Groningen is de zesde stad van Nederland en de jongste stad, met het hoogste percentage studenten. De gemeente speelt een actieve rol bij de ontwikkeling van de binnenstad en zet in op synergie.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2022
De binnenstad van Groningen onderscheidt zich in het noordoosten van het land vooral door de relatief sterk aanwezige nachthoreca en de aanwezigheid van het Forum. Daarnaast kent de binnenstad een rijk geschakeerd aanbod aan detailhandel en horeca.
In het centrum worden drie soorten gebieden onderscheiden:
- De kernzone, die wordt gevormd door het huidige A1-gebied. Hier wordt ingezet op meer concentratie en compacter maken;
- Sfeervolle lokale winkel- en horecastraatjes vormen de verblijfszone en maken de binnenstad van Groningen uniek. Voorbeelden zijn de Zwanestraat en Folkingestraat;
- De bredere binnenstad: buiten de bovengenoemde gebieden is er ruimte voor functies van deze tijd, zoals bezorgbedrijven, internetwinkels en afhaalfuncties. Daarbij wordt gestuurd op minimalisering van de negatieve effecten van zulke functies door te handhaven in de openbare ruimte.
Avond- en nachthoreca blijft geconcentreerd in de gebieden die daar nu al voor aangewezen zijn.
Aanvulling in de dagelijkse artikelensector kan van toegevoegde waarde zijn, mits het hier gaat om kleinere formules. Supermarkten met de omvang van AH en Jumbo worden verder geweerd.
Leegstandscijfers
In 2020 voorspelden het planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en Locatus dat de leegstand in de Groningse binnenstad tussen 2020 en 2022 zou oplopen van 11,9% naar 22,4%. Daarmee zou de leegstand hier na Amsterdam het sterkst toenemen. In Amsterdam zou de toename 150% bedragen en in Groningen bijna een verdubbeling.
In Amsterdam lijkt de leegstand niet zo dramatisch te zijn als voorgesteld (zie PropertyNL Magazine nr. 6). In Groningen bedroeg de leegstand in de zomer van 2022 zelfs minder dan 5%, en is deze substantieel afgenomen sinds 2020 (bron: PBL, februari 2022). De glazen bol is en blijft klaarblijkelijk niet meer dan een glazen bol.
Zoals al uit de cijfers blijkt, is er in de gehele binnenstad nauwelijks zichtbare leegstand. Hoewel ook hier verschillende winkels verdwenen zijn, zijn de panden veelal ingevuld met daghoreca. Mede doordat studenten zo’n grote populatie vormen in het Groningse centrum, zijn al die nieuwe horecameters goed door de markt opgenomen. Als gevolg van deze ontwikkeling is de druk op het commerciële onroerend goed hier hoog. Er is (nog steeds) sprake van schaarste. Deze situatie sluit goed aan bij het onderzoek ‘Beleggen in retailvastgoed, het perspectief na Covid-19’ van Syntrus Achmea en Bureau Stedelijke Planning. Daarin wordt voorzien dat in de grote steden opnieuw een situatie van schaarste zal ontstaan, waardoor de prijzen van het onroerend (weer) opgedreven worden.
Belangrijke trekkers
Zoals iedere – voor Nederlandse begrippen – grote stad kent de binnenstad van Groningen een A1-gebied, waar veel belangrijke trekkers gehuisvest zijn. In de Herestraat zijn dat onder andere vestigingen van Zara, Hema, C&A, WE, VanHaren, Stradivarius, Pull & Bear, Only en McDonalds, op de Vismarkt zijn vestigingen van H&M, Bershka en Kruidvat, en op de Grote Markt H&M en Manfield. Daar staat ook het prachtige historische stadhuis van de stad.
Het A1-gebied ligt er in het algemeen goed bij. De openbare ruimte is op orde, het vastgoed is in het algemeen goed onderhouden en zoals eerder vermeld is er nauwelijks sprake van leegstand. Voor dit centrum hebben het PBL en Locatus duidelijk de plank misgeslagen met hun voorspellingen.
Grote supermarkten op A1-plek
Aan het Akerkhof is in de voormalige Korenbeurs een ruime supermarkt van Albert Heijn gevestigd. Deze ging in 2000 open en bracht toen een storm aan kritiek teweeg. Hoe was het mogelijk dat zo’n belangwekkend historisch gebouw, dat werd gebouwd in 1862–1865 en nu behoort tot de top-100 van Nederlandse Unesco-monumenten, werd ingevuld door een vestiging van Albert Heijn?
Deze situatie had een bijzondere achtergrond. In de Korenbeurs huisde eerder het spirituele centrum Oibibio, dat ook een vestiging had tegenover het CS in Amsterdam. De oprichter van Oibibio was een telg uit de Ahold-familie. Toen Oibibio failliet ging, waren de kaarten dus snel geschut.
Ook in het oude V&D-gebouw, ‘het Groot Handelshuis’ aan de Grote Markt, is een grote super gevestigd. Jumbo en La Place namen hier in maart van dit jaar samen hun intrek, nadat het gebouw herontwikkeld was en onderkelderd met een grote openbare fietsenstalling.
Dwaalgebied
De binnenstad van Groningen beschikt over een echt ‘natuurlijk’ dwaalgebied. Terwijl vele binnensteden proberen een aantrekkelijk dwaalgebied te realiseren, heeft Groningen dat van zichzelf. Dit heeft mede te maken met het feit dat Groningen oorspronkelijk een vestingstad is. Het dwaalmilieu verbindt de randen met het hart van het centrum.
Zo is er bijvoorbeeld de Folkingestraat, die in 2014 door NLstreets Awards werd gekozen tot leukste winkelstraat. Deze straat heeft een bijzondere geschiedenis. Het is een van de oudste straatjes en stamt uit de 11e eeuw. Dat is zichtbaar aan de fraaie historische pandjes. In de 19e en 20e eeuw vormde deze straat het centrum van de lokale jodenbuurt. Een synagoge is hiervan nog een stille getuige.
Ten tijde van de financiële crisis, rond 2010, was deze straat afgegleden tot een straat met weinig uitstraling en veel leegstand. Bewoners, eigenaren en gemeente hebben toen de handen ineen geslagen om de straat te upgraden, en dat is gelukt. Alle panden in de straat zijn gevuld met voornamelijk eigenzinnige formules. Zowel de openbare ruimte als het vastgoed liggen er tiptop bij. De Folkingestraat is het levende bewijs dat het delen van een gemeenschappelijke visie, commitment en samenwerken loont.
De Zwanestraat–Kromme Elleboog is in 2016 verkozen tot leukste winkelstraat van Nederland. Hier is onder andere Dille&Kamille gevestigd, een formule die altijd op zoek is naar een fraai pand op een aantrekkelijke plek.
Lokaal cultuur warenhuis
De Groningse binnenstad is echter veel meer dan een combinatie van een voorspelbaar en eigenzinnig retailaanbod. Er staat ook een waar Cultuur Warenhuis: het Forum. Hier bevinden zich een moderne mediatheek met voor verschillende generaties een eigen belevingswereld en de mogelijkheid om te gamen. Ook zijn er een bioscoop met tien zalen en twee expo-zalen, met exposities over populaire cultuur, technologie en actualiteit. En dat is nog niet alles: hier bevindt zich ook het Nederlands Museum voor strips, animaties en games. In het Smartlab kan iedereen creatief aan de slag; je kunt er dingen maken, knutselen en gebruik maken van nieuwe technologieën. In het Medialab kun je alles leren over het maakproces van film, animatie en beeldcultuur. Met behulp van AR en VR kun je in het Forum de stad Groningen ontdekken. Beneden bevindt zich de vestiging van de plaatselijke VVV en vanaf het rooftop terras heb je een fantastisch uitzicht over heel Groningen en sta je oog in oog met de Martinitoren.
Gastvrijheid
Maar naast al deze functies is dit vooral een openbaar gebouw dat heel veel verschillende mensen en doelgroepen aantrekt. Door het hele gebouw heen zijn er openbare zitplaatsen waar je gebruik kunt maken van wifi, maar ook plekken waar je gewoon kunt gaan zitten en verblijven. Bezoekers treffen er elkaar of kijken wie er allemaal zijn en wat er allemaal gebeurt. De sfeer is bijzonder aangenaam. Hier lijkt ‘gastvrijheid’ uitgevonden te zijn. Bijzonder hoe zo’n sfeer mede door de architectuur en functionele invulling gecreëerd is. Dit is misschien wel de plek die de Groningse binnenstad het best en meest onderscheidt van veel andere binnensteden.
Eric Bos, voorzitter van de Groningen City Club en voorheen lang werkzaam bij V&D, is trots als hij de vergelijking maakt tussen het warenhuis V&D en het Forum. Hij is dan ook de naamgever van het ‘Cultuur Warenhuis’.
Gemeente voegt daad bij woord
De gemeente Groningen speelt een actieve rol bij de ontwikkeling van de binnenstad. Begin 2016 heeft de gemeenteraad de binnenstadsvisie: ‘Bestemming Binnenstad’ vastgesteld. In deze visie staan verschillende ambities en ideeën om de binnenstad van Groningen klaar te stomen voor de toekomst. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma staan zo’n 50 projecten onder de titel: ‘Ruimte voor Jou’. Doel is het creëren van een aantrekkelijke, toegankelijke, veilige en bereikbare binnenstad voor iedereen.
En het blijft niet bij een visie of een plan. Inmiddels is er een heel aantal van deze 50 projecten afgerond. De gemeente voegt dus de daad bij het woord, iets wat niet overal in ons land vanzelfsprekend is.
Op dit moment wordt er gewerkt aan de herinrichting van de Grote Markt. Er rijden geen bussen meer, er komt meer groen en er komen commerciële en niet-commerciële zitplekken, water en speelelementen. Fietsers worden langs twee noord–zuidroutes geleid. De gehele aanpak vindt gefaseerd plaats en de nieuwe Grote Markt wordt naar verwachting begin 2024 opgeleverd.
Innige samenwerking
In het centrum van Groningen weten belanghebbende partijen elkaar uitstekend te vinden. Onder de titel ‘De Gastvrije Binnenstad’ werken gemeente, de Groningen City Club, de lokale ondernemersvereniging, culturele partijen en kennisinstellingen nauw samen om zo met elkaar te koersen op de gewenste centrumontwikkelingen en de ‘Gastvrije Binnenstad’. Deze intensieve en goede samenwerking geeft het centrum duidelijk veerkracht, aldus Bos (wat onder andere blijkt uit de geringe leegstand, red.). De partijen zetten in op het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit voor bezoekers en bewoners. Ook werken ze samen aan verdere profilering van de identiteit van de verschillende unieke straten, zodat deze de rol van broedplaats en startlocatie voor bijzondere en vernieuwende functies kunnen blijven vervullen. Daarbij wordt onder andere ook gedacht aan kleinschalige centrumhotels, zoals de boutique hotels die op dit moment aan populariteit winnen.
Synergie
Er wordt ook bewust ingezet op onderlinge synergie tussen de verschillende centrumfuncties. Onder de titel ‘Gianni Versace Retrospective’ vindt er in december bijvoorbeeld een expositie over Versace plaats in het Groninger Museum. Het jaarlijkse modespektakel in het centrum van de stad sluit hierbij aan, zodat geïnteresseerde bezoekers in het centrum helemaal thematisch ondergedompeld kunnen worden.
De Groningen City Club (GCC) is een echte doe-club met thematische commissies waarbinnen verschillende onderwerpen op de agenda staan, zodat de organisatie zich bij alle ontwikkelingen en activiteiten kan aansluiten.
Zonnige toekomst
Op basis van waarnemingen ter plekke, een interview met vertegenwoordigers van de GCC en intensieve deskresearch kunnen we stellen dat de toekomst van de binnenstad van Groningen naar alle waarschijnlijkheid een zonnige is. De druk op de openbare ruimte is groot, partijen zijn zich hiervan bewust en pakken dit adequaat aan. De druk op het onroerend goed is eveneens groot, ondanks corona, en naar verwachting neemt die de komende jaren nog toe, zoals het onderzoek van Syntrus Achmea voorziet.
Historie van strategische stedenbouw
Stedenbouwkundig is het centrum van Groningen vaak een voorloper geweest van ontwikkelingen die later ook op andere plekken omarmd werden. Zo werd er in de jaren ’60–’70 van de vorige eeuw al voor gekozen om belangrijke voorzieningen zoals de universiteit en het ziekenhuis in de stad te houden, terwijl deze in andere steden juist naar buiten gebracht werden. De binnenstad werd in deze tijd al autoluw gemaakt met behulp van een ring met daaraan gelegen parkeergelegenheid, terwijl in andere steden grachten gedempt werden om plaats te maken voor de auto. Daarnaast heeft de gemeente altijd actief grondbeleid gevoerd, waardoor zij grond in het centrum in eigendom had of kreeg. Hierdoor kon de gemeente kiezen voor kwaliteit van de gebouwde omgeving boven de laagste prijs.
Bronnen
Groningen heeft geen deel uitgemaakt van het Koopstromenonderzoek 2021, waardoor de ontwikkelingen niet op vergelijkbare wijze gemeten zijn als in de steden die hiervoor beschreven zijn in deze artikelenreeks. Er is gebruikt gemaakt van andere bronnen.
Hoe revitaliseer je stadscentra?
Jorine de Soet is zo’n 30 jaar actief in de retailwereld, onder meer als centrummanager en projectleider bij de herontwikkeling van winkelcentra. Daarnaast is ze auteur en gastdocent.
Dit artikel is het zevende in een serie waarin ze actuele trends en ontwikkelingen in centrumgebieden bekijkt. Ze toetst eigen waarnemingen aan verschillende recente en informatieve onderzoeken. In maart besprak ze de onderzoeken zelf, in april bezocht ze de Westfield Mall of the Netherlands, en vervolgens onderzocht ze de stadscentra van Utrecht, Amsterdam, Den Haag en Eindhoven.
