Vastned heeft bij de bekendmaking van de jaarcijfers gemeld dat verdere verkoop van winkelpanden niet meer nodig is. De combinatie van de verkoop van ongeveer 10% van het portfolio en de opleving op de vastgoedmarkt heeft de balans van Vastned versterkt, aldus ceo Reinier Walta.
In een eerder gehouden interview ging ceo Reinier Walta onder meer in op de de ‘grensoverschrijdende omgekeerde juridische fusie’ met Vastned Belgium. Onderdeel van de strategische heroriëntatie was de verkoop van ongeveer 10% van het portfolio, waaronder het Amsterdamse winkelpand Rokin Plaza. Afgelopen voorjaar verkocht de retailbelegger dat pand voor € 100 mln aan TTY Management.
Voor begin volgend jaar staat de verhuizing van het hoofdkantoor naar Antwerpen op stapel. Ceo Reinier Walta zal dan na tien jaar Vastned, waarvan zeven jaar als cfo, opstappen. ‘We zijn klaar voor groei, en het nieuwe management gaat die nieuwe fase leiden.’ In bedrijfsverzamelgebouw Pharos in Hoofddorp blijven de collega’s van commercie, financiën en beheer werken aan de Nederlandse portefeuille.
België fiscaal stabieler
Voor retailbeleggers als Vastned was de opluchting na het uitwoeden van de coronapandemie in Nederland van korte duur. Na de inval van Rusland in Oekraïne schoten de energie- en voedselprijzen omhoog, en vooral de daarop volgende stijgende rente was afzien. Vastned was op dat moment voor ongeveer 45% gefinancierd met vreemd vermogen, met relatief veel korte leningen, waarvoor dure herfinanciering wachtte. Daarbij voegde zich het vooruitzicht dat de belastingvrije fbi-status voor de Nederlandse portefeuille vanaf volgend jaar niet meer opgaat. ‘Er moest iets gebeuren’, zegt Walta. Eerste besluit was om de loan-to-value terug te brengen naar maximaal 40%, wat met ongeveer € 130 mln aan verkopen inmiddels is gelukt. De fusie met ‘België’ moet enkele miljoenen euro’s per jaar aan kostenbesparingen gaan opleveren.
Van oudsher heeft dochter Vastned Belgium een eigen notering in Brussel. De afgelopen jaren probeerde Walta al twee keer vergeefs de resterende aandelen op te kopen. Nu is besloten van de vestiging in Antwerpen de topvennootschap te maken, terwijl de Nederlandse NV wordt opgedoekt. Voordeel is dat de sector aan de Brusselse beurs sterker vertegenwoordigd is, met zestien genoteerde vastgoedbedrijven. ‘Het leeft daar meer’, aldus Walta. Daarnaast verliep de herfinanciering van de Belgische kredieten vorig jaar soepeler dan verwacht én is het fiscale systeem er stabieler. ‘Het GVV-systeem, dat platgeslagen hetzelfde werkt als de fbi-status, werkt goed. Dat is voor ons ook echt een pre, al moeten we voor ons Nederlandse vastgoed natuurlijk gewoon belasting in Nederland betalen.’
Rendementsverhaal
Dat Nederlandse retailvastgoed is nog altijd dominant in de portefeuille (nu goed voor ongeveer 38%), maar het aandeel is door de recente verkopen wel wat geslonken. Door de belastingperikelen wordt ons land minder interessant voor beleggers, aldus Walta, al wil hij niet te veel op de zaken vooruitlopen. De toekomststrategie is aan zijn opvolger Sven Bosman, nu nog managing director van Vastned Belgium. Maar bij nieuwe aankopen zal allicht gekeken worden naar het ‘rendementsverhaal’, en dan beginnen Nederlandse vastgoedbeleggingen er volgens de ceo toch minder interessant uit te zien. Daarbij doelt hij naast fbi ook op de verdere versobering van de renteaftrek (de earningsstrippingregeling) die voor vastgoedbeleggers op stapel staat én op de ongunstige regelgeving rond huurwoningen. Met 250 woningen boven winkels in bezit is die ook voor Vastned relevant. ‘Vooral onze woningen in Utrecht en Amsterdam zijn een belangrijk onderdeel van onze portefeuille geworden. Wij willen elke vierkante meter die we hebben gebruiken, maar met de middenhuurregeling is de rekensom nu wel veel moeilijker geworden.’
Focus verscherpen
Die verkopen, zijn die puur opportunistisch of zit er een strategische gedachte achter? Allebei, zegt Walta. ‘Het gaat er niet alleen om wat je wílt verkopen, maar ook om wat je kúnt verkopen. We hebben onlangs bijvoorbeeld een pand in de PC Hooftstraat verkocht, omdat we er een mooie prijs voor konden krijgen. Op zo’n locatie is het rendement heel laag en als de financieringskosten dan stijgen, pak je je kans. Maar in Frankrijk en Spanje hebben we niets verkocht, aangezien de markt daar vrijwel volledig stilligt.’
Tegelijkertijd bood het verkoopplan een kans om de focus van de portefeuille verder te verscherpen. Zo deed Vastned winkelpanden in verschillende kleinere Nederlandse gemeenten van de hand, zoals in Apeldoorn, Haaksbergen, Harderwijk, Goor en Brunssum. Walta: ‘Dat was toch wat versnipperd bezit. De huren staan daar ook meer onder druk dan in de grote steden, en er is behoorlijk wat onderhoud nodig. Tegelijkertijd is de liquiditeit nog best hoog in die lokale markt, dus we konden alle panden goed boven boekwaarde verkopen.’ Met een opbrengst van € 100 mln was Rokin Plaza, met huurders Uniqlo en Pull & Bear, de grootste deal. ‘Een goede prijs’, aldus Walta. ‘Bovendien was dit op onze totale portefeuille van ongeveer € 1,4 mrd ook wel een erg groot object, met maar een paar huurders. De deal zorgde dus ook voor een beter risicoprofiel.’
Historische binnensteden
In het verleden was de retailportefeuille van Vastned breed gespreid, maar ongeveer tien jaar geleden – Walta trad toen net aan als cfo – besloot het fonds voortaan te mikken op de historische binnensteden. Daartoe deed het zo’n € 300 mln aan winkelcentra van de hand. ‘Onze binnenstadspanden waren al onze kracht en lieten ook de beste performance zien. Bovendien waren grote Europese spelers als Unibail-Rodamco al actief in winkelcentra. Met onze focus op highstreet retail onderscheiden we ons.’
Walta gelooft in de fysieke winkelstraat, maar wel in combinatie met e-commerce. ‘De binnensteden doen het nog steeds goed en toerisme is daarbij superbelangrijk. Maar het succesvolst zijn wel de winkelketens die fysiek en online integreren. Apple vind ik een mooi voorbeeld, maar bijvoorbeeld ook sieradenketen MyJewellery. Bij het selecteren van huurders letten we hier op.’ Het lijkt zijn vruchten af te werpen. In de eerste jaarhelft steeg de bezettingsgraad van de panden in de Vastned-portefeuille naar 98,6% en de collection rate (geïnde huren) naar 99%.
Zelf heeft de topman overigens warmere gevoelens bij historische winkelstraten dan bij grote shopping malls, zoals hij ze onder meer tegenkwam in de jaren dat hij voor staatsfonds Adia in Abu Dhabi werkte. Hij vindt het vooral leuk om in de binnensteden de dynamiek te observeren: wat werkt wel, wat niet?
Zijn er ook ketens die buiten de boot vallen? ‘Sommige winkels passen minder bij onze huidige portefeuille’, aldus Walta. ‘Zo hadden we acht jaar geleden nog veertien vestigingen van de Blokker-familie, nu nog maar één.’
Fatbike als huurpenning
Wat hij na Vastned gaat doen, weet Walta nog niet. De komende tijd concentreert hij zich op de afronding van de fusie – ‘the devil is in the details’ –, zodat het fonds daarna klaar is voor verdere groei onder de Belgische leiding.
De fatbike van Doppio die in de hal van het huidige hoofdkantoor staat, blijft in elk geval in Hoofddorp. De inmiddels failliete producent, die een Vastned-pand op de Ferdinand Bolstraat in Amsterdam huurde, betaalde er een tijdje geleden de laatste verschuldigde huur mee.
