niet door institutionelen. Wie lost het coördinatieprobleem op?
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 18 december 2020
Is het een probleem? Of is het voor sommige partijen juist een kans? Hoe kijkt de praktijk aan tegen het financieringsgat van € 3 mrd dat is ontstaan doordat vastgoedfinanciering voor banken door de regelgeving moeilijker is geworden? Financieringsarchitect Adelaer vroeg het Taco van de Hoek (EIB), Jan Hein Tiedema (Edge), André Snippe (Snippe Projecten), Lennart van Mierlo (NN Real Estate Debt) en Patrick Kanters (APG) tijdens een symposium ter ere van het vijfjarige bestaan van Adelaer. Dat werd voorgezeten door professor financiële economie emeritus Sylvester Eijffinger, die wel een oplossing weet voor het probleem dat hij ziet.
Daan Reekers van Adelaer, die financiers als banken, verzekeraars, hedgefunds en buitenlandse partijen aan vastgoedpartijen koppelt, ondervindt aan den lijve dat vooral voor kleinere ontwikkelprojecten geen financiering is te vinden. ‘Gezien de woningbouwopgave in Nederland is dat zeker een probleem.’
Dat merkt ook André Snippe. Holland Park, een ontwikkeling van 3400 appartementen in Diemen, kon alleen gerealiseerd worden met de medewerking van private equity. ‘Wij merken dat het steeds moeilijker wordt financiering te krijgen van banken als de ontwikkelaar geen koopcontract op zak heeft.’
Onbegrijpelijk
Taco van de Hoek van het Economisch Instituut voor Bouwnijverheid vindt dat echter onbegrijpelijk. ‘Als een businesscase sluitend is, dan is er toch een financier? Wat de woningbouw tegenhoudt zijn de vele eisen: duurzaamheid, betaalbaarheid, niet in wei bouwen. Maar met de huidige woningbouwprijzen moet het toch te doen zijn dit rond te rekenen?’
Jan Hein Tiedema van Edge beaamt dat er best financiering te vinden is als een businesscase goed zou zijn. ‘Maar als gemeenten niet meebewegen met hun grondprijzen, is het lastig een goede businesscase te krijgen.’ Tiedema prijst zich gelukkig dat Edge niet te afhankelijk is van de banken, maar samenwerking zoekt met institutionele beleggers die forward funden. Dat het werkt blijkt daags na het symposium, wanneer Edge de samenwerking met ASR voor een woon–werkcomplex in Eindhoven bekend maakt.
Mee-investeren
Patrick Kanters van APG zegt dat zijn organisatie het liefst langjarig mee-investeert op vastgoedgebied. Zo zoekt APG met studentenhuisvesting en hotels de niches op, waarbij het bewust investeert in de operations die van de concepten een succes maken. Kanters vraagt zich af of de financieringswereld en ontwikkelaars niet wat te traditioneel zijn. ‘Waarom niet meer develop-to-own zoals ook APG doet?’
Tiedema heeft wel een antwoord: ‘Wij hebben eerder een langjarige samenwerking voor diverse projecten met een financieringspartij gezocht, maar dat werkte niet. De uitgangspunten van de partijen weken daarvoor te veel van elkaar af.’ Hij voegt eraan toe: ‘Misschien dat deelnemen in de operations bij studentenhuisvesting en hotels wel werkt, omdat de bezetting daar stabieler is. Een kantoor komt echter wel eens leeg te staan, en dat zie je meteen terug in de waarde. Als kantoorbezettingen flexibeler worden en meer hotel-achtige operations krijgen, wordt develop-to-own hier wellicht ook mogelijk.’
Kans voor NN
Lennart van Mierlo is er niet rouwig om dat de banken zich meer hebben teruggetrokken. Het bleek een kans voor Nationale Nederlanden, dat zich sinds 2014 op de vastgoedfinancieringsmarkt begeeft. ‘Dat doen we onder meer door samen te werken met banken. We nemen een deel van de financiering over, zodat zij meer kunnen doen.’ Hij ziet meer voordelen: ‘Doordat er nu meer soorten partijen zijn die financieren, zijn de transparantie en liquiditeit toegenomen.’ Inmiddels heeft NN € 4,5 mrd uitstaan, maar het wil meer doen. NN heeft wel eisen: ‘Het moet duurzaam zijn en we financieren geen kleine projecten. Dat vergt te veel van onze operations.’ Kanters van APG beaamt de visie van Van Mierlo: ‘Wij hebben eerder in het VK wel kleinere kortlopende construction loans gedaan, maar je moet dan wel weten wat je doet, anders is het te duur en te risicovol.’
Kern van het probleem
Daarmee ligt de kern van het probleem op tafel. Voor beleggingsvastgoed is genoeg financiering te vinden, voor grote ontwikkelingen via forward funding van institutionele partijen ook nog wel. Maar voor kleinere projecten zijn construction loans bijna niet te krijgen. Professor Eijffinger: ‘Dat is, gezien de enorme woningbouwopgave die er ligt, een groot probleem.’ Als financieel econoom ziet hij dat er in de markt vooral een coördinatieprobleem is ontstaan. ‘De instituties die regelen dat het geld bij elkaar komt, zijn er niet meer. Voorheen had de bank die functie, maar door de regulering mogen die niet meer. Een oplossing zou een fonds kunnen zijn, of een overheid die garant staat. Dat zou, gezien de woningbouwopgave die de minster aan de sector vraagt, misschien ook terecht zijn.’ Maar Eijffinger denkt eigenlijk dat er een simpelere oplossing voorhanden is: ‘De banken hebben te maken met overregulering. Dat gebeurt bij iedere crisis. Maar overregulering kost geld, omdat het de efficiëntie uit de markt haalt. Waar we nu behoefte aan hebben is een specialistische vastgoedbank met genoeg kennis om de risico’s in te schatten – ja precies, net als de FGH die we net afgebroken hebben…’
