De vrije sector is door een stapeling van overheidsregulering de afgelopen jaren veranderd van een groeiend marktsegment in een krimpend, historisch duur en onbereikbaar deel van de woningvoorraad.
Dat blijkt uit een speciaal gepubliceerd jubileumrapport van woningplatform Pararius, waarin vijftien jaar marktdata is geanalyseerd. Ingrepen die bedoeld waren om huurders in de vrije sector te beschermen, hebben volgens Pararius geleid tot een 'drievoudige knel' van extreme aanbodkrimp bij een stijgende vraag en hoge huurprijzen.
Tussen 2010 en 2025 verdubbelde de gemiddelde vierkantemeterprijs in de vrije sector van €11,66 naar € 23,21 (+99%). In dezelfde periode steeg het Nederlandse woningtekort van 2,2% naar 4,8 % (+118%). Tegelijk kromp het aandeel van de vrije sector in de Nederlandse woningvoorraad: van 8% in de periode 2017-2023 naar prognose 5 à 6% in 2030.
Pararius: ‘De optelsom van stijgende vraag, krimpend aanbod en exploderende huurprijzen vormen drie knelpunten. Drie krachten die elkaar versterken, waardoor het middeldure huursegment van de vrije sector voor steeds meer huishoudens onbereikbaar wordt’.
Scherpe daling na Wbh
Een grote verschuiving werd voor het eerst zichtbaar in het derde kwartaal van 2024, kort na invoering van de Wet betaalbare huur (Wbh) op 1 juli van dat jaar. Het aantal vrijgekomen vrije sector huurwoningen daalde landelijk met 37,6% ten opzichte van een jaar eerder. De terugval was het scherpst in de grote steden: in Den Haag daalde het aanbod 50%, in Utrecht 45% en in Rotterdam 39%.
Sindsdien heeft de trend zich voortgezet. Kadaster-cijfers laten zien dat investeerders sinds 2023 structureel meer huurwoningen verkopen dan zij aankopen en dat dit verschil verder oploopt. Over heel 2025 verkochten investeerders 65.000 woningen, tegenover 27.000 aankopen: een netto-uitstroom van 38.000 woningen uit de verhuurmarkt. Het woningbezit van private investeerders daalde daardoor van 768.000 begin 2024 naar 752.000 op 1 januari 2025.
In het eerste kwartaal van 2026 kwamen 12.947 vrije sector huurwoningen vrij voor nieuwe huurders, terwijl 14.816 woningen werden afgemeld. Het tekort bedroeg daarmee 1.869 woningen in één kwartaal. Dit uitstroomtempo was vier keer groter dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.
Duur aanbod
Het aanbod dat overblijft, ligt steeds vaker boven €2.000 per maand. In het eerste kwartaal van 2026 lag 42 % van het aanbod boven die grens, tegenover 36,5% in hetzelfde kwartaal van 2025. Het aandeel woningen onder €2.000 daalde van 63,5% naar 58%. Tegelijk groeide het aandeel gemeubileerde woningen van 35% naar 43,4%. Het middeldure huursegment van de vrije sector, daar waar de meeste vraag zit, verdwijnt sneller dan de absolute aanbodcijfers laten zien.
Stabiel beleid nodig
De Nederlandse vrije huursector is de afgelopen vijftien jaar steeds ontoegankelijker geworden, meldt Pararius. ‘Prijsreguleringen en fiscale druk verdrijven aanbieders sneller dan beleidsmakers hebben voorzien, terwijl de vraag door demografische ontwikkeling en migratie toenam. Het versoepelingspakket dat minister Boekholt-O'Sullivan in april jl. presenteerde, raakt de randen van de Wet betaalbare huur maar laat de fundamentele logica intact’.
Wat de markt naar overtuiging van Pararius nodig heeft, is een vijftienjarig stabiel beleidskader: voorspelbaarheid boven optimaliteit, aanbodgroei boven prijsregulering, en differentiatie tussen marktsegmenten in plaats van één regulatoir keurslijf voor 90 % van de huurwoningen.
Jasper de Groot, directeur van Pararius: ‘Regulering die bedoeld was om huurders te beschermen, heeft ons aan de andere kant van het probleem doen belanden. De uitstroom van vrije sector huurwoningen is inmiddels ruim het dubbele van vóór 2023. Het aanbod droogt op en we moeten ons serieus afvragen wie er straks nog bouwt voor het middeldure segment.’
Gerelateerde artikelen:
