Interview GLP Gazeley: De speurtocht naar € 4 mrd aan projecten

‘De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt is zo krap, dat we creatief moeten zijn bij het vinden van ontwikkellocaties’, zegt Philippe Hendriks, development director van Gazeley. ‘En dat ondanks het kapitaal dat we ter beschikking hebben om te ontwikkelen’, voegt Ingo Steves, managing director van Noord Europa van Gazeley, eraan toe.
Het onlangs door GLP overgenomen logistieke vastgoedbedrijf Gazeley heeft vooral een grote positie in Duitsland en het VK, maar probeert nu ook een stevige positie te verwerven op de Nederlandse markt. Vorig jaar opende het op de Amsterdamse Zuidas een kantoor met een Nederlands team en sindsdien heeft het twee Nederlandse ontwikkelingen op de kaart gezet. Gazeley is een asset manager die ontwikkelt, het vastgoed in eigendom neemt en in fondsen onderbrengt.

Zevenaar bewuste keuze
Gazeley is nu aan het ontwikkelen in Zevenaar en herontwikkelt een complex in Venray. Hendriks: ‘Goede posities zijn in Nederland lastig te vinden. Rotterdam, Tilburg en Schiphol zijn behoorlijk vergeven. Daarbij gaat het niet alleen om de schaarste van grond; ook de schaarste van werknemers is steeds meer een factor om rekening mee te houden. Daarom komen nu locaties aan de beurt die zich nog niet bewezen hebben, zoals Zevenaar, en worden herontwikkelingen op gewilde locaties rendabel.’
In Zevenaar heeft Gazeley een positie verworven waar 133.000 m² vvo distributieruimte ontwikkeld wordt in vijf units. Hendriks: ‘We gaan twee units van ieder 23.000 m² zonder voorverhuur realiseren. Die zullen in Q2 2020 worden opgeleverd.’ Hoewel Zevenaar een nog niet een gevestigde hotspot is, is de locatie niet willekeurig gekozen. Hendriks: ‘De barge-terminal van Emmerich is vlakbij en de locatie ligt aan het spoor. Bovendien wordt de A12 met de A15 verbonden, waardoor Rotterdam ook via de weg rechtstreeks met Duitsland verbonden wordt.’
Venray ligt hoger op de lijst logistieke hotspots. Hier heeft Gazeley de Xerox-fabriek op Smakterheide gekocht, die gesloopt zal worden om plaats te maken voor 83.000 m² aan distributieruimte. Het is een build to suit: de eerste fase is verhuurd aan Syncreon.

Opmars in Europa
Het zijn de eerste twee stappen van Gazely op de Nederlandse markt. Hendriks is sinds november 2018 werkzaam bij het bedrijf, nadat hij de markt bij SADC en CBRE goed heeft leren kennen. Ingo Steves werkt al sinds 2007 bij Gazeley. Hij heeft nog net Walmart als eigenaar meegemaakt (zie kader) en heeft de professionalisering van de organisatie onder Brookfield meebeleefd. ‘Met GLP als nieuwe eigenaar staan we in de startblokken om fors groter te worden. We hebben € 4 mrd aan firepower tot onze beschikking, om tot € 7 mrd aan assets under management in heel Europa te komen.’
Tot de overname van Gazeley had het in Azië en Amerika opererende GLP geen platform in Europa. Nu zijn er twee ontwikkelfondsen, met in totaal € 2 mrd aan eigen vermogen van institutionele beleggers en van GLP zelf. GLP heeft het beleid altijd mee te investeren in de fondsen om de belangen op één lijn te houden. Met leverage heeft Gazeley € 4 mrd om aan te wenden voor ontwikkelingen, waarbij geput kan worden uit de eigen landbank. Steves is er dan ook van overtuigd dat Gazeley snel de derde of vierde ontwikkelaar van logistiek vastgoed in Europa zal worden.
Gazeley loopt in elk geval steeds meer in op het gat met de grootste ontwikkelaars van Europese logistiek vastgoed. Uit het onderzoek naar marktposities door PropertyEU blijkt dat Gazeley in 2016 nog 40.000 m² opleverde en nr. 3 Prologis 1 mln m². In 2018 was dat voor Gazeley inmiddels 220.000 m² en voor Prologis 851.000 m².

Nederland op wensenlijst
Ondanks de krappe markt, waarin snelle stappen moeilijk te zetten zijn, zal Nederland op het wensenlijstje van Gazeley blijven staan. Steves: ‘De opname door gebruikers is in de Benelux en Duitsland aanzienlijk hoger dan in bijvoorbeeld Frankrijk. Wel zijn de aanvangsrendementen in Noord-Europa aanzienlijk gedaald naar 4,5% voor hotspots. In Duitsland is dat inmiddels 4%.’ Gezien de groeiambities is het aannemelijk dat Gazeley op korte termijn ook andere Europese markten zal willen betreden.
Evenals veel andere logistieke vastgoedbedrijven werkt Gazeley vaak met dezelfde huurders. De grootste huurders van de voor 95% bezette bestaande vastgoedportefeuille zijn Amazon, XPO en Volkswagen en Carrefour in Frankrijk. Heeft Gazeley met een Chinese eigenaar niet een streepje voor bij Alibaba, dat net in Luik is neergestreken? Hendriks: ‘Misschien, maar momenteel werkt de Chinese link eigenlijk de andere kant op. Behoorlijk wat middelgrote bedrijven hier zijn geïnteresseerd in onze contacten in Azië.’

Over GLP
Global Logistic Properties (GLP) heeft Gazeley in oktober 2017 voor € 2,4 mrd overgenomen van real estate manager Brookfield. Voor GLP, dat wereldwijd voor US$ 64 mrd aan logistieke vastgoedbeleggingen heeft, was dit de eerste stap in Europa. GLP is een fund manager die altijd zelf mee-investeert en institutionele beleggers van over de hele wereld faciliteert. Het vastgoedbedrijf is ooit ontstaan door de overname van de Prologis-portefeuille in China in 2010 met tegelijk een ipo op de beurs van Singapore, met het Singaporese pensioenfonds GIC als grootaandeelhouder. In juli 2017 is GLP van de beurs gehaald door een Chinees consortium bestaande uit Hopu Investment Management, Hillhouse Capital Group, Vanke Group en Bank of China Group Investment.
Bezittingen van GLP zijn inmiddels verspreid over de VS, Brazilië, China, Japan en India. In China is GLP met 400 mln m² aan assets veruit de grootste speler op de logistieke vastgoedmarkt. Ming Mei, een van de oprichters, is nog steeds ceo van GLP.

Over Gazeley
Ondanks de overname door GLP blijft Gazeley de merknaam in Europa. Gazeley is ruim 30 jaar geleden ontstaan onder de vlag van de Britse supermarktketen Asda, die in 1999 is overgenomen door Walmart. In 2008 verkocht Walmart Gazeley aan Dubai World, dat het op zijn beurt in 2013 verkocht aan Brookfield Asset Management. Gazeley is aanwezig in het VK, Duitsland, Frankrijk, Spanje en Nederland. Het vastgoedbedrijf heeft altijd zelf ontwikkeld en heeft in 2015 een Nederlandse portefeuille van Eurindustrial overgenomen. Onder GLP’s vlag zijn inmiddels drie Europese fondsen gecreëerd. Dat zijn een income-fund met core-investeringen ter grootte van ongeveer € 1,7 mrd en twee ontwikkelingsfondsen van ieder € 2,2 mrd. GLP Continental Europe Development Partners I is een partnership met de Canadese institutionele beleggers QuadReal Property Group en CPPIB.