Onder de vleugels van een van de grootste vastgoedinvesteerders, Blackstone, vindt nichespeler NIBC zichzelf opnieuw uit. Nu met slimme duurzame leningen voor commercieel vastgoed, datacenters en starters- en studentenhuisvesting.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 5 juli 2024
NIBC-directeur Jan Willem van Roggen is een stabiel baken in de roerige zee van vastgoedfinancieringen. De grootbanken hebben allemaal te maken gehad met managementwissels. Bij ING vertrok Peter Göbel naar België en zijn opvolger Hein Wegdam maakte onlangs al bekend naar Australië te gaan. Bij Rabobank vertrok vorig jaar Roel van de Bilt om plaats te maken voor Denise Notenboom en bij ABN Amro neemt Bas Rutte de plaats in van Erik Steinmaier.
Bij NIBC, waar op aandeelhoudersniveau het meest gebeurde, veranderde echter op managementniveau de afgelopen vijftien jaar niets. Op het Haagse Carnegieplein staat Jan Willem van Roggen nog steeds alle vastgoedklanten te woord.
Aanpassingen
Van Roggen was de kracht die in het verre verleden meehielp om van NIBC de grootste Nederlandse speler in de niche van hotelfinancieringen te maken, een tak van sport die nu aan andere banken wordt overgelaten. NIBC werd daarna een van de belangrijkste spelers op de Nederlandse securitisatie-markt, onder meer van de Vendex–KBB-portefeuille in 2006. Van Roggen maakte daarna de diversificatie mee door naast zijn baan als directeur Commercial Real Estate ook directeur te worden van Infrastructure.
Daarna moest hij opnieuw veranderen, doordat NIBC van de Amsterdamse effectenbeurs werd gehaald door wereldspeler Blackstone. Met steun van de Amerikanen zou NIBC snel moeten groeien in commercieel vastgoed. Daarbij wilde Van Roggen graag in het gat springen dat de grootbanken nauwelijks nog faciliteren: projectontwikkeling en herontwikkeling. Ook kwam NIBC met een nieuw label, Oimio, voor kleinere commercieel vastgoedleningen.
Hoge omloopsnelheid
Maar inmiddels vaart hij een nieuwe koers. ‘We hebben de laatste jaren steeds een leningproductie van zo’n € 700–800 mln. Dat is ook ten opzichte van de grootbanken best veel, maar het is best frustrerend dat we qua volume nauwelijks zijn gestegen. Dat komt doordat wij een hoge omloopsnelheid hebben. Onze leningen hebben een relatief korte gemiddelde looptijd.’
Het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL naar financiers bevestigt de opmerking van Van Roggen. NIBC draait ongeveer 20% van de productie van de nummers één en twee, Rabobank en ING REF. De hypothekenportefeuille is met € 1,8 mrd echter minder dan 10% van die nummers één en twee. Ook bijzonder: NIBC draaide vorig jaar 8% meer productie, terwijl de grootbanken alle drie rond de 30% krimp lieten zien.
Het is dus hard werken geblazen voor het team van Van Roggen. ‘Daar komt bij dat iedereen weet dat wij als kleine bank een hogere marge op de leningen vragen. Wanneer grootbanken gemiddeld 200 basispunten opslag rekenen, richten wij ons op een hogere marge, gemiddeld 300 basispunten. Wij moeten dus op andere gronden klanten zien te winnen, zoals specialisatie en vooral snelheid en voorspelbaarheid.’
Duurzaamheid
Naast de afdeling Commercial Real Estate heeft NIBC nog een andere vastgoedtak: de NIBC Vastgoed Hypotheek. Deze afdeling financiert veel woningbeleggers. Die beleggers zijn nu – mede door de fiscale verslechtering en de huurderving door de Wet betaalbare huur – minder actief. Zij zijn deels aan het uitponden en deels aan het verduurzamen om geliberaliseerd te mogen blijven verhuren. NIBC faciliteert deze duurzaamheidsinvesteringen graag (zie kader).
Niches
Bij zijn speurtocht naar niches kwam Van Roggen uit op starters- en studentenhuisvesting, bijvoorbeeld zoals Greystar die in Europa aanbiedt. Het gaat om grootschalige huisvesting met veel relatief kleine units, maar met veel faciliteiten, op de beste plekken. Deze concepten zijn ideaal voor expats en vergen van de financier specifieke expertise. In Spanje en de UK heeft NIBC projecten gefinancierd waarbij de bank samenwerkt met (oud-)specialisten van onder meer Redevco en Savills. Een voorbeeld is Walthamstow (zie kader). ‘Ik wil onszelf zeker niet een te grote broek aanmeten, want wij kunnen maar tot € 50 mln per ticket financieren. Wij doen deze leningen daarom vaak samen met grote partijen. Die vinden dat best interessant, omdat wij vanwege onze expertise weten waar we het over hebben en snel besluiten kunnen nemen, ook al doen we maar voor een klein stukje mee.’ We zien in persberichten partijen langskomen als JP Morgan, Nomura en NatWest.
Ook veel expertise vergt het financieren van datacenters, waar NIBC ook een plek tussen de groten heeft weten te veroveren. Hoe ingewikkelder de netcongestie, hoe meer kansen voor een nichespeler om het verschil te maken.
Basel IV
Door Basel IV worden eisen gesteld aan hoeveel eigen vermogen banken moeten aanhouden voor hun leningen. Voor groene leningen is het eigen vermogen een stuk lager, waardoor de vraag naar duurzaam vastgoed groot is. Er is dus een jacht in Europa op gereed, duurzaam product. Op dat snijvlak wil NIBC een rol spelen.
Een ander gevolg van Basel IV is dat banken minder kapitaal hoeven aan te houden wanneer zij verhuurde woningen financieren. Van Roggen: ‘NIBC wil ook in dit segment actief zijn en kan zeer concurrerende tarieven aanbieden aan beleggers in deze sector.’
Blackstone en NIBC
NIBC is na de Tweede Wereldoorlog ontstaan als uitvoerder van de Marshallhulp. In 2020 is de bank door Blackstone van de beurs gehaald. De nichebank had daarvoor twee grootaandeelhouders: Reggeborgh – het investeringsvehikel van de familie Wessels – en JC Flowers. Reggeborgh was van belang als eigenaar van VolkerWessels, de derde bouwer van Nederland, en Reggefiber, een van de grote glasvezelspecialisten. Jan Willem van Roggen heeft echter altijd de inbreng van de grootaandeelhouder gerelativeerd: ‘Rentetarieven hebben meer invloed op NIBC dan de eigenaar van het bedrijf.’
Naast hypotheken en spaarproducten voor consumenten richt NIBC zich in de zakelijke markt op vastgoedleningen van € 5 mln tot € 50 mln. Behalve in vastgoed en infra is NIBC actief in de financiering van auto’s en materieel in Europa.
NIBC heeft ongeveer 700 mensen in dienst. Het hoofdkantoor is gevestigd in Den Haag.
Walthamstow
Een voorbeeld van de nieuwe NIBC-aanpak is de financiering voor £ 55 mln (samen met Investec) van Scape. Scape is een fonds van APG voor het ontwikkelen van een complex van 321 appartementen in Walthamstow in Londen. Het complex, dat in 2025 moet worden opgeleverd, bestaat uit studio’s en een groot aantal publieke ruimten met winkels, horeca en theater.
NIBC Vastgoed Hypotheek lanceert Duurzaamheidslening
Eind 2023 heeft NIBC de Vastgoed Hypotheek Duurzaamheidslening geïntroduceerd, een product dat bestaande en nieuwe klanten ondersteunt bij het verduurzamen van hun beleggerswoningen voor verhuur. Deze lening is speciaal bedoeld voor het financieren van energiebesparende maatregelen en er is veelal geen nieuwe taxatie voor nodig.
De Duurzaamheidslening stelt klanten in staat om specifieke energiebesparende maatregelen te financieren die het energielabel verbeteren, zoals HR++-glas, dak- en vloerisolatie, een warmtepomp en zonnepanelen.
