INREV: beleggers stormen op datacenters af, maar onderschatten risico’s

Voor het onderzoek Data centres: navigating a fluid asset class sprak INREV met beleggers, fondsmanagers, ontwikkelaars en operators die gezamenlijk meer dan €1 bln aan alternatieve assets onder beheer hebben. Daarbij worden de beleggers gedreven door de opmars van cloud computing, kunstmatige intelligentie en de verdere digitalisering van de economie.

Volgens de onderzoekers wordt de aantrekkingskracht van datacenters versterkt door het hybride karakter van de sector, die eigenschappen van vastgoed, infrastructuur en private equity combineert. Waar traditionele vastgoedbeleggingen vooral worden beoordeeld op locatie, zijn bij datacenters andere factoren doorslaggevend. De beschikbaarheid van energie, snelheid van netaansluitingen en planologische procedures gelden volgens marktpartijen als de belangrijkste waardecreërende elementen. De toegang tot voldoende stroomcapaciteit is uitgegroeid tot een van de belangrijkste concurrentievoordelen binnen de sector.

Het onderzoek onderscheidt vijf dominante investeringsstrategieën. Beleggers kunnen investeren in bouwrijpe locaties met stroomaansluiting, nieuwe datacenters ontwikkelen en verkopen, bestaande gebouwen transformeren tot datacenter, kiezen voor langetermijnbezit van gestabiliseerde assets of investeren via operationele platforms die ontwikkeling en exploitatie combineren. Volgens INREV kiezen marktpartijen daarbij steeds vaker voor specialisatie binnen een deel van de waardeketen, in plaats van de volledige levenscyclus van een datacenter te beheersen.

Kennis vereist

De groeiende belangstelling gaat gepaard met risico’s die volgens INREV nauwelijks vergelijkbaar zijn met die van traditioneel vastgoed. Beoordeling van een datacenter vereist kennis van energiemarkten, netinfrastructuur, technische specificaties en vergunningstrajecten. Daarnaast spelen de kwaliteit van huurders, technologische ontwikkelingen, liquiditeit, duurzaamheidseisen en mogelijke maatschappelijke of politieke weerstand een belangrijke rol.

Ook aan de huurderskant verandert het speelveld. Grote hyperscale-gebruikers blijven populair vanwege hun kredietwaardigheid en lange contracten, maar ook colocatie-aanbieders winnen aan belang. Die ontwikkeling biedt kansen voor verdere diversificatie van inkomstenstromen, maar brengt eveneens nieuwe operationele en contractuele risico’s met zich mee.

Volgens Iryna Pylypchuk, Director of Research bij INREV, moeten beleggers daarom niet automatisch aannemen dat datacenters in iedere institutionele portefeuille thuishoren. 'Beleggers moeten weerstand bieden aan de neiging om datacenters te zien als een asset class die per definitie in elke institutionele portefeuille hoort. Voor sommige partijen is directe blootstelling geschikt, terwijl voor anderen een gespecialiseerde fondsmanager, beursgenoteerd voertuig of samenwerking met een ontwikkelaar of exploitant beter past.'

Van meeliften naar afwegen

Volgens Pylypchuk zal de discussie de komende jaren verschuiven van de vraag óf beleggers blootstelling aan datacenters moeten hebben naar de vraag via welke route en in welke omvang zij daarin willen investeren. Daarmee verschuift de focus van het meeliften op een snelgroeiende sector naar het zorgvuldig afwegen van risico’s, expertise en toegang tot een steeds specialistischer markt.