De Franse vastgoedbelegger Corum financiert zijn aankopen bijna helemaal met het kapitaal van zijn beleggers. ‘We kunnen in zeer beperkte mate financiering gebruiken’, aldus hoofd vastgoed Philippe Cervesi.
Corum was met zijn fondsen in Nederland zeer actief in 2022 en 2023, maar heeft dit jaar tot nu toe eigenlijk alleen maar iets verkocht. De Franse vastgoedbelegger nam in april 2022 het hoofdkantoor van RoyalHaskoningDHV in Amersfoort over, in augustus van dat jaar het hoofdkantoor van BrandLoyalty in Den Bosch, kantoorgebouw GoWest in Amsterdam in dezelfde maand en in oktober een NH Hotel in Utrecht. In 2023 volgde de aankoop van de hoofdkantoren van APG (Heerlen), Capgemini (Utrecht) en PwC (Amsterdam). Bij elkaar een slordige € 350 mln.
Vanwaar de voorliefde voor Nederlandse kantoren? ‘Daar zit geen vooropgezet plan achter’, zegt hoofd vastgoed Philippe Cervesi via Teams. ‘Wij zijn opportunistische beleggers. Als we iets zien dat ons bevalt, kopen we het.’ En gevraagd naar het object in Venlo dat Corum dit jaar verkocht aan Hines, zegt hij: ‘Hines deed een goed bod, dat wij in overweging hebben genomen en uiteindelijk hebben geaccepteerd.’
Kleine beleggers
Corum krijgt zijn kapitaal van kleine beleggers, die gemiddeld € 20.000 inleggen, legt Cervesi uit. Hij spreekt van 120.000 beleggers van wie ongeveer 90% Frans is. Daarnaast noemt hij Oostenrijk en Portugal als landen met Corum-beleggers, maar uiteraard zijn het er veel meer, ook in Nederland. Wie inlegt, wordt in het Franse bedrijfsmodel dat Corum gebruikt aandeelhouder en krijgt maandelijks dividend. Corum streeft voor zijn fonds Origin naar een dividend van 6% en voor XL naar 5% en haalt dat ook, zelfs in de corona- en post-coronajaren. Een aandeel Corum Origin dat beleggers in bezit hebben is in de periode sinds 2012 met 13,5% gestegen.
‘Wij financieren onze aankopen bijna helemaal met het kapitaal van onze beleggers’, aldus Cervesi. ‘We gebruiken 10–15% financiering om wat speling te hebben. Als bepaalde objecten een goed rendement hebben en de prijs is goed, willen we die direct kunnen aankopen. In zeer beperkte mate kunnen we dan financiering gebruiken.’ De totale inleg bedroeg in 2023 ongeveer € 900 mln en dit jaar ongeveer € 800 mln. ‘Dat is vrij hoog’, volgens Cervesi, die zegt dat Corum de grootste fondsenwerver in Frankrijk is. Als de tijden wat minder zijn, aarzelt Corum ook niet om zijn tussenpersonen te laten weten dat er minder inleg nodig is. Cervesi legt dat heel aanschouwelijk uit: ‘We geven ze een envelopje en zeggen: ‘Dit is het bedrag dat je dit jaar mag inbrengen.’ Sommigen zitten dan eind januari al aan hun plafond.’
Het kapitaal dat Corum voor zijn fondsen binnenhaalt, wordt elders belegd. De twee grote fondsen die voor Nederlandse beleggers toegankelijk zijn, zijn Corum Origin en Corum XL. Origin bestaat sinds 2012 en belegt in dertien landen in de eurozone. Van Corum Origin bevindt 27% van de waarde van het vastgoed zich in Nederland. Franse objecten maken maar 4% van de waarde uit. Corum XL, opgericht in 2017, richt zich op wereldwijd vastgoed, maar slechts 1% (Canada) is buiten Europa. Verder is ruwweg de helft van het vastgoed te vinden in het Verenigd Koninkrijk en een kwart in Polen. 11% van het vastgoed in dat fonds bevindt zich in Nederland.
Gunstige fase
Over de kantoorvastgoedaankopen in 2022 en 2023 zegt Cervesi dat Corum instapte in een gunstige fase van de cyclus. ‘Kantoren waren en zijn nog tot op zekere hoogte niet populair, maar er zijn evengoed nog steeds wel kansen’, legt hij uit. ‘Daarbij komt dat de prijsklasse van € 30–35 mln niet veel investeerders trekt, en daar profiteren wij dan van.’
Kantoren in het algemeen waren ooit de ruggengraat van een portefeuille, zodat volgens Cervesi soms 60% van een portefeuille uit kantoorvastgoed bestond. Dat is niet meer het geval, maar nog altijd is er genoeg aantrekkelijks te vinden. Sommige gebieden, zoals La Défense in Parijs, hebben het nog steeds moeilijk, maar daar staat tegenover de trend om medewerkers terug naar kantoor te krijgen. Google riep daartoe op, maar ook Amazon verplichtte zijn werknemers enkele weken geleden om terug te komen naar kantoor. Het maakt kantoren weer aantrekkelijk.
Volgens Cervesi zijn er kantoren en kantoren. In het hoge segment is er bijvoorbeeld altijd vraag naar duurzame tot zeer duurzame kantoren, en die laatste zijn betrekkelijk schaars. ‘Daarnaast is er veel vraag naar kantoren op de beste locaties qua voorzieningen, fitness in het gebouw of een bedrijfsrestaurant. Wat dat betreft zijn de verschillen groot.’
Comeback retail en hotels
Ongeveer vier jaar geleden werden retail en hotels als vastgoedbeleggingen doodverklaard, maar nu zijn ze helemaal terug, zegt Cervesi. De vraag naar zogeheten retailparks is groot. Die retailparks zijn kleiner dan winkelcentra en vaak ook niet overdekt. Op dat gebied liggen er met name in het Verenigd Koninkrijk en Ierland kansen.
Hotelvastgoed is ook weer helemaal terug. Cervesi heeft grote deals voorbij zien komen, bijvoorbeeld in Paris, dus hij volgt het segment. Hij zegt er meteen bij dat hotelvastgoed in Frankrijk over het algemeen duur is op dit moment. Het zou beter zijn nu in bijvoorbeeld Italië, Spanje of Polen te investeren.
Ook logistiek vastgoed doet het nog steeds goed. Cervesi: ‘Misschien een beetje te goed. We komen dichter bij het einde van de cyclus.’ Er is veel vraag naar logistiek vastgoed in de prijsklasse van € 20–25 mln. Voor dat segment zijn juist Frankrijk en Nederland weer beter.
Feest voorbij
De afgelopen twee jaar, sinds oktober 2022, heeft Corum voor ongeveer € 2 mrd geïnvesteerd. Het is van plan daar nog mee door te gaan tot komende zomer. Cervesi: ‘In de zomer van 2025 is het feest voorbij. Dan is de rente lager en zitten we op 2–2,5%.’ De rente zal niet meer zo ver dalen als voorheen, denkt hij. Het gevolg is dat veel kleine en grote beleggers zich dan weer melden en dat de aanvangsrendementen gaan dalen. Vastgoed zal dan weggaan tegen hogere prijzen. ‘Er zullen zich minder kansen voordoen voor beleggers zoals wij, maar we kunnen wel objecten verkopen’, aldus Cervesi. ‘We gaan interessante tijden tegemoet.’
Corum
Corum Investments maakt deel uit van Corum Butler en heeft meer dan € 7 mrd aan vastgoed in portefeuille. Het richt zich op commercieel vastgoed en belegt niet in woningen. Corum belegt in 17 landen. Het heeft buiten Parijs kantoren in Amsterdam, Dublin, Lissabon, Londen en Wenen, waar experts zitten met lokale kennis. Grofweg negen partners sturen ongeveer 250 mensen aan. Hoofd vastgoed Philippe Cervesi zelf was werknemer nummer vijf toen hij in 2014 bij het bedrijf kwam.
De kracht van Corum is volgens Cervesi de wendbaarheid. ‘We kunnen snel beslissen. Daarin verschillen we niet zoveel van toen we nog kleiner waren.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 25 oktober 2024
Gerelateerde artikelen:
