Uit een inventarisatie van Capital Value onder Nederlandse gemeenten blijkt dat 60% van alle Nederlandse gemeenten lokale regelgeving heeft opgesteld ten aanzien van middenhuur bij nieuwbouwprojecten. Óf in beraad is deze in te voeren.
De gemeenten lopen met hun eigen regels voor op mogelijke landelijke regelgeving om het middenhuursegment te reguleren. Indien landelijke regelgeving wordt ingevoerd kan bij projecten binnen deze gemeenten grote onduidelijkheid ontstaan bij beleggers en ontwikkelaars over welke regelgeving leidend is. Hierdoor zullen bouwprojecten onnodig vertraging oplopen of mogelijk zelfs stil komen te liggen.
Bijna kwart gemeenten
In 2017 hebben Nederlandse gemeenten de mogelijkheid gekregen om in bestemmingsplannen geliberaliseerde woningen voor middenhuur als een aparte categorie aan te wijzen. In het gebied waarop het bestemmingsplan betrekking heeft, moet dan (ten minste) een bepaald percentage van de nieuwbouwwoningen middenhuur zijn. Op deze wijze kunnen gemeenten (publiekrechtelijk) sturen op de versterking van het middenhuursegment in de woningvoorraad.
Uit de inventarisatie van Capital Value blijkt dat 22% van de Nederlandse gemeenten inmiddels regelgeving heeft ingevoerd met betrekking tot de nieuwbouw van middenhuurwoningen. Daarnaast is 17% van de gemeenten van plan deze regelgeving op korte termijn in te voeren. Tot slot is 20% van de gemeenten bezig te onderzoeken of de bouw van het middensegment moet worden gereguleerd.
Grotere steden lopen voorop
Een opvallend aspect uit het onderzoek is dat de meeste regelgeving zich concentreert in de grotere steden (100.000+ inwoners) in de provincies Zuid-Holland, Noord-Holland en Utrecht. Dit sluit aan bij de ambities van het Rijk en grotere gemeenten om middeninkomens meer aan de stad te binden.
De middeninkomens hebben door de overspannen woningmarkt momenteel veel moeite met het vinden van een (huur)woning. In de omliggende gemeenten beginnen hierdoor overvloei-effecten merkbaar te worden. Grotere gemeenten hebben de afgelopen jaren al regelgeving rondom de nieuwbouw van middenhuur ingevoerd, terwijl (kleinere) randgemeenten afwachtend zijn geweest en nu het beleid van de grotere gemeenten volgen. In het bijzonder de stadsregio’s van Amsterdam en Leiden zijn actief in de sturing van nieuwbouw voor middeninkomens. Alle gemeenten in de beide stadsregio’s hebben intussen regelgeving ingevoerd of zijn dit aan het onderzoeken.
Vertragend effect
In het Programma Betaalbaar Wonen streeft de overheid ernaar dat bijna 40% (350.000 woningen) van de nieuw te bouwen woningen tot 2030 betaalbare koop- of middenhuurwoningen zijn. Het onderzoek van Capital Value toont aan dat de regelgeving rondom de nieuwbouwproductie van middenhuurwoningen veelal goed is geregeld in lokale regelgeving. De gemeenten waar de woningtekorten het grootst zijn, zijn al jaren actief bezig met het leiden van deze nieuwbouwopgave. Binnen deze gemeenten zal het invoeren van landelijke regelgeving een vertragend effect hebben op de nieuwbouwproductie.
Stefan Janssen, Head of Consultancy Capital Value: ‘Dit onderzoek bevestigt wat wij dagelijks uit de markt horen. Wij krijgen vragen over de gevolgen van de mogelijke landelijke regulering van de middenhuur, vooral omdat er bij veel projecten al lokaal afspraken zijn gemaakt. Er is grote onduidelijkheid over welke regelgeving straks prevaleert. Marktpartijen en overheden zien door de bomen het bos niet meer, met als gevolg dat ze kansen laten liggen en projecten stil komen te liggen.’
