MSCI constateert dat vastgoedmarkten in 2026 onder druk blijven staan: ‘Vastgoed moet harder werken voor zijn plek in de portefeuille.’ Het bureau wijst tegelijkertijd op het verouderingsrisico van datacenters.
De wereldwijde vastgoedmarkten zijn vorig jaar afgekoeld en tegelijk is de concurrentie binnen de private markten toegenomen, constateert MSCI. ‘In 2025 zijn de doelallocaties naar vastgoed voor het eerst in dertien jaar gedaald, doordat institutionele beleggers hun aandacht verlegden naar infrastructuur en, in toenemende mate, private credit. Ongeveer 60% van de beleggers beschouwt deze alternatieven inmiddels als directe concurrenten van vastgoed.’ Vooral in Europa, het Midden-Oosten en Azië is vastgoed steeds vaker onder deel van een bredere asset-strategie. ‘Vastgoed moet harder werken om zijn plek in de portefeuille te rechtvaardigen.’
Omdat rendementen achterblijven is het aantrekken van eigen vermogen lastiger geworden in Europa en de VS. Daarnaast is een schuldstrategie aantrekkelijker geworden. ‘Het resultaat is een duidelijke verschuiving richting private credit binnen real-assets-allocaties.’
Datacenters niet meer vanzelf winstgevend
MSCI (Morgan Stanley) wijst tevens op het verouderingsrisico van datacenters. Die worden steeds complexer en duurder gebouwd, vooral om de energie- en koelingsvraag van AI aan te kunnen. Maar de technische eisen, zoals krachtige netaansluitingen en speciale koelsystemen, zijn in sommige gevallen al achterhaald voordat de gebouwen zijn afgerond. ‘Dit betekent dat ouder vastgoed sneller kan verouderen bij gebrek aan toekomstbestendige infrastructuur, wat kan leiden tot afwaarderingen of noodzaak tot dure upgrades.’ De investering per megawatt capaciteit is fors gestegen, wat de drempel voor nieuwe spelers en herontwikkeling nog hoger maakt. ‘Deze potentiële les in veroudering zal vastgoedbeleggers bekend voorkomen, gezien de ervaringen in de winkelcentrum- en kantorensector in de afgelopen tien jaar.’
Datacenters zijn daardoor niet meer vanzelfsprekend winstgevend. ‘Technische levensduur en energie-/koelingscapaciteit worden sleutelvariabelen voor waarderingen.’
Big Tech zoekt oplossingen
AI en de daarmee gepaard gaande datacenters verbruiken niet alleen veel energie, maar slurpen ook water, bleek uit recent onderzoek door de VU. Jaarlijks verbruikt AI ongeveer evenveel water als mensen wereldwijd uit flessen drinken. Het waterverbruik dient niet alleen om te koelen, maar ook om elektriciteit mee op te wekken. Techgiganten zoeken wel naar oplossingen: Microsoft heeft in de Wieringermeer inmiddels een ondergrondse wateropslag aangelegd voor 500 miljoen liter regenwater om de datacenters van water te voorzien, net als enkele kassen. Googles datacenter in de Eemshaven gebruikt gezuiverd industriewater dat afkomstig is uit oppervlaktewater. Nederland telt ongeveer 200 datacenters die 2024 ongeveer evenveel elektriciteit verbruikten als 2 miljoen woningen (cijfers CBS).
