Bouwinvest zet vol in op verstedelijking. De investment manager heeft onder andere zijn oog laten vallen op Hyde Park, de nieuwbouw van woningen op een kantoorlocatie in Hoofddorp.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 27 oktober 2017
Volgens Dick van Hal groeien de steden snel naar elkaar toe en is de noodzaak van een intensievere samenwerking bij deze opgave groot. ‘Het bestaand stedelijke gebied moet verder worden verdicht op een duurzame manier. Vooral aan de randen van de steden is ruimte om betaalbare middenhuurwoningen bij te bouwen. Op de toplocaties in de binnensteden zijn de prijzen te hard gestegen om hier middenhuur te realiseren. Dankzij de goede infrastructuur op hoofdlijnen kun je vanaf veel plekken snel in het centrum zijn. Maar qua infrastructuur zijn we er nog lang niet.’
Een van de stedelijke locaties met potentie voor betaalbare middenhuur is Hyde Park in Hoofddorp, een plan van Snippe Projecten en IC Netherlands. Hier wordt een kantorengebied gesloopt om plaats te maken voor maximaal 4000 nieuwbouwwoningen. Van Hal vindt dit een mooi voorbeeld van hoe de verstedelijkingsopgave kan worden ingevuld. ‘Transformatie is te verkiezen boven het bouwen in de wei en leidt niet tot aantasting van het waardevolle groene hart. Als institutionele belegger kunnen we niet op deze schaal kantoorvastgoed aankopen, maar deze woningen passen zeker binnen ons beleid. Hyde Park is goed bereikbaar en ligt centraal in de Holland Metropole.’ Van een deal is nog geen sprake, maar het zou kunnen zijn dat Bouwinvest eigenaar wordt van een deel van Hyde Park.
Metropool met 8 mln inwoners
Bouwinvest maakt zich samen met andere ontwikkelaars, beleggers en gemeenten hard voor meer samenwerking in de Randstad, de Holland Metropole. Tijdens een ontbijtsessie op de tweede dag van de Expo Real werden buitenlandse investeerders bijgepraat over de investeringsmogelijkheden en het woningtekort in deze agglomeratie met 8 mln inwoners. Het publiek–private initiatief heeft de doelstelling geformuleerd om voor 2030 1 mln huizen bij te bouwen.
Vastgoed goed alternatief
De internationalisering in het Nederlandse vastgoed in het algemeen en bij Bouwinvest in het bijzonder zet onverminderd door. Voor directievoorzitter Dick van Hal is de schone taak weggelegd om de vastgoedbeleggingsportefeuille van BPF Bouw verder te diversificeren. Van Hal: 'De urbanisatie en trek naar de steden zal in de toekomst nog sterker worden en daar zetten wij als investment manager op in. In andere continenten is deze ontwikkeling nog sterker dan in Europa.'
Tegelijkertijd worstelen pensioenfondsen en verzekeraars om voldoende rendement te behalen; dat is met de historisch lage rente en volatiele aandelenmarkt niet eenvoudig. Vastgoed is als beleggingscategorie een goed alternatief.’ Ook het pensioenfonds voor bouwsector heeft hiermee te maken.
Van oudsher heeft BPF Bouw in vergelijking met andere pensioenfondsen een relatief groot aandeel belegd in voornamelijk Nederlands vastgoed. Toen Van Hal 10 jaar geleden aantrad als topman van Bouwinvest, een volle dochter van BPF Bouw, was dit ongeveer een kwart. Nu zit nog ruim 15% van het belegd vermogen in vastgoed.
Geografische spreiding
Sinds enkele jaren is de strategie van Bouwinvest gewijzigd en is meer geografische spreiding het streven. In jaar 2020 moet van de totale vastgoedportefeuille van dan € 13 mrd ongeveer € 4 mrd belegd zijn in het buitenland, via beursgenoteerde ondernemingen of via lokale operators. Dit doet Bouwinvest alleen voor moeder BPF Bouw. Op dit moment bedragen de buitenlandse investeringen € 2,6 mrd op een belegd vermogen van in totaal € 8,8 mrd (stand eerste helft 2017). Bouwinvest heeft daarbij een belangrijke rol, maar belegt niet zelf in direct vastgoed over de landsgrenzen. Van Hal: ‘Omdat onroerendgoedmarkten in de wereld verschillende cycli kennen, is het beter om in diverse landen en werelddelen te investeren. Zo heeft de recessie in Nederland veel langer geduurd dan in bijvoorbeeld de Verenigde Staten en Groot-Brittannië; pas sinds 2014 is er weer sprake van economische groei. Internationale institutionele beleggers meden lange tijd de Nederlandse markt. Nu is de markt weer booming en zijn hier goede rendementen te behalen.’
Veel bezit in regio Amsterdam
Die groei zit vooral in de woningmarkt in de Randstad, Brabant en andere stedelijke regio’s. Omdat Bouwinvest relatief veel bezit heeft in de regio Amsterdam, kwam het totaalrendement van het woningfonds in het eerste halfjaar van 2017 uit op 7%. Met ruim € 4,3 mrd assets onder management is dit het grootste fonds van Bouwinvest. Het Residential Fund is eigenaar van circa 15.700 woningen en is daarmee een van de grootste verhuurders van vrije sector huurwoningen in Nederland.
De andere Nederlandse sectorfondsen zijn het Bouwinvest Retail Fund (€ 856 mln), Office Fund (€ 541 mln), Healthcare Fund (€ 74 mln) en het Hotel Fund (€ 194 mln). Voor BPF Bouw had Bouwinvest halverwege 2017 ruim € 2,6 mrd belegd in het buitenland. De groei van het vermogen zat vooral in het Residential Fund (in 2015 waren de assets under management gewaardeerd op bijna € 3,2 mrd), het Retail Fund en het Hotel Fund.
Met de Nederlandse fondsen wordt belegd voor de lange termijn, met een hoog ambitieniveau als het gaat om kwaliteit en duurzaamheid. Ongeveer viervijfde is geïnvesteerd in de vier grootste steden en een vijfde in middelgrote steden daarbuiten. Er wordt vooral geïnvesteerd in nieuwbouw, zoals de kantoor- en hotelontwikkeling Hourglass op de Zuidas (Maarsen Groep en Zadelhoff), hotel Boot&co in de Houthaven en Stadionplein in Amsterdam. Met Hourglass is Bouwinvest de enige Nederlandse institutionele belegger met kantoorvastgoed op de Zuidas. De eerste paal hiervan is onlangs geslagen.
Prins Bernard jr.
‘We hebben ook grote transformatieprojecten in de portefeuille’, aldus Van Hal. ‘Zoals Nowadays, de herontwikkelde van de C&A-panden aan het Damrak en de Nieuwendijk. Ook investeren we in kantoortransformatie, met Oostduinlaan als boegbeeld, het voormalige Shell-kantoor in Den Haag.’ Dit project bestaat uit 146 vrije sector huurappartementen en een nieuwbouwdeel met 36 koopappartementen (niet Bouwinvest). Het geheel is een ontwikkeling van Pinnacle Property Developers, de onderneming van Prins Bernard jr., Menno de Jong en Coen Groeneveld. De projecten worden meestal in combinatie met een ontwikkelaar gerealiseerd, waarbij Bouwinvest vroeg in het proces instapt en gedurende het ontwikkelingtraject meeloopt. ‘Zo zijn we in staat ons eisenpakket tijdig in te brengen en kunnen we sturen op het eindresultaat. We zijn ook bereid huurrisico te nemen en zo nodig via forward funding financiering te verzorgen van het project. Tegenwoordig zijn er weinig onafhankelijke ontwikkelaars die geheel voor eigen rekening en risico een groot project kunnen realiseren. Daar is een partij met diepe zakken voor nodig. Vandaar dat ze vaak een belegger of bouwer naast zich hebben.’
Nog niet zo verhit
In de pijplijn – in aanbouw of ontwikkeling – zitten op dit moment tientallen woningprojecten, waaronder Pontsteiger (Houthaven), De Werf (NDSM) en State (Amstelkwartier) (alle in Amsterdam), Picuskade in Eindhoven, Vredenburgplein in Utrecht en Parc Valere in Helmond. Verschillende projecten zijn een aantal jaar geleden verworven, toen de Amsterdamse en Utrechtse woningmarkt nog niet zo verhit waren. ‘We hebben veel in Amsterdam gedaan op een moment dat andere partijen de markt nog meden omdat de economie er nog niet goed voor stond. Juist de laatste twee jaar zijn we meer buiten Amsterdam gaan kijken naar investeringsmogelijkheden, omdat het middenhuursegment in de hoofdstad een lastig verhaal wordt. Zo hebben we het project Kop West in Purmerend verworven en Tudorpark en Hof van Pampus in Hoofddorp.’
Shoppen als uitje
Wat betreft retail heeft Bouwinvest een heldere strategie: er wordt enerzijds belegd in winkels waar ‘de experience en het shoppen als uitje’ centraal staan, anderzijds in winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen met een of meerdere supermarkten als anchor (convenience). De verhouding ‘experience–convenience’ in het Retail Fund is ongeveer 70–30 qua vastgoedwaarde. ‘Tachtig procent van ons winkelvastgoed staat in de 10 grootste steden’, licht de topman toe. ‘Hier is nog wel animo voor het winkelen. Kleinere steden merken de gevolgen van internetwinkelen veel sterker en deze winkelgebieden vragen dan ook veel aandacht. Het Bouwinvest Hotel Fund richt zich ook op twee segmenten: short stay zijn de gewone hotels waar de meeste gasten enkele nachten verblijven. Het 186 kamers tellende Meininger hotel bij Amsterdam Amstel, een mixed use ontwikkeling van Provast, is daarvan een voorbeeld. De tweede categorie is long stay, zoals Boost&co in de Houthavens en Premier Suites in Hourglass.
Internationale vastgoed vermogensbeheerder
De internationale beleggingsportefeuille van Bouwinvest was vorig jaar nauwelijks gestegen, maar daar komt nu dus verandering in. Van Hal: ‘Ons profiel is langzaam aan het veranderen; we worden meer een internationale vastgoed vermogensbeheerder, waarbij Nederland natuurlijk een belangrijk onderdeel blijft. Zestien pensioenfondsen en verzekeraars hebben zich verbonden aan een of meerdere van de Bouwinvest-fondsen. Dit zijn voornamelijk nog Nederlandse partijen, hoewel een Franse verzekeraar onlangs in het Office Fund is gestapt. De vraag van buitenlandse institutionele beleggers naar kwalitatief hoogwaardig vastgoed op de juiste locatie is groot, maar dat geldt ook voor de Nederlandse partijen. Daar hebben we onze handen voorlopig nog vol aan.’
Single fund structuur
Bouwinvest heeft een single-fund structuur en werkt niet voor separate account clients anders dan BPF Bouw. Van Hal spreekt van ‘een family of funds’. In het business plan wordt een bedrag genoemd van € 2 mrd dat tegen 2020 van andere institutionele beleggers moet gaan komen, dat wil zeggen anders dan BPF Bouw. Nieuwe toetreders zullen in principe ook institutionele beleggers zijn en geen private equity partijen of private beleggers, want Bouwinvest werkt graag met ‘like-minded investeerders’, aldus de directievoorzitter. ‘We hebben een maatschappelijke opgave om het geld van pensioenhouders duurzaam en toekomstbestendig te beleggen en richten de internationale investeringen daarom op landen die qua politieke en financiële stabiliteit en economische ontwikkeling vergelijkbaar zijn met Nederland.
Ook actief in Azië
Niet alleen in Europa en Noord-Amerika, maar ook in Australië en Azië is BPF Bouw actief als belegger. Zo is indirect geïnvesteerd in vastgoed in Singapore, Japan en China. In Australië werd in een joint venture met APG en Scape Student Housing € 80 mln geïnvesteerd in Australische studentenhuisvesting en in Hongkong werd via GAW Capital € 41 mln gestoken in een hotel. In Azië en Australië noteerde Bouwinvest in 2016 voor in totaal € 158 mln aan transacties in indirect vastgoed, aanzienlijk meer dan de € 66 mln in 2015. In Europa (buiten Nederland) werd € 121 mln geïnvesteerd (2015 € 124 mln). In de VS bleven beleggingen echter uit, terwijl daar in 2015 nog voor omgerekend € 70 mln aan transacties werden gedaan. Het totaalrendement van de buitenlandse portefeuille kwam uit op 5,3%.
Tien jaar aan het roer
Tien jaar inmiddels staat Dick van Hal (59) aan het roer van Bouwinvest, 100% dochter van BPF Bouw. Hij is chairman of the board of directors. Medebestuurders zijn Allard van Spaandonk, Stephen Tross en Arno van Geet. Eerder bekleedde Van Hal diverse bestuursfuncties bij Syntrus Achmea Vastgoed, waar hij van 2005 tot 2008 ceo was. Hij startte zijn carrière bij Centraal Beheer Beleggingen en Staal Bankiers. Hij werkte in totaal 27 jaar voor Achmea of een van de dochters van het verzekeringsconcern. Van Hal studeerde Investment Management (VBA) op de UvA en deed daarvoor HEAO. Hij is sinds mei voorzitter van de IVBN en was van 2011 tot medio 2016 vice-voorzitter en penningmeester van de DGBC.
