Geen logistiek bloedbad, wel schaarste op termijn

De opname in de logistieke markt staat onder druk, blijkt uit het marktrapport ‘European Logistics Occupier Survey 2026’ van CBRE. Toch vallen er uit het rapport ook kansen voor logistiek te destilleren, groter in ieder geval dan voor de categorieën kantoren en winkels.

Veerkracht testen

Eerst het pessimistische scenario dat vorig jaar is geschetst door De Nederlandsche Bank (DNB). Marc Roovers, de nieuwe divisiedirecteur financiële stabiliteit, luidde eind vorig jaar de noodklok over de gevolgen van ‘geopolitieke spanningen’ die vooral de veerkracht van het logistiek vastgoed zouden gaan testen. De kersverse DNB-president Olaf Sleijpen herhaalde dat min of meer.

In 2026 zou met name Rotterdam onder druk komen te staan. ‘Denk bijvoorbeeld aan het logistieke en industriële complex rond de haven. Omdat veel panden worden gebruikt voor de productie en opslag van goederen, kan een lagere internationale handel leiden tot een daling van de vraag naar logistieke en industriële ruimte.’

Daar is nog niets van gebleken. Wel hebben vastgoedbeleggers hun verwachtingen over de kapitaalwaarde van industriële panden bijgesteld van positief naar negatief. Roovers ziet die afschrijving niet als een probleem. ‘Het sentiment is daarmee minder negatief dan tijdens eerdere economische schokken, zoals de pandemie en de periode van renteverhogingen.’

Maar dit compliment aan de logistieke beleggers verdient een vervolg, en hij hoopte vorig jaar dat banken daar een rol bij zouden spelen. ‘Banken zijn beter gekapitaliseerd’, betoogde hij. Dat mag zo zijn, maar ondertussen wordt de financiering van logistiek meer en meer overgelaten aan niet-bancaire financiële instellingen (NBFI’s). In de markt leeft het idee dat deze NBFI’s weleens een risico kunnen zijn, omdat zij aan veel minder eisen hoeven te voldoen dan gewone banken.

Schaarste

Het rapport van CBRE wijst op schaarste. Volgens CBRE heeft de Europese logistieke sector voor het eerst in drie jaar weer uitbreidingsplannen, en is de grootste zorg daarbij de beschikbaarheid van passend vastgoed.

Uit het rapport blijkt ook dat voor het eerst in drie jaar het aantal bedrijven met expansieplannen in de logistiek weer is gegroeid. Ruim de helft verwacht zijn aanwezigheid in Europa uit te breiden en dus meer logistiek vastgoed aan te huren. Vooral de pakketbezorgers (75%) en de zogenoemde ‘third party logistics’-partijen (68%) voorzien uitbreiding.

Uit alle rapporten komt naar voren dat logistiek een sector is waar de komende jaren grote veranderingen zullen optreden, zoals het elektrificeren van het goederenvervoer in steden of het verbeteren van afhaalpunten. Die veranderingen blijken ook uit een enquête van CBRE onder 109 klanten. 54% van de online winkelformules verwacht meer distributiecentra in gebruik te zullen nemen. Daarbij spelen ook de veranderingen op de wereldmarkt een grote rol. Denk aan de groeiende aanwezigheid van Chinese partijen, vooral in de automotive, de industrie en de online handel.

Uiteenlopende wensen

Als je de rapporten over de ontwikkeling van de handel uit met name China ziet, dan zou je verwachten dat de ontwikkelaars daarop inspelen met nieuwe logistiek. CBRE ziet echter deze expansiedrift niet terug in de cijfers: de opname van logistiek vastgoed stabiliseert op zo’n 65% van de piek in 2022, terwijl de daadwerkelijke opname van nieuw opgeleverde logistieke ruimte is afgenomen tot onder de helft van het niveau uit 2022.

Kennelijk lopen de wensen van de gebruikers en de mogelijkheden voor ontwikkelaars in de logistiek sterk uiteen. De belangrijkste reden om naar een andere locatie te verhuizen is dat de huidige locatie niet voldoet op het gebied van kostenefficiëntie, duurzaamheid en stroombehoefte. Ook kan consolidatie binnen het bedrijf een rol spelen, of veranderingen in aantal klanten of te bedienen segmenten.

Omgekeerd is vooral een ‘flight to quality’ een reden om een andere locatie op te zoeken, aldus CBRE – een verschijnsel dat ook op de kantorenmarkt zijn intrede heeft gedaan. Een kwalitatief hoogwaardiger logistiek centrum biedt meer mogelijkheden tot stroomlijning van processen en kostenreductie.

Zorgen

Alleen al in Nederland wordt elk jaar 12 mln m² onder de loep genomen – een interessant verdienmodel voor adviseurs. Volgens CBRE bekijkt de logistieke markt elk jaar ongeveer 3% van het bestaande vastgoed om veroudering van de portefeuille te voorkomen. ‘Dat staat gelijk aan zo’n 12 mln m².’ Dat is een theoretisch gegeven, want die logistiek is niet leverbaar. Logistieke dienstverleners weten dat: 81% maakt zich daar (ernstige) zorgen over. Dat zijn bijna evenveel zorgen als over de beschikbaarheid en betrouwbaarheid van het stroomnet (83%) – hét thema op de Provada 2026.

De beschikbaarheid van logistiek vastgoed is na de beschikbaarheid van arbeidskrachten en arbeidskosten de belangrijkste bepalende factor voor de locatiekeuzes die logistiek dienstverleners maken. Kosten en ontwerp zijn de leidende factoren bij de keuze voor een gebouw; duurzaamheid komt pas op de vijfde plaats.

Huur is grootste uitdaging

Uit het onderzoek komt steevast de hoogte van de huren als grootste grootste vastgoeduitdaging naar voren. De klant heeft echter nog meer eisen, zoals flexibele huurtermijnen en andere voorwaarden, maar dat is eigenlijk al zo oud als de weg naar Rome. Nieuw is wel de kloof die groeit tussen de eisen die gesteld worden aan distributiecentra en de tijd die het kost om die centra te realiseren. Ondertussen zijn de voorraad aan logistiek vastgoed dat in aanbouw is én het aantal opleveringen gedaald tot onder de 60% van het niveau van 2022. Aan de ene kant is dat een mooie marktwerking, want hierdoor is het leegstandspercentage nog steeds goed behapbaar (tegen de 6%). Dat is mooi, maar de schaarste aan locaties mag er ook niet toe leiden dat de klanten hieronder gaan lijden.

Wonen boven logistiek: een uitweg in de strijd om de ruimte?
Logistiek en wonen zouden in Nederland onverenigbaar zijn. Tim Beckmann, ceo van Intospace, en architect Sander Ros van RoosRos Architecten proberen met project Zoetermeer aan te tonen dat deze stelling achterhaald is.
Beckmann probeert al jaren de logistieke markt op te voeden. Dat moet volgens hem beginnen met kennis van de ruimtelijke ordening. ‘Alle logistieke gebouwen samen beslaan 0,12% van het grondoppervlak. Hoezo verdozing? Golfbanen nemen 0,3% in beslag. Ik wil niet zeggen dat we alle golfbanen maar moeten volbouwen, maar het geeft aan hoe selectief er geoordeeld wordt. Logistiek staat onderaan de voorkeurstabel van gemeenten, terwijl maakindustrie, life sciences en AI-fabrieken (datacenters) gretig worden omarmd.’
Daarom komt Beckmann steeds met voorbeelden hoe het anders kan. Zo stapelt Ros in Zoetermeer functies als lagen in een schaal lasagne: een compact distributiecentrum op maaiveldniveau, met daarboven een woonprogramma met meerdere woningtypologieën en op het dak ruimte voor groen en recreatie.
Cruciaal in het ontwerp is de strikte scheiding van verkeersstromen: vrachtwagens rijden direct via de grootschalige infrastructuur het Rijnmondgebied in, zonder door woonstraten te hoeven. De woningen zijn zo georiënteerd dat bewoners uitkijken op groen, niet op de logistieke operatie daaronder. ‘Als je daar woont, moet je voelen dat je in een fijne wijk leeft’, aldus Ros.
Beiden zien ze hun project in Zoetermeer als repliceerbaar. Ros werkt in breder verband aan vergelijkbare multifunctionele projecten, met kantoren, parkeervoorzieningen en andere functies boven elkaar. Hun boodschap: dubbel grondgebruik is technisch haalbaar en maatschappelijk gewenst, maar het vergt lef van bestuurders en flexibiliteit in regelgeving.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 juli 2026