Rabobank: Vastgoedsector onmisbare schakel in transitie woningmarkt

Er staat tijdens de Tweede Kamerverkiezingen veel op het spel voor de vastgoedsector. Bijna alle politieke partijen willen flink ingrijpen op de woningmarkt: het gaat vooral om snel meer bouwen voor de onderkant en het middensegment van de markt. Daarnaast staat het reguleren van huurprijzen hoog op de agenda’s. Dat laatste maakt investeren minder interessant voor beleggers en is volgens de Rabobank onverstandig. Want het ondernemend vermogen van de vastgoedsector is onmisbaar als de politiek de problemen op de woningmarkt aan wil pakken.

Koerswijziging woningmarkt
Het thema wonen is traditiegetrouw een belangrijk verkiezingsthema. En dit jaar misschien wel meer dan ooit. Door de opgelopen tekorten en explosieve prijsstijgingen is een woning voor veel Nederlanders onbereikbaar geworden. Het is dan ook niet gek dat het verhogen van de bouwproductie en het betaalbaar maken van woningen in alle verkiezingsprogramma’s terugkomt. Om dit aan te sturen, kiezen veel partijen voor meer regie vanuit het Rijk, bijvoorbeeld in de vorm van een ministerie gericht op wonen. En controversiële onderwerpen zoals meer bouwen in het groen worden niet vermeden. Als de bouwproductie omhoog moet, gaat dat namelijk niet zomaar. Zo stegen de bouw- en grondkosten de afgelopen jaren tot recordhoogtes en strengere duurzaamheids- en milieueisen vertragen. Deze stijgende prijzen helpen ook niet om woningen betaalbaarder te maken. Net zoals de verhuurdersheffing de investeringen van woningcorporaties heeft verminderd.

Politiek richt pijlen op vastgoedbeleggers
Het valt op dat veel verkiezingsprogramma’s vastgoedbeleggers aanvallen. Door beleggers grijpen particulieren mis op de woningmarkt en volgens veel partijen zijn huren (te) fors verhoogd. Er is veel politiek draagvlak om de positie van particuliere kopers ten opzichte van beleggers te verbeteren, bijvoorbeeld door in buurten met de grote tekorten een opkoopbescherming in te voeren. Bovendien is per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting voor starters verlaagd. Maar de meningen over de effectiviteit van deze maatregel lopen uiteen. Ondanks de goede bedoelingen lijkt het erop dat huizen juist duurder en dus niet bereikbaarder worden.

Politieke partijen zoeken ook manieren om huurwoningen beter betaalbaar te maken. Er zijn verschillende ideeën, waaronder huurprijzen direct verlagen, scheefhuur aanpakken en inkomensgrenzen voor sociale huur oprekken. Niet alle ideeën zullen een wet worden, maar we verwachten wel dat een nieuw kabinet zich snel buigt over een wetsvoorstel om huurprijzen in de vrije sector een bovengrens te geven. Door politieke maatregelen krijgen woningbeleggers te maken met meer kosten, minder opbrengsten en dus een lager rendement. Gezien de verkiezingsprogramma’s van politieke partijen lijkt ingrijpen in de woningmarkt onvermijdelijk. Daarbij denkt de politiek vooral in gewenste resultaten. Maar in de uitvoering en haalbaarheid verzanden ze vaak in korte termijn-oplossingen. Dat moet nu dus anders.

Actieagenda Wonen
Alle politieke stromingen zijn het erover eens dat er ingegrepen moet worden in de woningmarkt. De noodzaak wordt ook gevoeld door 34 grotere organisaties zoals Aedes, IVBN, Neprom, NVM, NVB (waaronder de Rabobank) en diverse gemeenten en provincies. In de vorm van de Actieagenda Wonen doen zij het nieuwe kabinet nu een uniek aanbod om de woonopgave te versnellen, met als centrale boodschap: met intensieve samenwerking innoveren en investeren in de woningmarkt.

De Actieagenda Wonen is aan de ene kant gericht op aantallen. Op snel te ontwikkelen locaties gaat de productie naar ruim 100.000 woningen per jaar. Dat is meer dan het gemiddelde van de laatste kabinetsperiode: ongeveer 75.000 woningen per jaar. De woningen moeten duurzaam, goed bereikbaar en toekomstbestendig zijn en komen te liggen in gemengde wijken, voor elke portemonnee en alle soorten huishoudens. Het aanbod van de 34 organisaties wordt beoordeeld als haalbaar, maar alleen als het nieuw kabinet actief bijdraagt aan enkele randvoorwaarden. Die voorwaarden zijn bijvoorbeeld meer financiële steun, investeringscondities verbeteren en een actievere rol van het Rijk. Een toekomstige minister voor Wonen moet deze opgaven coördineren.

Vastgoedbeleggers zijn onmisbaar
Wat deze partijen de politiek tijdens en na de verkiezingen willen meegeven is dat ze de vastgoedsector, en dan met name de beleggers, niet moet uitsluiten. Stel daarom grenzen aan regulering en bied beleggers perspectief op hun investeringen. Met de Actieagenda Wonen ligt er bovendien een breed gedragen, uitvoerbaar aanbod en het is er één om met beide handen aan te grijpen. Mensen hebben recht op een passende en betaalbare woning en het is aan de politiek om daarin te voorzien. Niet alleen, maar samen. De markt heeft namelijk de steun van Den Haag nodig en dat geldt ook andersom.

Voor beleggers is het geen probleem om voorwaarden aan woningbeleggingen te stellen. Bijvoorbeeld op het vlak van betaalbaarheid of lokale verbondenheid. Maar je kunt van beleggers geen sociaal-maatschappelijke bijdrage verwachten als zij zelf geen rendement kunnen behalen. En het helpt ook niet om tussendoor de spelregels te veranderen. De politiek moet dus ergens in het proces (vergunningen), de kosten (grond en/of btw), de opbrengsten (verkoop en verhuur) en/of naheffingen (verhuurdersheffing) inleveren. Gebeurt dat niet, dan verdwijnt zowel geld als ondernemerschap van beleggers uit de markt. En dan laten oplossingen op de woningmarkt veel langer op zich wachten.