Niet markt maar beleid remt woningbouw

Volgens hem zijn woningprijzen en bouwkosten op veel locaties redelijk met elkaar in evenwicht. Wie meer woningen wil, moet daarom niet proberen de marktprijzen kunstmatig te verlagen, maar vooral de fiscale achterstelling van huurwoningen, betaalbaarheidseisen en andere belemmerende regelgeving aanpakken.

In het artikel 'Wat scheelt er aan de woningmarkt?', verschenen in Real Estate Research Quarterly van Vogon, stelt Teulings de gangbare diagnose van de Nederlandse wooncrisis ter discussie. Het tekort van zo’n 400.000 woningen is volgens hem voor economen niet het logische vertrekpunt. Relevant is vooral de verhouding tussen woningprijzen en de kosten van nieuwbouw. Als prijzen structureel boven de bouwkosten liggen, ontstaat immers ruimte om woningen toe te voegen.

In de goedkoopste Nederlandse gemeenten blijkt nieuwbouw volgens Teulings nauwelijks rendabel. Marktprijzen voor nieuwe woningen liggen daar grofweg tussen € 2100 en 2600 per m², terwijl de bouwkosten al snel rond € 2000 tot 2500 liggen, nog zonder grondkosten. Ook in Amsterdam is het verschil tussen prijzen en daadwerkelijke ontwikkelkosten volgens hem kleiner dan het lijkt. In het centrum weerspiegelen hoge grond- en woningprijzen vooral de schaarste en aantrekkelijkheid van de locatie.

Aan de randen van Amsterdam spelen bovendien hogere bouwkosten voor gestapelde woningbouw en eisen voor betaalbare woningen. Doordat een groot deel van de nieuwbouw tegen een lagere prijs of huur moet worden aangeboden, willen ontwikkelaars dat verlies op de resterende woningen terugverdienen. Teulings beschouwt die betaalbaarheidseisen daarmee als een impliciete belasting die nieuwbouw juist vertraagt. Ook strengere kwaliteitseisen en vergunningseisen lijken de effectieve bouwkosten de afgelopen decennia te hebben opgedreven.

Huurder fiscaal op achterstand

Een tweede probleem zit volgens Teulings in de ongelijke fiscale behandeling van huur- en koopwoningen. Kapitaal dat via een hypotheek in een koopwoning terechtkomt, wordt fiscaal veel gunstiger behandeld dan vermogen dat in een huurwoning wordt geïnvesteerd. Het verschil becijfert hij op ongeveer 3% van de woningwaarde per jaar. Daardoor kan een huurder uiteindelijk aanzienlijk duurder uit zijn dan een koper.

Dat raakt vooral woningzoekenden die niet over voldoende eigen vermogen beschikken en evenmin op financiële hulp van ouders kunnen terugvallen. Zij kunnen vaak niet kiezen voor de fiscaal voordeligere koopwoning en zijn aangewezen op de huurmarkt. Tegelijkertijd maakt regulering het voor verhuurders moeilijk om hogere belastingen in de huur door te berekenen. Het gevolg is dat bestaande huurwoningen worden verkocht en uit de huursector verdwijnen.

Wet betaalbare huur schadelijk

De financiële opgave voor de gewenste nieuwbouw is bovendien groot. Bij 100.000 nieuwe woningen per jaar met een gemiddelde waarde van € 400.000 is in tien jaar ongeveer € 400 mrd nodig. De overheid kan daarvan volgens Teulings maar een klein deel financieren. Nederland blijft dus afhankelijk van particuliere en institutionele beleggers en van woningcorporaties.

Juist daarom is een stabiel investeringsklimaat essentieel. De Wet betaalbare huur heeft volgens Teulings de reputatie van Nederland bij beleggers beschadigd. Daarbij komt dat de hogere rente de woonlasten verder opdrijft. Een hogere rente maakt wonen volgens hem niet goedkoper: eventuele prijsdalingen ontstaan doordat woningzoekenden door hogere financieringslasten afhaken. Voor huurwoningen zullen de hogere kapitaalkosten uiteindelijk eveneens in de huren moeten worden verwerkt.

Wonen blijft duur

De beleidskeuze is daarmee volgens Teulings eenvoudig. Nederland kan accepteren dat wonen, zeker op aantrekkelijke stedelijke locaties, duur is en kan vervolgens voorwaarden creëren waaronder voldoende kapitaal beschikbaar komt voor nieuwbouw. Daarbij hoort volgens Teulings een gelijkwaardiger fiscale behandeling van huur en koop en minder regelgeving die de haalbaarheid van projecten onder druk zet.

Of Nederland kiest voor verdere regulering van huren en nog strengere eisen aan het aandeel betaalbare nieuwbouw. Teulings verwacht dat dit juist leidt tot meer uitponding van bestaande huurwoningen en minder nieuwbouw. Volgens hem ligt de oplossing voor de wooncrisis daarom in beleid dat rekening houdt met de werkelijke bouw- en kapitaalkosten. Positief is dat het nieuwe coalitieakkoord volgens hem erkent dat procedures, regelgeving, betaalbaarheidseisen en het belastingklimaat de nieuwbouw hebben belemmerd.