NVM Business investeert in een efficiënter verloop van taxaties. Het wil meer inzicht bieden in economische waarde door een doorkijk naar de langere termijn
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2020
Taxaties in crisistijd zijn kwetsbaar. Reden voor de voorzitter van NVM Business, Sander Heidinga, om ook in te zetten op de ‘bestendige langetermijn-marktwaarde’ en het economisch waarderen van vastgoed. Samen met prof. Tom Berkhout van Nyenrode Business Universiteit presenteert hij op het Vierde NVM Business Innovatiecongres op 26 november een praktijkhandreiking met concrete voorbeelden, een vervolg op de in 2019 gepubliceerde uitgave Economisch Waarderen.
Wie denkt aan wat stoffige discussies onder techneuten komt bedrogen uit. De belangen zijn groot: afboekingen van miljarden, executieverkopen en faillissementen zoals we die gezien hebben in de vorige crisis. Dat kan het gevolg zijn van ad hoc marktwaardebepalingen.
Vertrouwen markt hersteld
Het gesprek vindt onder een ongunstig gesternte plaats: de besmettingen zijn naar een recordhoogte gestegen, het kabinet zint op aanvullende maatregelen en het aarzelende herstel van consumentenvertrouwen is teniet gedaan, maar als het gaat zoals Heidinga en Berkhout willen, wordt zo snel mogelijk het vertrouwen in de markt hersteld en dragen deskundige, professionele taxateurs daar hun steentje aan bij. Deskundig staat gelijk aan kennis en kunde: een diepgaande (lokale) marktkennis, gecombineerd met een steeds grotere kennis van het berekenen van langetermijnwaarden.
Het lijkt logisch dat een taxateur bij de waardebepaling rekening houdt met een overdracht van een bereidwillige koper en verkoper op termijn en zich niet baseert op een markt waarbij lockdowns internationaal toenemen.
Die nuance valt vaak weg in de discussie die in de afgelopen maanden in alle hevigheid in PropertyNL is gevoerd. Tegenstanders zeggen dat de toekomstige verhandelbaarheid en de duurzame lange termijn, aspecten zijn van een ‘glazen bol’ waarin taxateurs niet zouden moeten willen kijken. Sommigen zouden Berkhout en Heidinga verwijten bezig te zijn met het afzweren van ‘hun’ vakgebied: de taxatie op marktwaarde.
‘Dat is volstagen apekool’, laat Berkhout zich ontvallen, om vervolgens professoraler te stellen: ‘Het primaat van de marktwaarde blijft vanzelfsprekend overeind. Wij willen de discussie met de toezichthouders hierover aangaan.’
Heidinga: ‘Van belang is voor de toezichthouders, maar ook voor alle andere opdrachtgevers, dat de taxateur een professionele doorkijk geeft naar wat er in een normale situatie te verwachten is. Hij moet door de crisis heen kijken. Je mag verwachten dat alle vakmensen dat doen. We hebben geleerd van de vorige crisis. Toen heeft NVM Business-lid Jeroen Lokerse van Cushman & Wakefield bij de waardebepaling van SNS Property Finance (nu Propertize) een nieuw economisch waardebegrip moeten hanteren. Dat was van belang om de overname door de staat te valideren. Ook nu is er op sommige deelmarkten van NVM Business (denk aan de hotelmarkt, red.) een groot gebrek aan referentietransacties. Dan moet je niet alleen naar marktwaarde kijken. Door een doorkijk te geven op basis van de expertise van marktwaarde én economische waarde, kun je het vertrouwen herstellen.’
De discussie over taxeren en waarderen wordt breed gevoerd. Sommige taxateurs hebben een voorkeur voor het Angelsaksische model van marktwaarde. Dit model impliceert dat prijzen razendsnel onderuit kunnen gaan (denk aan de huidige prijzen op de appartementenmarkt in New York), maar zich sneller herstellen dan in continentaal Europese landen, zo leert de laatste financiële crisis. Je zou kunnen denken dat makelaars die baat hebben bij fluctuaties, kiezen voor het Angelsaksische model.
Heidinga: ‘Nee, zo denken wij niet. Taxateurs hebben maar één doel, en dat is zo goed mogelijk inzicht geven in de waarde van een gebouw. Daarom ons pleidooi om zeker de taxatie op marktwaarde niet te vergeten, maar ook die andere doorkijk naar de langere termijn te geven. Die waarde wordt niet beïnvloed door ongewone schommelingen in vraag en aanbod in abnormale economische tijden, zoals nu met corona. Als wij dat goed doen, ontstaat meer vertrouwen in de markt. Door dat vertrouwen zullen er transacties op gang komen. Als er geen vertrouwen is, valt alles stil, en dat is slecht voor onze klanten, voor makelaars en voor taxateurs.’
Is het uitbreiden van kennis van taxateurs ook ingegeven door de crisis?
Heidinga: ‘Wij denken dat taxateurs altijd veel werk houden. Ook in deze periode moeten opdrachtgevers zoals banken en beleggers de waarde kennen. Taxaties voor grote overnames van portefeuilles zijn er nu wel minder.’
Op welke manier zal het nieuwe waarderen impact krijgen op de taxateur?
Berkhout: ‘Er is veel kennis noodzakelijk. NVM Business wil de problematiek van marktwaarde én economisch waarderen voor de praktijk in kaart brengen en heeft daarvoor de deskundige taxateurs Baldwin Poolman van Dynamis en Roel Drenth van Cushman & Wakefield naar voren geschoven. Ik heb hen gezegd: maak je agenda voor volgend jaar maar vrij. Je zult namelijk veel aanvragen krijgen voor presentaties en workshops. Ze kunnen inmiddels aan de hand van concrete praktijkvoorbeelden de discussie met hun vakbroeders aangaan en laten zien welke hobbels zij hebben moeten nemen. Discussie is ook nodig voor de praktijk om dit belangrijke vakgebied uit te bouwen. Dit is echt een belangrijk thema.’
Zijn er voorbeelden te noemen van die ontbrekende kennis?
Heidinga: ‘NVM Business taxateurs kunnen al veel als het gaat om een doorkijk naar de toekomst. In veel gevallen worden zogenaamde DCF-modellen opgesteld, waarbij de taxateur een mening moet geven over waardestijging of waardedaling in de gekozen beschouwingsperiode. Deze mening wordt onder meer onderbouwd en beïnvloed door aspecten als locatie, de kwaliteit van het gebouw, duurzaamheid, visie over de huurder en toekomstige alternatieve aanwendbaarheid. De commissie onder leiding van Tom Berkhout werkt aan een methodiek om dit soort beschouwingen om te zetten naar een economische waardering. Veel taxateurs hebben behoefte aan die kennis.’
Als er zoveel geïnvesteerd moet worden in tijd en kennis van de taxatie, moet de prijs van de taxatie dan niet omhoog? Is dat niet een mooie uitdaging voor een belangenvereniging zoals NVM Business?
Heidinga resoluut: ‘Nee, we willen in deze tijd niet aankomen met het verhaal dat taxeren veel duurder wordt. We willen voorkomen dat de taxatie een wetenschappelijke scriptie wordt.’
Bestaat er niet de kans dat de banken de eis voor meer kennis van economisch waarderen aangrijpen om nog meer te focussen op de grote taxateurs?
Heidinga: ‘Je doelt op de lijstjes van banken met taxateurs met wie ze willen werken. Ik denk dat dit niets te maken heeft met deze discussie over een verdiepingsslag in het waarderen. We willen dat de taxatie nog beter wordt, en dat kan door ondersteuning met goede data en systemen. NVM Business-leden zijn geïnteresseerd in innovatie en verbetering van werkprocessen. Wij kunnen hen daarbij helpen, niet alleen als beroepsvereniging, maar ook door de bij NVM aangesloten bedrijven, zoals Flux, Realworks en Brainbay.’
Profiel NVM Business-voorzitter
Sander Heidinga is sinds 1994 betrokken bij Kuijs Reinder Kakes, sinds 1997 als partner. Hij is in november vorig jaar als bestuurder van NVM in de voetsporen getreden van Wim van Velzen, oud-directeur van Kuijs Reinder Kakes, die in 1987–1990 algemeen voorzitter was van de NVM. Heidinga is als voorzitter NVM Business ook lid van het algemeen bestuur van NVM.
Met Heidinga heeft NVM Business een specialist in huis op het gebied van de internationale professionalisering van het taxatievak. Heidinga is RICS regulated valuer en heeft ook de REV-titel, naast RT en RM. Hij staat in nauw contact met de toezichthouders NRVT, AFM en DNB.
Taxatiediscussie
Peter Göbel (ING REF) en Tom Berkhout (Nyenrode Business Universiteit) hebben in de aprileditie van PropertyNL een lans gebroken voor het nieuwe waarderen op basis van bestendige langetermijn-marktwaarde. Dit leek voer voor fijnproevers, maar het artikel sloeg in als een bom bij financiers, beleggers en accountants. Ook Brian Abraham (Cocon Vastgoed), Cor van Zadelhoff (Zadelhoff), Jacques Boeve en Jeroen Lokerse (Cushman & Wakefield) en Hans Grönloh van KPMG gaven hun mening over dit onderwerp. Daarop reageerden Willem Rodermond (CBRE) en Hans van der Ploeg (VBO). In PropertyNL Magazine nr. 9 bepleitten Marita Verkaik en Joël Scherrenberg van de RICS de combinatie van mens en ‘machine’ bij taxaties.
Gerelateerde artikelen:
