Savills: Vastgoedbeleggingen in eerste kwartaal een derde van voorgaande jaren

Beleggers hebben zich volgens Savills terughoudend opgesteld vanwege de renteverhogingen door de Europese Centrale Bank (ECB) en de hoge inflatie, die naar verwachting tot in 2024 zal aanhouden. Savills stelt in het rapport, dat investeerders vol spanning wachten op een nieuw prijsevenwicht te midden van veranderende economische omstandigheden.

Naast de zwakkere investeringsmarkt wijst Savills ook op een vertraging van de activiteit van gebruikers, met name in de logistieke sector, die eerder heeft geprofiteerd van de COVID-19-pandemie. De vraag vanuit sectoren zoals e-commerce en logistieke dienstverleners is afgenomen door een verminderde consumptie door huishoudens en een afname van de import/export van goederen en diensten. Het gebrek aan nieuwe ontwikkelingen en beperkte beschikbaarheid hebben hier ook aan bijgedragen.

Opname kantoorruimte gedaald

De opname van kantoorruimte is ook aanzienlijk gedaald, met een daling van 50% in het eerste kwartaal van 2023 vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Hoewel tech-bedrijven tijdens de pandemie hoge winsten hebben behaald, is de vraag naar kantoorruimte nu afgenomen vanwege lagere winstgevendheid en het verminderen van het personeelsbestand. Niettemin wordt volgens Savills over het algemeen nog steeds geïnvesteerd in hoogwaardige kantoren op centrale en goed bereikbare locaties, wat heeft geleid tot een stijging van de huurprijzen.

Ook in de retail sector is een vertraging opgetreden: in het eerste kwartaal van 2023 zijn de tophuren in winkelstraten met 8% gedaald in vergelijking met Q1 van 2022. Ondanks het negatieve consumentenvertrouwen, steeg de consumptie van huishoudens in februari 2023 met 2,7%.

Bruto-aanvangsrendementen

Gezien de zwakkere verhuuractiviteit en de dalende investeringsvolumes is het naar inzicht van Savills niet verrassend dat er aanzienlijke prijscorrecties op de markt hebben plaatsgevonden, met stijgingen van de bruto-aanvangsrendementen (BAR) in alle sectoren. De BAR voor hoogwaardig residentieel vastgoed stegen met 40 basispunten, terwijl de rendementen voor logistiek vastgoed met 50 basispunten stegen. De recente renteverhogingen door de ECB, waarbij de depositorente in mei werd verhoogd tot 3,25%, zijn nog niet volledig verdisconteerd, waardoor de rendementen op korte termijn mogelijk verder zullen stijgen.

Clive Pritchard, Head of Country bij Savills in Nederland, licht toe: “Vanwege de divergentie tussen vraag en aanbod is de investeringsactiviteit aanzienlijk afgenomen. In vergelijking met dezelfde periode in 2022 is het investeringsvolume in het eerste kwartaal van 2023 met 62% gedaald. Dit geldt voor alle sectoren, waarbij industrieel vastgoed (exclusief logistiek) de sterkste daling kende (-82%), gevolgd door retail (-77%), logistiek (-70%), kantoren (-54%) en residentieel (-46%).”

Logistiek kan profiteren

Savills benadrukt dat investeerders naar verwachting hun activiteit zullen hervatten zodra de rente en financiële markten stabiliseren, naar verwachting in de tweede helft van 2023. Met name de logistieke sector kan profiteren van een golf van nieuwe transacties, vanwege de relatief recente yield-compressie en huurgroei.

Ondanks de vertraging van de economie, blijven de fundamenten van de Nederlandse vastgoedmarkt over het algemeen gezond, stelt Savills in het rapport. ‘Voor assets zoals logistiek vastgoed, hoogwaardige kantoren en residentiële woningen blijft er een tekort aan kwalitatief hoogwaardige voorraad op aantrekkelijke locaties, wat naar verwachting zal bijdragen aan de huidige en toekomstige huurgroei’.

Pritchard: “Terwijl de markt wacht op een nieuw prijsevenwicht, houden investeerders nauwlettend de economische omstandigheden in de gaten en zoeken ze naar het juiste moment en de juiste kansen om terug te keren naar de Nederlandse vastgoedmarkt.”