Rotterdam transformeert 200.000 m² in drie jaar

De afgelopen drie jaar is in Rotterdam 200.000 m² aan kantoorruimte getransformeerd naar andere functies zoals zorg, wonen en hotels. Bovendien is 100.000 m² aan kantoorruimte bezig met een nieuwe fase, door upgrading of herontwikkeling.

Door Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 9, 26 september 2014

De gemeente kiest er bewust voor geen lijst van leegstaande kantoren te publiceren, maar wil de problematiek samen met de markt oplossen. Op dit moment wordt 900.000 m² kantoorruimte aangeboden. Dat zeggen Gabor Everraet, projectmanager Economie van de gemeente Rotterdam, en Peter van Nederpelt, directeur Ooms Makelaars in een exclusief interview met PropertyNL.
Zij hebben zitting in het Rotterdamse transformatieteam waarin gemeente en marktpartijen sinds 2011 samenwerken.

Rotterdam heeft geen voor iedereen inzichtelijke lijst van leegstaande panden, zegt Everraert. ‘Wij kiezen er heel bewust voor de problematiek samen met de eigenaren op te lossen en in onze visie helpt een lijst daarbij niet.’ Van Nederpelt: ‘Je moet een gebouw geen onderdeel van de publieke opinie maken. Wij lossen het gewoon op.’ En met succes, want Rotterdam blijft qua metrage herontwikkelingen niet achter bij Amsterdam.

In de periode 2011–2014 is in Rotterdam 200.000 m² kantoorruimte getransformeerd naar functies als scholen, zorg, hotels en vooral ook wonen. Daarnaast worden kantoren ook grondig gemoderniseerd om ze concurrerend te houden, zoals de panden Blaak 555, Blaak 16 en Delftse Poort bij het Centraal Station. Als herontwikkeling en upgrading bij elkaar opgeteld worden, is momenteel een kleine 100.000 m² kantoor in Rotterdam bezig met een nieuwe fase. De gemeente Rotterdam kent momenteel een aanbodmetrage van 900.000 m².

Nieuwe spelers
Van Nederpelt: ‘Wat opvalt, is dat veel van deze herontwikkelingen worden gedaan door nieuwe marktpartijen, met hun wortels in Rotterdam.’ Nieuwe partijen zijn onder andere Codum, Van Omme & De Groot, U-Vastgoed, Classic Apartments, Moervast en Accresco. Everraert: ‘We zien de opkomst van andersoortige beleggers/exploitanten. Ze trekken samen op met de andere stakeholders, inclusief de gemeente. Financiering blijft een moeilijk verhaal, maar er is toch nog veel mogelijk als wij als gemeente een mailtje naar de bank sturen met de mededeling dat het plan bestuurlijk wel goed zit en wij bovendien het geloof hebben in het plan.’

Het nieuwe stadsbestuur met de nieuwe wethouder Ronald Schneider (Leefbaar Rotterdam) als trekker is overtuigd van de kracht van het leegstandbeleid en heeft de aanpak omarmd. De gemeente en 23 marktpartijen sloten in 2011 een convenant waarbij jaarlijks 10 langdurig leegstaande kantoorpanden worden aangewezen voor herontwikkeling of transformatie naar een andere functie. Afspraak was gezamenlijk meters uit de markt te halen en kennis te ontwikkelen.

Intransparantie helpt
Everraert: ‘Ons beleid is initiatiefnemers te faciliteren. Eerst moesten veel partijen de problematiek van te hoge boekwaarden ‘tackelen’. Bij herontwikkeling is 80% van de problematiek financieel en draait maar 20% om regelgeving. We zien nu dat de boekwaarden reëler worden.’ Van Nederpelt: ‘Sommige eigenaren willen gewoon niet. Wij richten ons op de eigenaren die wél willen, degenen die kansen kunnen pakken.’

Een opvallend verschil bijvoorbeeld met de Amsterdamse aanpak is dat de gemeente Rotterdam er juist voor kiest een zekere vorm van intransparantie te laten bestaan bij leegstand. Everraert wijst erop dat de gemeente Amsterdam de wet kraken en leegstand toepast, die dwingt tot openheid over de leegstand. Eigenaren moeten de leegstand van een kantoor melden bij de gemeente, die een voor iedereen toegankelijke lijst van leegstaande panden heeft aangelegd. Als de eigenaar niet wil meewerken, kan de gemeente een gebruiker voor het kantoor aandragen. Het structureel niet melden van leegstand kan een boete betekenen. Amsterdam heeft hiervoor een transformatieteam opgetuigd dat meedenkt en voorstellen doet aan eigenaren van leegstaande panden.

In Rotterdam kijken ze daar anders tegenaan, zegt Everraert. ‘We hebben goed contact met onze collega’s in Amsterdam en bespreken de verschillen in de aanpak, maar we zien ook een duidelijk economisch argument om niet al te transparant te zijn: extra aandacht voor leegstaande panden kan leiden tot de gedachte bij de eigenaar dat er kennelijk ook vraag is voor zijn pand, dus dat afboeken overbodig is. Dat kan dus ook averechts werken. In dat geval kun je dus ook te ver gaan door een ‘onwillige bad guy’ te faciliteren. Wij hebben ervoor gekozen om ons te richten op partijen die wél wat willen.’

Upgrading kantoren komt op gang
Terwijl andere steden nog in sterke mate het uitgangspunt van de maakbare stad hanteren, gaat Rotterdam vooral uit van marktwerking. Zo is er in tegenstelling tot andere steden nog steeds geen gemeentelijk hotelbeleid. Uitzondering is de kantorenmarkt: alleen op de Wilhelminapier en Rotterdam Central District wil Rotterdam nog nieuwe kantoren toestaan.

Als voorbeeld van het succes van de aanpak noemt Everraert de herontwikkeling van De Nieuwe Admiraliteit. De toenmalige eigenaar, een Duits pensioenfonds, had in 2011 een verkoopprijs in gedachten die misschien wel twee keer zo hoog was als de prijs (€ 9,5 mln) waarvoor het pand in 2013 uiteindelijk verkocht werd. Het gebouw wordt herontwikkeld door City Pads. In het voormalig hoofdkantoor van Deloitte en Center Parcs komen circa 590 studiowoningen en appartementen, winkels, eetgelegenheid en diverse voorzieningen voor de huurders met circa 450 parkeerplaatsen.

In 2011 en 2012 was er vooral sprake van herontwikkelingen naar zorgfuncties, scholen, hotels en studentenhuisvesting. Sinds vorig jaar komt de bestemming woningen pas echt goed op gang. Dit jaar komt daar de drastische ‘upgrading’ bij van kantoren die hun huidige functie behouden. Een goed voorbeeld is Blaak 16, dat is gekocht door MPC Capital Nederland samen met vastgoedontwikkelaar en belegger Kadans Vastgoed en een consortium van investeerders. Zij betaalden € 6,5 mln voor het leegstaande gebouw van 15.000 m². Het gebouw heeft een ruime bestemming; wonen en onderwijs zijn ook mogelijk. Inmiddels willen MPC en Kadans het gebouw echter grondig herontwikkelen met behoud van de huidige kantoorfunctie.

Een ander voorbeeld is Het Erasmushuis aan de Coolsingel. Dat leegstaande 5300 m² grote kantoorpand, dat ook wel bekend is als het HBU-gebouw, werd verworven door de Rotterdamse projectontwikkelaar en bouwer Van Omme & De Groot. Volgens het Kadaster is het gebouw vorig jaar aangekocht voor een prijs van € 3,95 mln. Van Omme & De Groot zijn nu volop bezig om te kijken hoe het Erasmusgebouw weer een vitale rol in het centrum van Rotterdam kan spelen.

Opkomst van wonen in de stad
Opvallend is het grote metrage van transformaties van werken naar wonen in de Rotterdamse binnenstad. De opkomst van wonen is te verklaren uit de steeds grotere trek naar de stad. Van Nederpelt: ‘Er is een gigantische verstedelijking aan de gang en een versnelling van de behoefte aan wonen in de stad. Een goed voorbeeld is het Wijnhaveneiland, vroeger dé Rotterdamse toplocatie voor kantoren, dat nu succesvol is getransformeerd tot woongebied. Het was altijd al zo dat 60+’ers in de stad wilden wonen, maar daar komen de jonge huishoudens nu bij. Vroeger trokken de kinderen naar satellieten buiten de stad, maar dat is nu veranderd.’ Van Nederpelt noemt als voorbeeld het project De Weg naar Kralingen in Kralingen-West, waar wegens de overweldigende belangstelling geloot moest worden.

Everraert en Van Nederpelt zeggen dat alle prijsklassen huur en koop bij de transformaties van kantoren naar woonfuncties aan bod komen. Zo is een voorbeeld van duurdere expat-huur het door Classic Apartments getransformeerde appartementengebouw Calandestate aan de Calandstraat 25 in het Rotterdamse Scheepsvaartkwartier. Maar even verderop, Calandstraat 5–7, is Accresco Vastgoed bezig met een herontwikkeling die mikt op middeldure huur. Datzelfde Accresco presenteerde samen met Van Wijnen op de Provada eerder dit jaar ook de plannen voor het voormalige Douanekantoor aan de Westzeedijk 387 – in het bijna 12.000 m² grote gebouw komen 154 woningen.

Europoint-torens
Een symbool voor (dreigende) leegstand in Rotterdam waren de afgelopen jaren de prominente Europoint-torens aan het Marconiplein. Vanaf 1 januari 2015 komen torens 2 en 3 – ieder goed voor zo’n 33.000 m² – leeg te staan, omdat de gemeente verhuist naar De Rotterdam op de Kop van Zuid. Maar ook hier gloort hoop aan de horizon – eigenaar MPC heeft aangekondigd Europoint 2 ingrijpend te willen renoveren met behoud van de kantoorfunctie. In Europoint 4 is inmiddels het eerst LabHotel van Europa gevestigd en het veel kleinere Europoint 1 is in 2012 langjarig verhuurd aan Reclassering Nederland na een ingrijpende renovatie. Een uitdaging is nog Europoint 3, dat door (distressed) eigenaar Pramerica te koop is gezet.