Geld van beleggers is er voldoende, maar door fors gestegen bouwkosten krijgen projectontwikkelaars de nieuwbouw van woningen niet meer rond gerekend. Hierdoor dreigen volgens onderzoek van Capital Value alleen al dit jaar 25.000 woningen niet gerealiseerd te worden.
Nederland komt in 2024 zo’n 316.000 woningen tekort zo luidde prognose in op basis van de verwachte groei van het aantal huishoudens en de bouwproductie. Dat zijn op een haar na evenveel woningen als momenteel in Rotterdam. Voor de goede orde: op het moment van deze prognose was er nog géén sprake was van een enorme Oekraïnse vluchtelingencrisis met een navenante vraag naar woonruimte.
Slechts twee maanden later staat de woningmarkt volgens Capital Value voor een nieuwe uitdaging. Door een enorme stijging van de bouwkosten bestaat het risico dat de bouw van mogelijk 25.000 van de voorziene 75.000 nieuwe woningen in 2022 wordt uitgesteld. 23% van de ontwikkelaars, 25% van de corporaties en 37% van de beleggers verwacht uittel van bouwprojecten, zo blijkt uit onderzoek van Capital Value.
Uitstel van bouwprojecten betekent dat het woningtekort dat nu zo’n 3,9% van de voorraad bedraagt in 2024 en 2025 nog verder zal oplopen dan eerder verwacht. Ook is de ambitie van het Kabinet om 100.000 woningen per jaar te realiseren volgens Capital Value op die manier voorlopig niet haalbaar.
Lees ook: Amper het station uit ontspoort de woningbouwtrein al
Forse stijging bouwkosten
De prijzen van bouwmaterialen zijn de afgelopen anderhalf jaar enorm gestegen. Door corona was er al een grote vraag naar bouwproducten met hoge prijzen tot gevolg en door de stijging van de energieprijzen zijn de prijzen van bouwmaterialen als staal, aluminium, glas en stenen explosief gestegen. Volgens cijfers van het CBS bedroeg de gemiddelde stijging van bouwkosten in februari zo’n 8% ten opzichte van een jaar geleden.
Aannemers willen nu een zogeheten ‘Oekraïne clausule’ inbouwen met een open eind voor de kopers. Voor veel investeerders zoals pensioenfondsen en woningcorporaties is dit niet werkbaar omdat er geen enkel zicht is op een eindprijs. Ook particulieren kunnen bij de aankoop van een nieuwbouwwoning door onbekende bouwtijd en stijgende bouwkosten in de problemen komen.
Bouwbedrijven, toeleveranciers, woningcorporaties en pensioenfondsen zullen volgens Marijn Snijders, directeur bij Capital Value, gezamenlijk moeten werken aan een oplossing om te voorkomen dat er open einden blijven in aannemingsovereenkomsten. ‘Een tijdelijke verlaging van BTW op bouwmaterialen voor de woningbouw kan helpen om te voorkomen dat een groot deel van de projecten stil komt te liggen. Een alternatief is een subsidie op betaalbare koop- en huurwoningen die eventueel moet worden terugbetaald bij verkoop op termijn.’
Vertraging bij vergunningen
Om de bouwproductie op gang te houden moeten er voldoende bouwvergunningen worden afgegeven. Hoewel de cijfers over 2021 (circa 75.000 vergunningen) hoger waren dan de afgelopen jaren bestaat er een groot risico dat het aantal in 2022 lager zal uitvallen. De eerste cijfers over januari laten een daling zien van circa 10% ten opzichte van januari 2021. Bij veel projecten is er nog steeds vertraging door onder meer bezwaarschriftenprocedures of te weinig capaciteit bij gemeenten. Het kabinet heeft toegezegd extra middelen beschikbaar te stellen voor capaciteitsuitbreiding bij gemeenten en bij de Raad van State. Door de enorme stijging van de bouwkosten bestaat het risico dat bouwplannen moeten worden aangepast. Dit kan directe gevolgen hebben voor vergunningenprocedures en leidt mogelijk tot verdere vertragingen.
Op het moment zijn de grootste woningtekorten te vinden in de grote steden, waaronder in de regio’s Groot-Amsterdam (6,7%), Delft en Westland (6,5%) en Flevoland (5,5%). In absolute aantallen zijn de grootste discrepanties tussen vraag en aanbod te vinden in de gereguleerde huursector, waar de jaarlijkse vraag het aanbod met 64.000 woningen overtreft. Ook in de geliberaliseerde huursector is er een aanzienlijke discrepantie en overtreft de jaarlijkse vraag het aanbod met 16.000 huurwoningen. Voor de gehele koopsector bedraagt het verschil tussen vraag en aanbod 137.000 woningen. Ruim 60% betreft goedkope koopwoningen (NHG grens).
Lagere grondprijs nodig
Het realiseren van voldoende goedkope huur- en koopwoningen vormt de komende jaren een enorme uitdaging. Naast de stijging van de bouwkosten komt dit ook door hoge grondkosten en de stijging van de rente. Beleggers geven aan dat vooral de productie van middeldure huurwoningen getroffen wordt door de hoge bouwkosten. Waar mogelijk zullen gemeenten op zeer korte termijn genoegen moeten nemen met een lagere grondprijs om projecten te kunnen redden. Eventueel kunnen deze verlagingen op termijn goed worden gemaakt met een nabetaling indien een belegger, woningcorporatie of particulier de woning(en) op termijn verkoopt.
Voor de komende drie jaar hebben beleggers begin dit jaar aangegeven gezamenlijk aan € 29,5 miljard te kunnen investeren in huurwoningen, waarvan een groot deel nieuwbouw betreft. Nederlandse en internationale pensioenfondsen kunnen gezamenlijk op jaarbasis minimaal 10.000 huurwoningen realiseren, waarvan het merendeel in het betaalbare segment. Ook corporaties kunnen meer investeren nu de verhuurderheffing wordt afgeschaft. Op jaarbasis kunnen zij 25.000 nieuwe sociale huurwoningen realiseren.
Snijders: ‘Er is nog steeds een recordbedrag beschikbaar voor investeringen in betaalbare Nederlandse huurwoningen. Er is een groot risico dat het beschikbare kapitaal niet geïnvesteerd kan worden door de grote onzekerheid over de bouwprijzen.’
Meer bestedingsruimte corporaties
Het wegvallen van de verhuurderheffing kan de gestegen bouwkosten volgens Capital Value mogelijk deels compenseren. Daarnaast moet volgens de adviesorganisatie onderzocht worden of woningcorporaties meer bestedingsruimte kunnen krijgen om te investeren in nieuwbouw. Door het wegvallen van de verhuurderheffing neemt de theoretische waarde van het bezit van de woningcorporaties met circa € 30 miljard toe. Een deel van deze vrijgekomen waarde zou kunnen worden aangewend voor nieuwbouw- en duurzaamheidsambities van de corporaties.
