De gemeente Oldambt, waar Winschoten deel van uitmaakt, ontving bijna € 3 mln subsidie van de Impulsaanpak Winkelgebieden om de Langestraat-Noord in Winschoten ingrijpend aan te pakken.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 11 juli 2025
De binnenstad van Winschoten is qua onroerend goed van alle markten thuis. Er zijn prachtige historische en monumentale gevels, die uitstekend onderhouden worden, maar ook verloederde panden, onder andere uit de wederopbouwperiode. Ook staan er een aantal bijzonder fraaie moderne panden.
De binnenstad gaat echter behoorlijk op zijn kop. Verloederde delen worden ingrijpend aangepakt en getransformeerd. Er worden veel winkelmeters uit de markt genomen, er worden woningen en groenvoorzieningen toegevoegd en er wordt geïnvesteerd in een betere doorbloeding van het gebied. Voor de onrendabele top van een aantal van de transformatieprojecten is er subsidie van de Impulsaanpak Winkelgebieden verleend.
Daarnaast wordt op dit moment een nieuw gemeentehuis gerealiseerd, waar straks het hele ambtelijke apparaat van de gemeente Oldambt terecht kan. Het huidige gemeentehuis, dat achter het monumentale stadhuis aan de Langestraat staat, wordt hiervoor geheel gesloopt.
Gemeente Oldambt
De gemeente Oldambt ligt in Noordoost-Groningen, zo’n 40 km ten zuidoosten van de provinciehoofdstad Groningen. De gemeente heeft zo’n 39.000–40.000 inwoners. De kern Winschoten heeft rond de 19.000 inwoners.
Winschoten vormde in de 16e eeuw een zogeheten ‘vlek’, een grotere marktplaats zonder stadsrechten. De ligging nabij het riviertje de Rensel maakte de plaats aantrekkelijk als centrale ontmoetingsplaats voor handelslieden en reizigers. Onderweg van of naar Groningen konden reizigers in Winschoten halt houden. Sinds 1819 mag Winschoten zich een stad noemen.
Rond 1900 ontwikkelde Winschoten zich tot een echte handelsstad, mede door de aanwezigheid van vele joden. Daarnaast speelde de aanleg van een spoorweg tussen Groningen en Winschoten in 1867 een belangrijke rol.
Op 1 januari 2010 werden de gemeenten Reiderland, Scheemda en Winschoten samengevoegd tot de nieuwe gemeente Oldambt.
Bovenregionaal verzorgingsgebied
Winschoten vervult met een winkelvloeroppervlak van 77.000 m² een centrumfunctie voor Oost-Groningen. Met deze verkoopvloeroppervlakte is het de tweede koopstad van de provincie. Dit oppervlak is heel ruim voor het inwonertal. Hieruit blijkt duidelijk dat Winschoten een bovenregionale verzorgingsfunctie heeft. Vanwege de nabijheid van de Duitse grens heeft de stad bovendien een sterke aantrekkingskracht op consumenten in de grensregio Emsland en Ostfriesland. Uit het Koopstromenonderzoek 2022 blijkt dat zeker 10% van de bezoekers uit Duitsland komt. Deze Duitse bezoekers besteden in het algemeen meer dan de lokale en regionale bezoekers uit eigen land.
In de jaren zestig van de vorige eeuw waren er in Winschoten enkele winkelstraten, waarvan de Langestraat en de Torenstraat de belangrijkste waren. Toen er in 1966 een groot aantal panden gesloopt werd om onder andere de Langestraat beter te verbinden met het station, veranderden de loopstromen. Dit ging ten koste van de invulling van onder meer de Torenstraat. Deze winkelstraat kwam voor een deel leeg te staan.
In 2002 werd winkelcentrum ’t Rond opgeleverd aan het Visdijkplein, nabij het begin van de Langestraat en de Torenstraat, waar de Hema gevestigd is. Dit centrum was bedoeld om vooral nieuwe filiaal- en grootwinkelbedrijven te huisvesten, maar er trokken ook winkels uit onder meer de Langestraat en de Torenstraat naartoe. Op dit moment zijn hier onder meer vestigingen van Lidl, Bakker Bart, Intertoys, Kik, Street One Cecil en Trekpleister.
Tweede winkelstraat van Groningen
De Langestraat in Winschoten vormde lange tijd de tweede winkelstraat van de provincie Groningen en had een enorme aantrekkingskracht. Voor vastgoedeigenaren was de straat bovendien bijzonder lucratief. Zij verdienden hier jarenlang meer geld dan in de binnenstad van Groningen.
Deze situatie veranderde tijdens de kredietcrisis, tussen ongeveer 2008 en 2011. De leegstand nam steeds meer toe, nu ook aan de Langestraat. In 2020 verliet H&M de binnenstad van Winschoten en ook VanHaren Schoenmode hield het voor gezien. Twee belangrijke en concrete signalen van de economisch ernstige situatie waarin het centrum verkeerde.
Veranderend winkelgedrag (online) en de lockdowns tijdens de coronapandemie maakten dat het gebied verder afgleed. De leegstand aan de noordzijde van de Langestraat liep rond 2022–2024 op tot ongeveer 40%. Hier staan voornamelijk grote, diepe winkelpanden, die in de loop der tijd minder courant geworden zijn. Daarnaast werden verschillende panden in deze straat (nr. 69, 71 en 73) na een grote een brand in 2019 niet meer opgeknapt. Sinds de brand draagt deze plek de naam ‘brandlocatie’.
Toen de leegstand toenam, ging ook de kwaliteit van de gevels en van het onroerend goed achteruit. Ook de kwaliteit van de openbare ruimte liet steeds meer te wensen over.
Het kernwinkelgebied loopt voor een gering deel door in de Torenstraat, tot aan de kerktoren. Ook dit gebied komt kwetsbaar over. Voorbij de toren is de straat transformatiegebied. Dat is ook wel noodzakelijk, gezien de staat van het onroerend goed. Het is bijna een spookstraat, waar af en toe ook een prachtig, uitstekend onderhouden monumentaal pand tussen staat, dat de troosteloosheid van de rest van de straat nog lijkt te benadrukken.
Opbouw binnenstad
Voordat je de Langestraat in loopt, ter hoogte van de Hema, wordt deze straat ‘ontsloten’ door winkelcentrum ’t Rond, een centrum dat zelfstandig trekkracht genereert. De Hema zit op de hoek van de Torenstraat en de Langestraat, nog steeds duidelijk de lokale A1-straat van Winschoten en Oldambt. Dit bedrijf heeft hier een grote winkel, die binnen is ingericht volgens het actuele concept. Aan de buitenzijde is het pand echter sterk gedateerd. Dit verandert wanneer het nieuwe gemeentehuis over het huidige pand van de Hema heen gebouwd wordt. De winkel verhuist dan helemaal naar de begane grond en de gevels van het pand worden gerenoveerd. Ook de signing wordt dan verbeterd.
In het eerste deel van de Langestraat zijn vooral vestigingen te vinden van landelijke ketens en grootwinkelbedrijven, zoals Ziengs, Jeans Centre, M&S Mode, Etos, Only en Xenos, en een aantal lokale ondernemers, zoals de optiek Kemkes en Feikens, gespecialiseerd in wit- en bruingoed. Dit deel van de straat is duidelijk een economisch gezond deel van het centrumgebied. Het onroerend goed is in het algemeen representatief en er zitten sterke formules in. Hier bevindt zich ook het prachtige monumentale stadhuis. Voorbij het stadhuis is het eerste deel van de Langestraat ook nog goed ingevuld, met zowel filiaal- en grootwinkelbedrijven als lokale ondernemers, bijvoorbeeld Specsavers, Pearl, Lucardi, Kruidvat en Takko. Van Uffelen heeft zelfs drie vestigingen in deze straat, waaronder twee outlets.
De Langestraat doet zijn naam eer aan, maar deze langgerektheid komt de economische potentie niet ten goede, zeker niet voorbij het stadhuis in noordelijke richting. In deze straat zie je dat Winschoten vroeger een plek van grandeur was. Een goede kijker ziet nog de glorie van weleer, maar dat zijn al lang vervlogen tijden.
Aan verschillende formules en panden is de afgelopen 20 jaar zichtbaar niets meer gedaan. Richting het noorden nemen de leegstand en de verpaupering toe. Verschillende panden zijn ingevuld met voorzieningen die weinig huur kunnen betalen. Er is hier duidelijk heel wat afgewaardeerd. Daarom is de bijdrage uit de Impulsaanpak Winkelgebieden (IW) hier ook van groot belang.
Haltermodel
Helemaal aan het eind van de straat vindt een soort start of afronding van het gebied plaats, die zelfstandig trekkracht genereert. Hier staan het moderne theater De Klinker, dat in 2014 opgeleverd is, en een boodschappencentrum met grote vestigingen van Aldi en Jumbo. Daarmee vormt de Winschotense binnenstad eigenlijk het nog steeds geliefde haltermodel, met aan beide uiteinden twee trekkers die de loopstroom van bezoekers daartussenin zouden moeten bevorderen. Alleen blijkt de Langestraat daarvoor iets te lang, doordat de straat onderbrekingen door grote trekkers of door bronpunten ontbeert.
Het gebied kent zo zijn uitdagingen, zei wethouder Erik Wünker van de gemeente Oldambt in februari 2024 in een interview in Stadszaken. De toenemende leegstand en verpaupering waren aanleiding om een visie te ontwikkelen voor dit deel van het centrum van Winschoten. In nauwe samenwerking met vastgoedeigenaren, ondernemers, inwoners en andere belanghebbenden heeft de gemeente het Ambitiedocument Centrum Oldambt opgesteld, dat in oktober 2022 door de gemeenteraad is vastgesteld.
Ziekenhuis-locatie
In dit Ambitiedocument wordt onder meer aangestuurd op transformatie van een aantal winkelpanden aan de Langestraat-Noord, waaronder de brandlocatie. De oude, diepe panden worden opgesplitst, waardoor kleinere winkelunits aan de winkelstraat en woningen aan de andere zijde gerealiseerd kunnen worden. Aan de andere zijde was voorheen het Sint Lucas Ziekenhuis gevestigd. Dit ziekenhuis liep redelijk parallel aan de Langestraat. Het voormalige ziekenhuis wordt op dit moment gesloopt en voor deze plek wordt een stedenbouwkundig programma ontwikkeld. Een scenario is daarbij een combinatie van woningen, retail, groen en veel parkeerplaatsen. Tussen de Langestraat en de nieuw te ontwikkelen locatie op de plek van het Sint Lucas Ziekenhuis wordt minimaal één verbinding of doorsteek met de Langestraat gerealiseerd. Omdat de locatie van het voormalige ziekenhuis hoogstwaarschijnlijk plek gaat bieden aan veel parkeerplaatsen, vormt deze straks een belangrijk bronpunt. Met behulp van deze ingreep wordt een betere doorbloeding van de Langestraat gestimuleerd. Op dit moment worden de plannen voor de ziekenhuislocatie concreet uitgewerkt. Duidelijk is al dat er in elk geval van zo’n 130 woningen aan toegevoegd worden.
Transformatie
De plannen voor de te transformeren winkelpanden aan de Langestraat-Noord zijn uitgewerkt en worden gedeeltelijk al gerealiseerd:
– Aan de Langestraat 97–99 zat voorheen een vestiging van Bristol. Deze locatie wordt herontwikkeld tot twee compacte bedrijfsruimten en 17 appartementen. Verwachte oplevering: november van dit jaar.
– De Langestraat 69–73 is de plek waar in 2019 brand woedde. Hier komen drie kleine winkelunits (80 m² bvo) en 18 appartementen. Voor dit project is subsidie van de Impulsaanpak Winkelgebieden verleend.
– Voor de Langestraat 63–65 zijn plannen om de huidige 1200 m² wvo terug te brengen tot 500 m² wvo. Daarnaast worden 20–25 appartementen toegevoegd. Ook voor dit project is een deel van het geld van de Impulsaanpak Winkelgebieden bedoeld. De huidige eigenaar zou graag nummer 59, een voormalige bioscoop, bij deze ontwikkeling betrekken.
– Voor Langestraat 77–87 liggen er plannen om vrijwel de gehele winkelruimte om te zetten naar appartementen, met alleen nog een commerciële plint aan de Langestraat. Hier wordt tevens een doorsteek naar de locatie van het Sint Lucas Ziekenhuis gerealiseerd.
Flexibel en levendig
Een aantal van de nieuwe winkelruimten wordt flexibel vormgegeven, zodat deze naar behoefte samengevoegd kunnen worden. Toevoeging van woningen aan de binnenstad vergroot de leefbaarheid en de levendigheid. Deze woningen worden deels gerealiseerd door optopping en komen deels aan de voormalige achterzijde van de diepe winkelpanden. De entrees van de woningen op de begane grond worden ook aan deze zijde gerealiseerd, waardoor de gevels hier een aantrekkelijke uitstraling krijgen en de voormalige achterkanten aantrekkelijke voorkanten worden.
Geld maken met geld
Het initiatief voor zulke intensieve transformaties werd in de eerste openstellingsperiode van de Impulsaanpak Winkelgebieden in 2022 ondersteund met bijna € 3 mln subsidie als bijdrage voor de onrendabele top. Met deze impulsbijdrage als co-financiering kreeg de gemeente Oldambt voor haar verbeterplan voor het centrum van Winschoten in totaal € 40 mln projectbudget bij elkaar via samenwerking met marktpartijen. Dit toont precies aan waar deze subsidie voor bedoeld is: het aanjagen van transformaties en andere binnenstedelijke ingrepen die het economisch en sociaal-maatschappelijk functioneren van deze gebieden ten goede komen. Daarnaast ontvangt de gemeente Oldambt geld uit het potje voor het Groningse Masterplan Regiocentra.
Van de plannen en de geleverde bijdragen uit verschillende subsidiepotten gaat een positieve invloed uit. Tot voor kort was de stemming onder vastgoedeigenaren en ondernemers in de Winschotense binnenstad overwegend negatief. Nu plannen concreet worden en de uitvoering in zicht komt of al in gang is gezet, kantelt de stemming. Eigenaren en ondernemers raken steeds meer positief gestemd en beginnen zelf plannen te maken. Daarnaast werkt de gemeente op dit moment aan een totaalplan voor de binnenstad van Winschoten.
Schoolvoorbeeld
De binnenstad van Winschoten is overduidelijk geraakt door trends en ontwikkelingen in de samenleving en de vertaling daarvan naar centrumgebieden. De mate van leegstand en verpaupering hier hebben tot gevolg dat het hele centrum onder de loep genomen moet worden. Dit is een schoolvoorbeeld van waar de Impulsaanpak Winkelgebieden voor ontwikkeld en bedoeld is.
Impulsaanpak Winkelgebieden
De Impulsaanpak Winkelgebieden is een subsidieregeling van het Rijk waarvoor in totaal € 100 mln is vrijgemaakt. Deze helpt gemeenten hun binnenstedelijke winkelgebieden toekomstbestendig te maken. Centrumgebieden moeten weer aantrekkelijk en levendig worden.
Deze omvangrijke subsidiemaatregel geeft aan hoe belangrijk wij onze centrumgebieden vinden. Daarom besteedt Jorine de Soet eens in de twee maanden aandacht aan de aanpak van veranderende binnensteden. Ze bezoekt steden om te kijken wat het effect van de subsidie is geweest, maar ook hoe centrumgebieden transformeren zonder gebruik te maken van deze subsidie. Eerdere artikelen gingen over transformaties in Alkmaar, Ede, Hengelo, Oosterhout, Hilversum en Den Haag.
