Kadans slaat andere weg in

Verschenen in PropertyNL magazine no. 4, 2 mei 2016. 

Onafhankelijke vastgoedontwikkelaar Kadans heeft een interessante nichemarkt aangeboord, in de vorm van laboratoria en kantoren voor kennisintensieve bedrijven en onderzoeksinstellingen die de samenwerking zoeken met universiteiten. Met een aantal mede-investeerders zijn managing director (coo) Michel Leemhuis en oprichter en ceo Wim Boers bezig een portefeuille op te bouwen waar buitenlandse beleggers ook oog voor hebben.

Leemhuis vertelt over hoe de praktijk in de loop van de jaren is veranderd, van het ontwikkelen van distributiecentra voor eindgebruikers die aan de voorkant langlopende huurcontracten tekenen tot gebouwen voor verschillende huurders waar vaak pas na oplevering contracten mee worden gesloten. ‘In de markt van logistiek vastgoed is veel meer concurrentie ontstaan, waardoor de marges onder druk zijn komen te staan. Er zijn nu veel meer partijen actief met lagere rendementseisen. Mede daarom zijn we als ontwikkelaar en investeerder een andere weg ingeslagen.’

Life-science business
Die strategiewijziging kreeg gestalte toen zich in Wageningen de kans voordeed om bestaande Biopartner Center over te nemen van de Wageningen Universiteit en de regionale ontwikkelingsmaatschappij PPM Oost. ‘Met een aantal mede-investeerders hebben we de vennootschap overgenomen. Het was onze eerste investering in de sector voor life-science business, een segment waarop toen nog geen enkele andere vastgoedpartij gefocust was.’

Later volgden meerdere gebouwen in Wageningen, waaronder de nieuwbouw van Plus Ultra, een bedrijfsverzamelgebouw op de Wageningen Campus voor kennisintensieve bedrijven en instellingen, en Novio Tech Campus in Nijmegen. Op dit voormalige Philips-complex op het industriegebied Winkelsteeg kocht Kadans twee gebouwen van NXP, de halfgeleiderfabrikant die uit Philips is voortgekomen. Gebouw M (8200 m²) is gerenoveerd tot een bedrijfsverzamelgebouw voor bedrijven die actief zijn in de semiconductorsector, life science en health. Deze combinatie is volgens Leemhuis uniek in Nederland. In het Novio Tech Center ligt de nadruk op kruisbestuiving en synergie tussen partijen, wat onder meer gestimuleerd wordt door de meet&greet-faciliteiten, waar regelmatig symposia en borrels plaatsvinden. Gebouw A (3750 m²) is het oudste voormalige Philips-gebouw en biedt kantoorruimte met een industrieel karakter en clean rooms voor het vervaardigen van hightech-producten. ‘De aanwezigheid van het gebouw Fifty Two Degrees, met onder andere Royal HaskoningDHV als huurder, en de researchcentra van NXP en Heinz versterken het hightech-karakter van Winkelsteeg nog verder.’

Biopartner Center Wageningen bestaat uit twee aaneengesloten multi-tenant gebouwen op Wageningen Science & Business Park met circa 8700 m² kantoren, laboratoria en multifunctionele faciliteiten. Het nabij gelegen nieuwbouwpand Plus Ultra werd vorig jaar opgeleverd en heeft het Breeam Excellent-certificaat, mede dankzij de 100 zonnepanelen en een flexibele en zuinige luchtbehandelingsinstallatie. Plus Ultra biedt circa 6500 m² laboratorium-, kantoor- en ontmoetingsruimten plus enkele multipurpose technohallen en vergde een investering van ruim € 13 mln. Leemhuis: ‘Het pand heeft een flexibel ontwerp, zodat het kantoordeel later nog gewijzigd kan worden naar laboratoria. Het huurniveau loopt op tot € 300 per m² en dat is inclusief de laboratoria en service. Voor gewone kantoorruimte op deze locatie geldt een huurprijs van € 150–175 per m². De hogere prijs wordt verklaard door de gemeenschappelijke voorzieningen en de service die veel verder gaat dan een gangbaar kantoorgebouw.’

Meer dan een incubator
Wageningen University and Research Center staat internationaal hoog aangeschreven. Op de Times Higher Education ranking staat Wageningen UR op de 47ste plaats, de hoogste genoteerde van alle Nederlandse universiteiten. De Keuzegids heeft Wageningen in 2015 voor de elfde keer op rij uitgeroepen tot beste universiteit in Nederland. ‘De universiteit van Wageningen is een topspeler in de wereldwijde agri- en foodsector. De groei in studenten- en onderzoekersaantallen komt voor een deel ook uit het buitenland, en bedrijven willen zich graag met de universiteit verbinden. Biopartner Center en Plus Ultra is veel meer dan een incubator; twee derde van de huurders zijn volwassen bedrijven die in een volgende fase zijn beland. Een derde betreft start-ups en spin-offs van de universiteit. Als we ons alleen zouden focussen op start-ups zijn de risico’s te groot.’

De rol van Kadans gaat verder dan alleen het bieden van huisvesting en gedeelde faciliteiten zoals laboratoria, clean rooms en onderzoeksequipment. Samen met partner Rockstart biedt het bedrijf ondersteuning bij het vertalen van onderzoeksresultaten en een levensvatbaar businessplan en kan het helpen bij de zoektocht naar financiering en subsidie. Rockstart uit Amsterdam, opgericht door Oscar Kneppers, begeleidt start-ups met een 150- of 1000-dagen programma, onder andere op het gebied van smart energy en digital health. ‘In feite levert Kadans de hardware in de vorm van huisvesting en onderzoeksfaciliteiten en neemt Rockstart de softe kant voor zijn rekening’, legt de managing director uit.

Bij deze projecten is het van belang om als verhuurder meerwaarde te bieden aan de gebruikers en de taal van de wetenschappers te spreken, aldus Leemhuis. De bedrijfsprocessen bij dit soort hightech- en biotech-bedrijven zijn heel gevoelig en als er vragen zijn, moeten die snel opgelost kunnen worden. ‘Dat vergt wel wat van de organisatie. Bij de overname van het Biopartner Center Wageningen is de directeur daarom meegekomen, iemand afkomstig uit de wereld van de Wageningen Universiteit.’

Nieuwe spelregels
Kadans heeft de afgelopen twee jaar verscheidene gespecialiseerde mensen aangenomen, zoals technisch property managers die al veel voor kennisintensieve bedrijven hebben gewerkt, researchers en facility managers. Volgens Leemhuis is een behoorlijke omvang van de portefeuille noodzakelijk om kostdekkend te kunnen opereren in dit segment. Kadans wil dan ook zijn vleugels uitslaan naar alle universiteitssteden in Nederland en later mogelijk ook Duitsland.

Wat in het voordeel werkt van de vastgoedbelegger uit Haaren is dat een aantal jaren geleden de spelregels voor universiteiten zijn veranderd. Ze mogen geen panden verhuren aan uitsluitend commerciële bedrijven. Het vastgoed van de 18 universiteiten en 37 hogescholen in Nederland dient het primaire proces, dus onderwijs en onderzoek. ‘Dit biedt kansen voor ons. De onderwijsinstellingen streven naar samenwerking tussen onderwijs, onderzoek en bedrijfsleven; vooral de beta-universiteiten zijn hier sterk op gericht. Steeds vaker weten de bestuurders ons te vinden.’

Het Kadans Science Fund kan zich verheugen in belangstelling uit Nederland en het buitenland. Leemhuis en Boers zijn met meerdere potentiële investeerders in gesprek, onder andere uit de Verenigde Staten, Azië en uit het Verenigd Koninkrijk. Het is volgens Leemhuis geen sector die makkelijk te betreden is; kennis van de markt en van de eisen die gesteld worden aan onderzoek en laboratoria is noodzakelijk. ‘Ook moet er bij dit soort gebouwen een duidelijke link zijn met de onderwijsinstelling. De locatie hoeft niet noodzakelijkerwijs op de universiteitscampus te zijn, maar dit is wel een pre. Nieuwbouw in het green field langs de snelweg is echter geen optie; het pand en de locatie moeten bijdragen aan het kennisintensieve karakter. Leegstaande voormalige universiteitsgebouwen of onderzoekscomplexen zijn bij uitstek geschikt voor herontwikkeling tot incubator en bedrijfsverzamelgebouw.’

€ 500 mln aan vastgoed onderhanden
Kadans Vastgoed uit het Brabantse Haaren werd in 1997 opgericht door Wim Boers, die nog steeds ceo is van de onderneming. In 2005 trad Michel Leemhuis toe tot de directie en vijf jaar later werd hij mede-aandeelhouder. Het beheerd en belegd vermogen bedraagt nu ongeveer € 500 mln, en behalve Boers en Leemhuis zijn er nog verschillende andere investeerders, vermogende families die op afstand betrokken zijn. De focus van Kadans ligt op logistiek en bedrijfsmatig vastgoed en de kennisintensieve sector.

Aanvankelijk was het bedrijf alleen gespecialiseerd in distributiecentra, bedrijfspanden en licht industrieel vastgoed. Zo realiseerde Kadans het nieuwe distributiecentrum van Hitachi Data Systems in Zaltbommel en voor brouwerij AB Inbev een aantal distributiecentra in Nederland. De meeste door Kadans ontwikkelde logistieke complexen in Duitsland zijn verkocht, maar in Nederland heeft de ontwikkelende belegger er nog enkele in portefeuille. Rond 2010 werd de aandacht verlegd naar het huisvesten van kennisintensieve technologische bedrijven. Toen zag ook het Kadans Science Fund het levenslicht, een fiscale beleggingsinstelling (FBI) die investeert in deze sector. Na realisatie van de huidige ontwikkelingsportefeuille zit er begin 2017 voor ruim € 80 mln aan vastgoed in het fonds. De ambitie is om het te laten groeien tot ‘enkele honderden miljoenen’, aldus Leemhuis. Voorbeelden zijn Novio Tech Campus in Nijmegen en het BioPartner Center in Wageningen. Maar ook de Graduate School in klooster Mariënburg in Den Bosch, een samenwerking van de universiteiten van Tilburg en Eindhoven, en de voormalige meubelfabriek Pastoe in Utrecht maken deel uit van de portefeuille. Een uitzondering op de strategie om te investeren in de kennisintensieve sector vormt Blaak16 in Rotterdam. Dit 15.000 m² grote kantoorgebouw wordt samen met Cairn Real Estate (voorheen MPC) herontwikkeld voor een ander soort gebruikers en kan volgens Leemhuis met zijn corporate uitstraling goed als hoofdkantoor dienen.

Bij Kadans Vastgoed werken thans 26 mensen in Nederland en 12 in Duitsland. Het bedrijf is gevestigd in Huize Gerra, de voormalige bisschopswoning (een rijksmonument) aan de Rijksweg tussen Tilburg en Den Bosch. Het ligt naast het lommerrijke klooster Haarendael, dat jarenlang dienst deed als grootseminarie en later tehuis voor verstandelijk gehandicapten. Het landgoed wordt mogelijk omgeturnd tot agrarische onderwijscampus, maar in dit geval niet door Kadans.